Одной из самых распространенных сделок между гражданами является договор мены. Это может быть и обмен недвижимого имущества, и мена каких-то небольших предметов. Конечно же, такой договор используется и между юридическими лицами. Правила составления и заключения этого документа регламентируется гражданским законодательством России.

Отличие от ранее действовавшего законодательства

Гражданский кодекс РСФСР, действовавший до принятия ныне действующего кодекса, умещал мены всего в одну статью. В новом же законодательстве договор мены (автомобиля, недвижимости, иного имущества) регулируется пятью статьями, добавлены новые положения, ранее отсутствующие.

Так, ранее правоотношения, возникающие вследствие мены, регулировались статьей 255. В ней, в частности, говорилось, что в результате обсуждаемого договора между его участниками происходит обмен какого-то определенного имущества на другое. Гражданское законодательство РСФСР к мене применяло несколько норм, регулирующих куплю-продажу. Участник, заключавший договор мены квартиры или чего-то иного, одновременно являлся продавцом предмета, который он отдавал, и покупателем вещи, которая переходила ему в собственность. Кроме этого, круг субъектов рассматриваемого договора был существенно ограничен в связи с тем, что он в ситуациях, при которых стороной (или обеими) являлись государственные организации, мог быть совершен лишь в прямо установленных законодателем случаях.

Понятие

Что такое договор мены? Это определение закреплено в статье 567 Гражданского кодекса. Под данное понятие подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз - к объекту.

Помимо рассматриваемого определения, термин «обмен товара» встречается в нормативном акте, регулирующем в качестве названия 502 статьи. Эта норма посвящена только одному из нескольких возможных результатов, возникающих в процессе купли-продажи товаров, не являющихся продовольственными.

Дефиниция договора мены, установленная в ранее действовавшем кодексе, отлична от понятия, определяющего этот договор сейчас. Поэтому некоторые утверждения о том, что договор мены земельного участка или какого-то иного объекта традиционен и соответствует старому законодательству, ошибочны. Понятие договора мены в настоящем ГК является новеллой.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений. Договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России. На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без таковых. Нормы жилищного законодательства предусматривают, что наниматель и проживающие с ним лица могут произвести обмен своего жилища на другое, принадлежащее иному нанимателю. Такая процедура может быть произведена и между членами жилищных кооперативов. При этом право на такой обмен не ограничивается пределами какