Итак, просчитав все варианты, вы пришли к выводу, что самый прибыльный и безопасный способ сохранить и приумножить свой капитал - это вложение в недвижимость.

С каждым годом спрос на рынке недвижимости растет, и даже на фоне кризиса люди влезают в кредиты и вкладывают миллионы в покупку квартир, чтобы уберечься от инфляции и создать себе пассивный арендный доход к моменту выхода на пенсию.

При этом почти никто из них не догадывается о том, как покупать квартиры по цене автомобилей без ипотечного рабства…

Очевидные выгоды покупки недвижимости на аукционах по банкротству заключаются в том, что вы сразу становитесь полноправным собственником жилья с дисконтом 50%-70% от рыночной стоимости и при этом:

• Вам не нужно проходить всю бумажную волокиту для одобрения выдачи кредита в банке и доказывать свою платежеспособность;
• Вы не переплачиваете проценты по ипотеке, итоговая сумма которых может сравниться с ценой автомобиля;
• Вы не боитесь выселения и потери имущества в случае конфликта с банком.

Даже для проведения обычной сделки купли-продажи нужно обладать базовыми знаниями, и в покупке квартиры на торгах тоже есть свои тонкости, о которых вы узнаете из этой статьи быстрее, чем успеет остыть ваш кофе.

Какие квартиры продаются на торгах?

На десятках электронных торговых площадок ежедневно появляются сотни новых предложений жилья обанкротившихся собственников по всей территории страны.

Среди владельцев недвижимости: физические лица, индивидуальные предприниматели, организации различных форм собственности, также на аукционы выставляется муниципальное имущество.

Интересно то, что в продаже вы найдете как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке, при этом встречаются действительно интересные предложения…

Например, в поисках лотов для партнеров и для обучения наших студентов, сотрудница Академии нашла на торгах элитную квартиру в Пскове площадью 205 кв. м, которая опускалась в цене с 8,5 до 1,7 миллионов рублей, подробнее об этом смотрите в нашем видео:

Как опускается цена на квартиры с торгов по банкротству?

Проследив за дальнейшей судьбой этой квартиры, мы выяснили, что в итоге ее купили за 4,4 миллиона рублей, то есть, в 2 раза ниже рыночной стоимости.

Недвижимость, которая продается на электронно-торговых площадках, можно разделить на три категории:

1. Залоговое имущество.

Это квартиры, приобретенные под ипотечный кредит, который в дальнейшем не был выплачен. В таком случае банк забирает квартиру и реализует ее по сниженной стоимости, чтобы как можно быстрее вернуть свои средства.

Перед оформлением ипотеки банк внимательно проверяет «юридическую чистоту» квартиры, поэтому, скорее всего, у вас не будет никаких других проблем, единственной заботой остается процедура снятия залогового обременения.

В результате грамотного анализа всех обстоятельств и параметров залога перед покупкой квартиры может выяснится, что ситуация вполне разрешима.

2. Арестованное имущество за долги.

Арест - тоже вид обременения, наложенного на квартиру в результате судебных разбирательств или конфискации имущества за долги.

3. Имущество без обременений, которое распродается по причине банкротства фирмы или физического лица.

В ходе банкротства компании или физлица вместе с остальными активами распродаются бывшие в собственности квартиры, которые предназначались, например, для временного размещения сотрудников фирмы.

Подобная жилая недвижимость банкротов намного привлекательнее для покупателей, потому что реже имеет различные нюансы, чем залоговое или арестованное имущество. Поэтому, решив купить недвижимость банкротов на аукционе, будьте готовы к появлению других претендентов на этот лот.

Впрочем, конкуренция отпугивает только новичков.

По опыту участия в торгах, часть конкурентов отсеивается из-за ошибок при подаче заявки или неправильного оформления документов. Обойти остальных можно, своевременно предложив цену покупки, которая перебьет другие ставки и при этом всё равно будет вам выгодна.

Расчет цены покупки - это тема для разговора не на одну минуту… Базовые принципы того, как она формируется и откуда на торгах квартиры с дисконтом до 70%, вы поймете, прочитав описание этапов торгов.

3 этапа продажи недвижимости с торгов

Квартиры, как и другое имущество банкротов, продаются с торгов в три этапа.

1. Во время первого этапа торгов определяется начальная стоимость лота, цена устанавливается уже несколько ниже рыночной, и покупатели делают ставки на повышение цены.

На этом этапе продается порядка 60% от общего количества лотов. Экономия от покупки квартиры на первом этапе может составить 10-15%, что уже неплохо, но это только начало…

В том случае, когда первый этап аукциона был неудачным и недвижимость не была куплена, начинается второй этап.

2. Порядок проведения повторных торгов аналогичен первому, но стартовая цена лота снижается на 10-20% от начальной стоимости.

Купить квартиру банкротов в ходе второго этапа торгов можно с более ощутимой выгодой, примерно на 30% дешевле рыночной стоимости имущества. Однако наиболее привлекателен для инвестиций третий этап торгов.

3. Во время проведения публичного предложения можно купить недвижимость на торгах в 2-3 раза дешевле ее рыночной стоимости.

Порядок проведения третьего этапа отличается от первых двух: цена лота идет не на повышение, а на понижение, в ходе торгов стоимость лота постепенно снижается.

Понятно, что аукцион по продаже недвижимости редко доходит до самой низкой цены, которая составляет 1% от начальной стоимости.

Однако даже при покупке в средине публичных торгов вы выигрываете до 50-70% в стоимости квартиры, а таких скидок вам не предложит ни один продавец или агентство недвижимости! Кстати, как быстро найти квартиру именно на публичных торгах я рассказал в отдельном видео…

Как найти квартиру на публичных торгах?

Если вы хотите увидеть реальные примеры покупки жилой недвижимости и узнать, как находить на торгах квартиры и другое имущество банкротов в своем городе приходите на бесплатный мастер-класс, чтобы получить пошаговый план покупки объектов с торгов…

3 проверенных источника для поиска квартиры по цене в 2-3 раза дешевле рынка

Актуальные предложения и все необходимые сведения о лотах можно найти, используя 3 основных вида источников информации:

• Электронные торговые площадки - сайты, специализирующиеся на проведении онлайн-торгов в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)». Крупнейшие площадки: «Фабрикант» (www.fabrikant.ru), «Сбербанк – АСТ» (www.sberbank-ast.ru), «B2B-Center» (b2b-center.ru) и другие.
• Официальные информационные источники - интернет-портал «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» (bankrot.fedresurs.ru), а также сайт и субботний выпуск газеты «Комерсантъ» (kommersant.ru/daily).
• Агрегаторы - сайты, которые собирают всю доступную и актуальную на данный момент информацию касательно торгов по банкротству со множества различных ресурсов и торговых площадок. Например, площадка Тбанкрот: tbankrot.ru.

Вся информация о торгах есть в открытом доступе, и ее более чем достаточно, чтобы найти подходящие вам объекты в своем городе или регионе.

Таким образом вы своими глазами увидите объект, который хотите приобрести, а также возможные нюансы, которые не упомянуты в описании лота, и понять, подходит ли квартира под ваши цели покупки.

Давайте представим, что вы нашли квартиру в своем городе, и как ее купить?

Для подачи заявки на торгах вам потребуется личная электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Подробнее о том, что это, как и где ее получить,

С ней вы зарегистрируетесь и пройдете аккредитацию на той торговой площадке, где проходят торги с интересующим вас объектом, подав соответствующий запрос. После этого вы сможете участвовать в торгах и подавать заявки.

При подаче заявки необходимо внести задаток, который составляет 10-20% начальной стоимости лота на периоде торгов.

Не волнуйтесь, если вы не выиграете торги, сумма залога возвращается вам в течение 5 рабочих дней. В том случае, если ваша ставка победит, для покупки недвижимого имущества вам нужно будет внести остаток стоимости за вычетом суммы залога.

После победы на торгах в течении 3 дней вы заключаете договор купли-продажи с организатором аукциона. Оплату квартиры на торгах нужно произвести в течение следующих 30 дней с момента заключения договора.

В том случае, если в указанный срок оплата не поступит, торги будут признаны несостоявшимися, и в этом случае задаток остается у продавца (организатора торгов).

3 способа как купить квартиру на торгах по банкротству:

Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

Что может пойти не так?	Как этого избежать?
В запале азарта охоты за лотом вы укажете слишком высокую цену, и квартира с аукциона окажется для вас убыточной.	Ознакомьтесь с рыночной стоимостью недвижимости в районе продажи лота и установите для себя рамки минимальной и максимальной цены покупки.
Организатор торгов не обязан показывать жилье участникам аукциона, поэтому вы не всегда сможете попасть внутрь до покупки и посмотреть жилье своими глазами.	Соберите и изучите всю возможную информацию и фотографии в описании лота, а также попробуйте самостоятельно приехать на объект и увидеть столько, сколько сможете.
У продавца может не быть всего пакета документов, возможны ошибки в указании жилой площади или описании общего состояния квартиры.	Сами возьмите справки или позвоните в нужные организации и лично перепроверьте информацию, указанную в описании недвижимости.
Непредвиденные обстоятельства: А) купленная недвижимость с аукционов имеет обременения, которые вам предстоит снять; Б) в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин или предыдущие владельцы откажутся выселяться, и вы не сможете быстро продать квартиру, как планировали.	Перед покупкой проконсультируйтесь с адвокатом, чтобы реально оценивать ситуацию и понимать свои дальнейшие шаги.
Проигравшие участники аукциона или предыдущие хозяева недвижимости могут обратиться в арбитраж или суд с целью пересмотра результатов аукциона.	Это, скорее, исключение из правил, однако держите в уме такую возможность и убедитесь, что совершаете «чистую» сделку с юридической стороны.

Для быстрой и выгодной покупки жилой недвижимости на торгах используйте эти практические советы экспертов

• С бюджетом 200-400 тысяч рублей лучше искать объекты в небольших удаленных городах и поселках, где за такую сумму можно купить комнату или малосемейку.
• Реально оценивайте состояние рынка и свой бюджет: недвижимость на торгах в хорошем районе города и обустроенные квартиры с добротным ремонтом покупают уже на этапе падения цены на 15-20%.
• Стоимость квартиры с обременениями на торгах по банкротству может упасть на 60-70% от начальной стоимости. Однако учитывайте то, что до снятия обременений вы будете ограничены в возможности дальнейшей перепродажи и других операциях с недвижимостью.
• Купить долю в недвижимости, как и квартиру с обременением, можно более чем в половину дешевле, а в дальнейшем вы сможете выкупить оставшуюся долю у совладельца или продать ему свою часть. В любом случае вы будете в выигрыше.

Как мой ученик продал комнату в общежитии?

В целом при покупке квартиры на торгах работают те же правила, что и при проведении любых других сделок с недвижимостью, а сложности появляются только из-за невнимательности покупателей и незнания особенностей участия в торгах.

Есть много примеров того, как новички, прочитавшие несколько статей, входят в сделки без основательного анализа и подготовки, а в результате теряют сотни тысяч рублей из-за банальных ошибок, о которых наши студенты узнают уже в первые дни своего обучения…

Наша цель - научить вас выигрывать высоколиквидные объекты недвижимости без специального опыта и юридического образования.

И если вас тоже вдохновляет перспектива купить квартиру для арендного дохода или для себя, то сделайте следующий шаг – заполните форму ниже и получить бесплатную книгу, из которой вы узнаете 5 шагов покупки любых объектов на торгах с минимальными вложениями и без каких-либо рисков!

В процессе банкротства физических и юридических лиц иногда происходит продажа их собственности. Делается это по закону с целью получения средств для погашения имеющихся задолженностей. Торги по банкротству организуются:

• по нормам закона № 127-ФЗ от 26.10.2002;
• исключительно в электронном виде;
• на специальных площадках, получивших сертификат.

Принять участие в процессе реализации имущества обанкротившихся лиц могут все желающие. Необходимо только выполнить условия, по которым происходит распродажа. Они довольно строгие и требуют некоторых материальных затрат. Разберем, как происходят торги по банкротству. Зачем создан официальный государственный сайт по банкротству. Какие перспективы участия в процессе несут гражданам и юрлицам.

Принципиальные моменты законодательства

В параграфах указанного выше закона приводятся правила проведения банкротства юрлиц и простых людей. Об основных особенностях процедуры банкротства мы рассказали . Данный процесс разделен на несколько этапов. Один из шагов официального доказательства несостоятельности – это получение средств путем продажи собственности.

Справка: это необязательный этап. Некоторые судебные процессы до него не доходят, заканчиваясь:

• реструктуризацией долга;
• заключением мирового соглашения.

Если же достичь договорённости не удалось или в деле фигурирует , то приходится выставлять имущество на торги. Реализация имущества инициируется арбитражным управляющим. Этот человек предоставляет организатору всю информацию (и отвечает по закону за ее достоверность).

Площадки занимаются процессом организации реализации имущества должников.

Они обязаны сделать процедуру:

• открытой;
• доступной для всех желающих;
• свободной;
• законной.

Внимание: кроме того, в обязанности организаторов входит получение денег за имущество и недвижимость. А с этим связаны некоторые правила распродаж.

Тонкости процедуры

Аукционы по банкротству на сайте ЕФРСБ проводятся в соответствии со строгой процедурой. Она делится на несколько этапов:

• Объявление торгов заключается в предоставлении арбитражным управляющим всей полагающейся информации относительно объекта. После подается объявление, которое могут видеть все заинтересованные лица.
• Информация об объекте, подлежащем продаже, составляется в формате:
  • наименование;
  • адрес дислокации;
  • налоговые сведения (при необходимости);
  • первоначальная стоимость;
  • планируемое снижение цены (с шагом дат и размера взноса за лот).
• По форме проведения процедуры бывают:
  • закрытые;
  • открытые;
  • публичные.
• После проведения заключительного этапа, подводятся итоги и объявляется победитель.
• С выигравшим составляется договор купли-продажи, на основании которого лицо получает право собственности, а продавец деньги.

Аукцион-центр является электронной площадкой, проводящей торги. 22 августа заявил о ликвидации ООО «Строймонтаж» (Москва).

1. Предоставлена информация:
   1. о месте дислокации объекта;
   2. его краткая характеристика;
   3. о реквизитах должника, способах и сроках внесения средств.
2. Установлены:
   1. начальная цена лота 975 000 р.;
   2. шаг аукциона 10%;
   3. сроки заключения сделки с победителем;
   4. даты начала и окончания периода:
      1. подачи заявок;
      2. проведения торгов.

По окончании процесса (как правило, через месяц), Аукцион-центр объявит:

• о победителе;
• о завершении процедуры.

Правила для участников

Законодательство определяет один граничный параметр для участия в торгах – дееспособность гражданина. Процедура открыта для юридических и . Претенденты проходят процесс регистрации и проверки.

Он состоит из нескольких этапов:

• Получение цифровой подписи, без которой принять участие в процедуре невозможно. Этот документ оформляется на платной основе. Цена зависит от фирмы – производителя. Причем действует ЭЦП в течение одного года.

Подсказка: заказывать ЭЦП необходимо, ориентируясь на площадку, где планируются электронные торги в отношении дела по банкротству. Не все ЭЦП принимаются определенными на сервисах.

• Аккредитация на площадке. Для ее проведения необходимо загрузить электронные копии документов, удостоверяющих право участия в торгах. Они заверяются ЭЦП. К примеру, гражданам достаточно отправит паспорт и ИНН.
• Документы проходят проверку в течение трех-пяти дней. После ее завершения, в личном кабинете появляется извещение о полученной аккредитации на площадке (следует помнить, что их на сервисе несколько).
• Выбор лота. На этом этапе изучаются предложения. Нужно посмотреть объявления о реализации торгов, которые уже назначены.
• Оформление заявки. Для того, чтобы заявить об участии в розыгрыше, необходимо сформировать электронный документ. Форма появляется после нажатия кнопки «Заявка». Некоторые данные в ней формируются автоматически на основании предоставленной документации. Другие придется внести вручную. И главное – это определится с ценой предложения.
• Внесение задатка. Заявка невозможна без предоставления первого экземпляра платежного документа о перечислении на счет управляющего задатка (5% от стоимости лота).

Подсказка: проигравшим участникам задаток возвращается. Деньги не подлежат возврату победителю, отказавшемуся от лота.

Прохождение процедуры

Участники торгов, определившись с объектом, выдвигают свои предложения. При закрытой процедуре никто не видит инициатив конкурентов относительно выкупа лота. Они вскрываются после окончания приема заявок. Победителем объявляется тот, кто назначил высшую цену.

Открытые торги проводятся несколько иначе. Заявки видны всем. Каждому претенденту на лот присваивается номер. Идентифицировать по нему лицо невозможно. Таким образом, каждый участники видит только суммы, предложенные конкурентами за лот. Естественно, эта информация позволяет корректировать сумму собственной инициативы.

Публичные предложения – это иная процедура. Во время ее проведения конкуренты могут поднимать ставки. Как правило, назначается временной шаг приема предложений. Победителем оказывается тот, кто сделал последнюю (наивысшую) ставку.

Справка: иногда цена лота падает на 99%. То есть купить объект можно за 1% его первичной стоимости.

Завершение торгов различно для проигравших и победителя. Лица, которым лот не достался, должны дождаться возвращения залоговых сумм. Это происходит в течение нескольких дней после объявления победителя.

Подсказка: если средства не поступили на счет, необходимо связаться с управляющим. Его контактная информация есть в карточке лота.

Победителю же предстоит дополнительная работа по оформлению покупки.

Она состоит в следующем:

• Сначала договор купли-продажи заключается в электронном виде. В личный кабинет приходит документ, на который следует поставить ЭЦП.
• После этого отводится время для перечисления средств.
• Одновременно в адрес выигравшего высылается оригинал договора с подписью продавца. Необходимо его заверить и отправить обратно.
• Полученный экземпляр договора используется для перерегистрации права собственности (или получения на руки лота, не подлежащего государственному оформлению).

Подсказка: некоторые виды имущества не реализуются на открытых торгах. К примеру, не подлежит публичной реализации оружие (на него необходимо специальное разрешение).

Зачем участвовать в аукционах

На площадках продается имущество не только юрлиц, но и физлиц – банкротов. А это открывает возможность приобрести то, что необходимо для жизни. С такими вынуждены сталкиваться заемщики, которые не справились со своими обязательствами. В качестве лотов выставляется огромный перечень имущества. Наиболее востребованными являются:

• жилые и производственные помещения;
• земельные наделы и права аренды;
• права требования (обычно, самые дорогие лоты);
• инструменты и бытовая техника;
• предприятия и ценные бумаги;
• предметы искусства;
• недвижимость различного характера;
• производственные линии и иное.

Внимание: как правило, даже стартовая цена лота ниже рыночной стоимости собственности.

Таким образом, участие в аукционах позволяет приобрести необходимые объекты по меньшей стоимости. Портал ЕФРСБ отличаются от других тем, что заблаговременно информирует потенциальных участников о лотах и дате открытия торгов.

Следовательно, потенциальный претендент получает возможность прицениться и провести все формальности заранее, чтобы не опоздать к началу регистрации предложений. Кроме того, не по всем лотам возникает серьезная конкуренция. А это позволяет снижать цену. Хотя, за обладание особо ценными активами приходится побороться. Стоимость лотов совершенно различна и зависит от вида имущества. На сайте можно встретить промышленное оборудование за 800 руб. и право требования на 20 млн руб. Выбор же зависит от опыта и возможностей покупателя.

Если гражданин признается банкротом по решению Арбитражного суда, все его имущество подлежит реализации. Реализация имущества должников - обязательная процедура, целью которой является соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Каковы ее особенности и порядок осуществления?

Основания для реализации имущества

Согласно продажа имущества должников возможна только после реструктуризации задолженности. При реструктуризации разрабатывается и утверждается план ее погашения. Должник на этом этапе может быть ограничен в своих действиях, а его имущество еще не находится под арестом. Если реструктуризация не помогла погасить все обязательства перед кредиторами, начинается реализация имущества должников.

Продажа имущества инициируется только в судебном порядке в двух случаях:

1. По инициативе должников (решение утверждается после признания заявления о банкротстве полностью обоснованным).
2. По инициативе финансового управляющего (если в течение установленного срока не поступило ни одного предложения о плане погашения обязательств перед кредиторами).

Судебная процедура принятия решения

Признание физического лица банкротом и дальнейшая процедура продажи его имущества в судебном порядке возможны, если:

• конкурсные управляющие, должник или уполномоченные организации не смогли разработать и утвердить план реструктуризации;
• план реструктуризации не признан собранием кредиторов;
• суд в одностороннем порядке аннулировал исполнение плана реструктуризации;
• нарушены пункты мирового соглашения;
• после окончания процедуры реструктуризации долга дело о банкротстве возобновилось.

Реализация имущества должников после получения ими статуса банкротов производится под руководством финансового управляющего. Арест на имущество не накладывается. Однако гражданин ограничен в праве распоряжения собственностью. Все операции могут быть осуществлены только под контролем финансового управляющего.

Что подлежит реализации

С момента признания физического лица банкротом все его имущество подлежит реализации для погашения задолженности. Перечень предметов собственности, который не может быть реализован, определяется в 446 статье Гражданского кодекса. В него входят:

• жилье должника, если оно является единственным пригодным для его проживания;
• участок земли единственный пригодный для проживания;
• предметы индивидуального использования за исключением драгоценностей и роскоши;
• оборудование или инструменты, необходимые для выполнения работы;
• скот, корм, павильоны для животных, если они находятся в личном пользовании;
• продукты;
• топливо;
• награды и призы.

Продажа имущества должников невозможна при стоимости его менее 10 тысяч рублей. Все, что стоит дороже, выставляется на торги.

Полномочия финансового управляющего

Финансовый управляющий полностью распоряжается имуществом банкрота. Под его руководством проходят все операции, в том числе и реализация имущества должников на торгах. Сделки, которые проводятся банкротом лично, признаются ничтожными.

Управляющий может:

• распоряжаться деньгами неплательщика на его счетах в банках;
• проводить операции по этим счетам;
• выполнять юридические права неплательщика;
• присутствовать и сопровождать судебные процессы (сюда относятся также арест и реализация имущества должника).

Порядок реализации имущества должника

Процесс реализации имущества банкрота включает в себя четыре этапа.

1. Производится опись и оценка имущества. Все, подлежащее аресту и продаже на торгах, изымается. Выявляются предметы, которые не могут быть реализованы.
2. Под руководством финансового управляющего в суд подается положение о реализации предметов собственности с утвержденными сроками продажи и стоимостью.
3. Продажа предметов собственности на торгах. Как правило, процесс длится 6 месяцев, но этот срок может быть увеличен по решению суда. Имущество, которое передается кредиторам в счет погашения задолженности, также должно быть продано в течение этого периода. Предметы собственности, которые стоят дороже 100 тысяч рублей, реализуются на публичных торгах. Если финансовому управляющему не удается продать предметы собственности, они возвращаются должнику с составлением передаточного акта.
4. Средства, полученные от продажи предметов собственности, передаются кредиторам. Если их не хватает для полного погашения долга, неплательщик уже не обязан их выплачивать, поскольку признан банкротом.

Оценочные работы

Оценка имущества должника - важнейший этап в От ее исхода зависит эффективность исполнительных мер. Банкрот заинтересован в высоких оценках имущества, а кредиторы - в реальных.

Оценка предметов собственности неплательщика в соответствии с 85 статьей закона "Об исполнительном производстве" выполняется судебными приставами согласно актуальным рыночным ценам. Судебные приставы, как правило, привлекают к этому оценщиков, поскольку нередко должники и взыскатели бывают не согласны с результатами процедуры. Та сторона, которая оспаривает результаты работ, оплачивает в полной мере стоимость услуг оценщика.

Оценка стоимости ценных бумаг производится путем запроса судебных приставов к организаторам торгов на соответствующем рынке. Цена паев в инвестиционных фондах определяется путем запроса стоимости в управляющую организацию.

Торги по реализации имущества должников и порядок их проведения

После проведения оценочных работ начинается реализация предметов собственности должника на открытых торгах, которые проводятся в формате аукционов.

С каждым "шагом" аукциона возрастает стоимость лота. Размер "шагов" устанавливается организаторами торгов, как правило, он составляет не более 10% первоначальной стоимости предмета. Принимать участие в торгах может каждый житель России. Выигрывает тот, кто предлагает большую сумму.

Ответственными за проведение торгов назначаются финансовые управляющие, либо сторонние предприятия. Организационные работы по проведению аукциона оплачиваются из средств неплательщика.

Торги имущества должников признаются несостоявшимися, если ни один потенциальный покупатель не подал заявку на участие. Если заявка была подана одним покупателем и в ней была указана стоимость лота выше первоначальной, финансовый управляющий продает объект собственности банкрота.

Если не состоялись, они проводятся вторично. При этом цена лотов будет ниже примерно на 10 % изначальной стоимости. Если вторая попытка проваливается, продается за счет публичного предложения. Стоимость и сроки реализации в публичном предложении снижаются пропорционально времени продажи объектов собственности.

Торговые площадки

На электронных торговых площадках происходит реализация имущества должников. «Сбербанк АСТ» является наиболее популярной среди них. Также существуют и другие онлайн-площадки:

• "Фабрикант" (сайт гарантирует прозрачность проведения сделок, предлагает более 30 типов процедур купли-продажи).
• "Центр Реализации" (организует торги на повышение или понижение).
• "Лот-Онлайн" (универсальная площадка, с помощью которой реализуются предметы, товары и услуги).
• "ЮТэндер" (полностью автоматизированная площадка, которая хранит данные о торгах в течение 10 лет).

"Сбербанк АСТ": особенности

Как уже говорилось, одна из крупнейших электронных торговых площадок в России, где происходит реализация имущества должников, - «Сбербанк АСТ». Аббревиатура АСТ расшифровывается как «автоматизированная система торгов».

Появилась она в июне 2009 года по распоряжению российского правительства как оператор по проведению электронных торгов, в сферу деятельности которого входит заключение госконтрактов на поставку товаров и оказание услуг для нужд страны.

Регламент ее работы полностью определен в Федеральном законе № 94.

По приказу Министерства экономического развития в 2009 году «Сбербанк АСТ» выбрали победителем по результатам конкурса среди электронных площадок. В этом же году организация получила государственную аккредитацию на пятилетний период.

«Сбербанк АСТ» занимается проведением электронных торгов по запросу различных коммерческих предприятий и предоставляет площадки для крупных корпоративных клиентов. Также здесь производятся закупки для нужд самого «Сбербанка России».

Какие виды задолженности не могут быть аннулированы

Хотя продажа объектов собственности является эффективным методом удовлетворения требований кредиторов, банкротство не может аннулировать некоторые виды задолженности:

• алименты;
• платежи кредиторам по возмещению материального и морального ущерба, в том числе в связи с причинением вреда жизни и здоровью;
• обязательства по оплате труда;
• обязательства по выплате выходных пособий;
• возмещение банкротом убытков юридичекому лицу, бывшим участником которого он являлся;
• возмещение имущественного ущерба;
• задолженность за последствия ничтожных сделок.

Реализация имущества банкротов - многоэтапный процесс, требующий привлечения множества специализированных организаций. Она признается завершенной только после передачи денежных средств кредиторам. Но эта схема в реальной жизни далеко не идеальна. В судебной практике нередко применяются и дополнительные меры для скорейшей продажи имущества банкрота, в том числе и привлечение квалифицированных юристов для контроля за протеканием всего процесса.

В ходе корректировки состав конкурсной массы может меняться как в меньшую, так и большую сторону. По закону финансовый управляющий обязан провести анализ всех сделок, совершаемых гражданином за последние три года. Если среди них он выявит подозрительные и совершенные со взаимозависимыми лицами (супругой, детьми, родителями, подчиненными и пр.), то такие договора могут быть аннулированы, а отчужденное по ним имущество – возвращено в конкурсную массу. Особое внимание уделяется безвозмездным сделкам в пользу ближайших родственников (дарственным).

3. Оценка имущества

При необходимости к данному этапу привлекают независимого оценщика, который представит отчет о рыночной стоимости имущества должника.

4. Ходатайство управляющего о реализации имущества должника на торгах в суде

5. Объявление о торгах

Собственность банкрота должна продаваться в ходе открытых торгов в формате аукциона. Теперь все торги проводятся исключительно в электронной форме (согласно поправкам в законодательство от 2011 года). Информация о них (месте проведении и дате) должна быть опубликована в свободном доступе.

К сведению

Стоит отметить, что все расходы, связанные с проведением торгов и публикацией сообщений в СМИ, ложатся на плечи должника.

6. Проведение торгов

В качестве организатора торгов реализации имущества физического лица при банкротстве может выступать как сам арбитражный управляющий, так и специализированная независимая компания (тогда имущество по описи должно быть передано в ее пользу). Торги должны быть проведены не позднее, чем через два месяца после наполнения конкурсной массы и передачи ее организаторы.
Торги проводятся в три этапа. На первом идет аукцион «на повышение». Организатор устанавливает определенный шаг аукциона в размере 5-10% от начальной стоимости, а стартовой становится рыночная цена имущества. Победителем становится участник, сумевший предложить наиболее высокую цену.

К сведению

Если заявки на участие в торгах не были получены или же допустили одного участника, организатор торгов может принять решение о их признании несостоявшимися. В такой ситуации стартовая цена имущества устанавливается уже с дисконтом 10-30% по отношению к рыночной. О признании торгов несостоявшимися обязательно нужно опубликовать сообщения в СМИ.

Наконец, на последнем этапе публичного предложения идут торги на понижение. Здесь можно встретить имущество по цене, сниженной до 90% по отношению к рыночной. До публичного этапа обычно доходит только самое неликвидное имущество.

Имущество, которое не удалось реализовать в установленные сроки возвращается банкроту.

7. Расчеты с кредиторами

Когда конкурсная масса сформирована, начинаются расчеты с кредиторами, пропорционально предъявленным требованиям и в соответствии с утвержденной законодательством очередностью. Из вырученных средств также погашаются судебные издержки, выплачивается вознаграждение финансовому управляющему и независимому организатору.

8. Отчет управляющего перед кредиторами и судом

К отчету о реализации собственности гражданина должны быть предложены все документы, подтверждающие факт продажи и расчеты с кредиторами. Составляется реестр кредиторских требований с указанием размера погашенных обязательств должника.

Даже если вырученных средств для осуществления полных взаиморасчетов оказалось недостаточно, должника объявляют банкротом и остаток долгов подлежит списанию. Суд в завершении выносит вердикт о прекращении процедуры банкротства в отношении физического лица.

Особенности реализации собственности граждан

Всем имуществом физического лица на этапе конкурсного производства распоряжается арбитражный управляющий. Он от имени банкрота ведет все дела, которые касаются его имущественных прав. Должник при этом наделен правом обжалования действий финансового управляющего и решений суда.

К сведению

Стоит учитывать, что реализация имущества рядового гражданина и лица, которое ранее находилось в статусе индивидуального предпринимателя, производится в соответствии с разными правилами. В отношении физического лица (не ИП) применяются положения ст. 110,111,112,139-140 ФЗ о несостоятельности. Тогда как имущество, предназначенное для ведения бизнеса, продается аналогично порядку, установленному для юридических лиц.

Имущество которое не может быть продано при банкротстве

На какое имущество не могут обратить взыскание при банкротстве? Его перечень установлен ст.446 ГПК РФ . К такой собственности физического лица-банкрота относится:

• единственная пригодная для проживания квартира или иная недвижимость (важно учитывать, что это правило не распространяется на единственное жилье, которое находится в залоге у банка по ипотеке, оно подлежит конфискации и реализации залоговым кредитором);
• земельные наделы (за исключения ипотечных);
• домашняя обстановка и предметы обихода, вещи индивидуального пользования, за исключением предметов роскоши;
• имущество, которое применяется физлицом в профессиональной деятельности (только если его стоимость ниже 100 МРОТ);
• семена и корма;
• продукты питания;
• деньги в сумме менее минимума, необходимого для проживания (он устанавливается в каждом регионе на текущий год);
• топливо;
• транспортные средства для инвалида и другое необходимое по состоянию здоровья имущество;
• призы, госнаграды, знаки, которыми награжден гражданин.

Стоит отметить, что если должнику принадлежит не все реализуемое имущество при банкротстве, а доля или собственность оформлена совместно с женой, то она также подлежит изъятию и реализации. Сложности могут возникнуть только в случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Тогда нужно получить дополнительно согласие органов опеки на такую сделку, которое вряд ли будет получено.

В других случаях кредиторы могут заявить требования о выделении доли гражданина в общем имуществе. Например, квартира находится в общедолевой собственности у супругов. По умолчанию доли супругов распределяются между ними в равных частях. После продажи квартиры половина вырученных средств отойдет на оплату долгов перед кредиторами, другие 50% вернут супруге.

Срок реализации имущества физических лиц

Законодательством установлено, что этап реализации имущества в ходе дел о банкротстве физического лица не может превышать 6 месяцев (обычно около 4 месяцев). На этот период в отношении должника вводятся ограничительные меры (запрет на отчуждение имущества, выезд заграницу и пр.). После чего финансовый управляющий обязан отчитаться о результатах работы перед кредиторами должника и судом.

При наличии объективных обстоятельств, указывающих на необходимость продления этапа реализации имущества, суд может пойти на встречу арбитражному управляющему. Например, если возникли сложности с возвратом незаконно отчужденного имущества в конкурсную массу. Причем, продлевать сроки управляющий вправе неоднократно. Обычно никто из сторон процесса не заинтересован в намеренном затягивании процесса о несостоятельности.

• Краткое введение в аукционы по банкротству, для тех, кто не хочет читать гору юридической макулатуры
• Что можно приобрести на аукционе
• Подводные камни аукционов по банкротству
• Пример скрытого лота на торгах по банкротству
• Главный миф - Самые крутые лоты с торгов скупают родственники и друзья арбитражных управляющих
• Что делать, чтобы вас не слили после победы на аукционе
• 8 шагов для участия и победы в торгах по банкротству
• Подготовка к проведению аукциона
• Три этапа аукциона по банкротству
• Как определяется победитель на последнем этапе аукциона
• Что можно сделать с приобретенным имуществом
• Ищем информацию о предстоящих аукционах по банкротству

На сегодняшний день аукционы по банкротству являются одной из самых популярных тем среди инвесторов. Все дело в том, что значительная доля имущества реализуется с торгов по процедуре публичного предложения , на которой оно теряет до 95% первоначальной стоимости. Хотите купить квартиру или машину со скидкой за 5% от стоимости, тогда читайте это подробное руководство

Краткое введение в аукционы по банкротству, для тех, кто не хочет читать гору юридической макулатуры

Во время процедуры банкротства юридического или физического лица кредитор частично погашает задолженность за счет принадлежащего должнику имущества.

Вся процедура реализуется по закону 127-ФЗ о Несостоятельности и банкротстве .

Аукционы по банкротству - это система электронных торгов, которая проводится в три этапа . Первые два этапа проводятся на повышение цены, а третий - публичное предложение с понижением цены .

Как раз самый последний этап - публичка нас интересует больше всего. Ведь кому хочется покупать имущество выше стартовой цены, тем более если ликвидность данного объекта сомнительна.

Во-первый избавьтесь от иллюзий - квартиру в центре Москвы или внедорожник за 4000 рублей конечно приобрести не получится, но зная определенные приемы проверки лотов, можно находить ликвидные лоты, которые не заметили другие или арбитражные управляющие умышленно попытались скрыть от неопытных глаз, желая оставить лот для своих.

Нужно понимать, что кроме вас в торгах участвуют и другие люди, а также профессиональные компании со штатом оценщиков и юристов, для которых это является ежедневной работой.

Большинство ликвидных лотов - квартиры, ценные коммерческие помещения, часто уходят с торгов еще до публичного предложения, так как их можно быстро реализовать и получить 10-30% доходность на вложенные деньги .

Оценка и продажа имущества должника делается оценочной компанией по заказу арбитражного управляющего. Он же и организовывает торги и распродажу активов должника.

Где искать информацию о новых торгах

• аукцион проводится только в электронном виде
• вся информация обо всех торгах размещается в ЕФРСБ а сайте ФедРесурс (единый федеральный реестр сведений о банкротстве)
• кроме того, информация о новых торгах публикуется в субботнем выпуске газеты Коммерсант и на сайте газеты

Что можно приобрести на аукционе

Практически любое имущество, которым могут владеть юридические и физические лица. Чаще всего процедуру банкротства проходят все же юридические лица, а обычным людям приходится работать с банками и приставами, которые реализуют имущество по своей процедуре .

На торгах по банкротству можно найти

• офисную мебель, оргтехнику
• производственное оборудование и технику для сельского хозяйства
• квартиры, коммерческие помещения и земельные участки
• легковые и грузовые автомобили
• спецтехнику

Подводные камни аукционов по банкротству

Перед покупкой имущества, нужно выяснить его юридическую чистоту. Нет ли на нем никаких обременений

Например, в выставленной на аукционе квартире могут жить бывшие сотрудники фирм-банкротов, которые ни под каким предлогом не хотят покидать место жительства. Также часто можно наткнутся на задолженность по квартплате в размере несколько тысяч.

Бывают случаи, когда в купленной на аукционе квартире прописан ребенок, которого нельзя выселить.

Если у Вас все-таки возникли проблемы с уже приобретенным лотом, то стоит обратится в полицию, с жалобой на несанкционированное проникновение в принадлежащий вам дом, например. Но общего алгоритма действий в таких ситуациях не существует.

По мнению юристов и экспертов в этой области лучше всего действовать по закону “Об исполнительном производстве” (пункт 12, глава 5, статья 30). Согласно нему, у жильцов есть пять дней на добровольное освобождение чужого имущества.

В любом случае будут зависшие лоты, поэтому чтобы максимально обезопасить себя - начинайте с небольших сумм, участвуйте в торгах, в которых все документы в порядке, лоты доступны для просмотра - таких тоже много

Пример скрытого лота на торгах по банкротству

К примеру, совсем недавно мне попалась квартира в Новой Москве, которая продавалась на публичном предложении по переуступке права требования по договору ДДУ. При этом дом был уже достроен и жильцы получали ключи.

Единственная причина, по которой эту квартиру не увидели в Московском регионе в том, что должник находился в другом городе и лот попал в поиск по другому региону. Сама квартира продавалась примерно на 30-40% ниже рынка.

Когда вы знаете подобные нюансы, находить подобные лоты не сложно.

Главный миф - Самые крутые лоты с торгов скупают родственники и друзья арбитражных управляющих

Стать участником аукциона может каждый. Существует мнение, что самые ликвидные лоты скупаются управляющими или их знакомыми практически за бесценок. Но это не так, аукцион организован по довольно-таки прозрачной схеме. И если участник заподозрил недобросовестность арбитражного управляющего, то он может подать на него жалобу. При выявлении каких-либо незаконных манипуляций у конкурсного управляющего могут возникнуть серьезные проблемы.

Аукционы проводятся на сертифицированных площадках, часто с закрытой формой подачи предложений . Это значит, что до окончания очередного этапа никто из участников процедуры, включая арбитражного управляющего не увидит предложений.

Если форма подачи открытая, то - все участники видят предложения от своих конкурентов, что тоже делает невозможным манипуляцию результатами.

Что делать, чтобы вас не слили после победы на аукционе

Олег Селифанов в своем курсе приводил пример , когда управляющий умышленно изменил реквизиты для оплаты задатка на площадке, на которой проводились торги, при этом на ФедРесурсе и в коммерсанте реквизиты были верные.

8 шагов для участия и победы в торгах по банкротству

Итак, чтобы участвовать и победить в торгах вам необходимо:

1. Оформить квалификационную электронную подпись (КЭП или ЭЦП);
2. Найти объект, который можно приобрести (самый важный этап, по которому стоит пройти обучение);
3. Пройти аккредитацию на электронной площадке (оптимально пройти аккредитацию на всех площадках заранее);
4. Детально изучить документы по лоту;
5. Установить связь с управляющим и договорится об осмотре имущества (необходимо, когда покупка дорогостоящая);
6. Перечислить задаток (примерно 20-30% от стоимости лота) на счет организатора;
7. При открытии очередного этапа аукциона подать заявку и в случаи выигрыша - перевести на счет организатора оставшуюся сумму покупки;
8. После переведения денег оформляются необходимые документы купли-продажи имущества

Хочется сказать несколько слов о каждом шаге, выяснить все нюансы.

Электронная подпись будет удостоверять личность участника аукциона. Для ее получения нужно обратится в специальную уполномоченную организацию. Пользователь может заказать подпись на одну или несколько торговых площадок.

Нужно учесть, что электронная подпись для нескольких площадок будет стоить гораздо дороже. КЭП будет действовать на протяжении одного года.

Аккредитация. Проходить аккредитацию нужно именно на той площадке, на которой выставлен понравившийся объект. Заранее проходить аккредитацию на нескольких площадках нет смысла.

Здесь нет ничего сложного, нужно заполнить необходимое заявление, дать копии необходимых документов и поставить электронную подпись, полученную на первом шаге.

Подготовка к проведению аукциона

Процедура подготовки к проведению торгов. На этом этапе арбитражный управляющий объявляет о банкротстве юридического или физического лица и выставление на аукцион имущества. Соответствующие сообщения публикуются в местных и федеральных средствах массовой информации (газетах, журналах). Кроме того, такое же сообщение должно быть опубликовано на Едином федеральном портале реестра сведений о банкротстве.

Вся информация о проведении торгов, начало приема заявок появляется на портале сведений о банкротстве, в уполномоченных СМИ, а также на электронных торговых площадках, где и будут проводится торги.

Три этапа аукциона по банкротству

Подготовка завершена. Теперь рассмотрим этапы самого аукциона по банкротству.

Первый шаг торгов - на повышение. Стоимость лота составляет примерно 5-10% от стартовой цены. Зачастую она соответствует его рыночной стоимости.

На данном этапе аукциона имущество покупают крайне редко. Почти 85% таких торгов признаются несостоявшимися.

Этап второй. После провального первого этапа лот снова выставляется на аукцион. При этом цена объекта снижается на 20-30%. Но опять же торги идут на повышение. В случае если и на этом этапе не будет победителя, то имущество должника выставляют на продажу путем публичного предложения.

Здесь и начинается самое интересное для инвестора.

Третий и последний этап аукциона по банкротству. Если на первых двух этапах шло повышение цены, то тут наоборот цена лота падает за определенный промежуток времени, причем в несколько раз. Если объект не купят за неделю или даже день, то стоимость имущества упадет на 5-10%. И таких периодов может быть несколько, от пяти до десяти.

Порядок снижения стоимости объекта определяет конкурсный управляющий. Информацию о порядке снижения цены можно отыскать в описании публичного предложения.

Как определяется победитель на последнем этапе аукциона

Совсем недавно победителем мог стать тот участник, который подал заявку первым. Но такой метод не оправдал себя, ведь появилось множество автоматических систем (аукционных роботов). Как только открывался очередной этап снижения стоимости, робот сразу подавал заявку за участника. Нужно было только настроить его на ценовой диапазон.

Но в связи с последними изменениями в законодательстве организатор сам выбирает критерии определения победителя. Или по старой системе «кто первый», или по-новому (кто предложил самую высокую цену).

Чтобы потом не было недоразумений нужно с самого начала уточнить у организаторов каким образом будет определен победитель. Во время проведения аукциона по банкротству следите за всеми изменениями, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Если не хочется тратить драгоценное время на мониторинг аукциона, то можно нанять человека, который уже несколько раз учавствовал и знает все тонкости. Но за его услуги, конечно, придется заплатить, иногда большие деньги.

Что можно сделать с приобретенным имуществом

Если лот в отличном состоянии, то можно оставить его себе. Тем самым улучшив свое материальное состояние. К примеру недвижимость можно сдать в аренду и получать с нее денежный поток. Кроме этого ее можно заложить и вытащить деньги для следующих торгов.

После покупки имущества его можно продать в исходном состоянии за более выгодную цену и неплохо заработать. Но оценивать ликвидность стоит до участия, а не после!

Если это квартира, то можно либо сделать косметический ремонт и перепродать, либо сдавать в аренду. Кстати, последний вариант очень выгодный.

Что такое банкротство - Как определить сколько стоит ценная бумага

Ищем информацию о предстоящих аукционах по банкротству

И вот возникает вопрос: где же искать информацию о торгах? На самом деле не так уж сложно.

Есть несколько информационных групп:

• Официальные источники - Федресурс и Коммерсант . Здесь публикуется вся информация о торгах, но часто поиск информации в официальных источниках очень неудобно искать.
• Площадки, на которых проводятся торги по банкротству , на которых организуются аукционы по банкротству. Конкретная площадка указывается в извещении о проведении торгов на ФедРесурсе .
• Специальные сервисы-агрегаторы . Суть их работы заключается в поиске информации из выше перечисленных источников. После этого информация систематизируется и подается в более удобном для пользователя виде, часто с фотографиями и рыночной оценкой , но эта информация чаще всего платная, но она сильно упрощает работу по анализу лота.

В заключении хочется добавить, что на торгах и аукционах по банкротству можно очень хорошо заработать. Главное это не технические вопросы, а умение быстро находить интересные лоты и оценивать их ликвидность.

Кроме этого с опытом вы накопите достаточное количество трюков и будете знать большую часть уловок управляющих. Чтобы не наступать на грабли в вопросах с деньгами я всегда нахожу людей у которых это уже получается и учусь у них - это экономит колоссальное количество денег и времени.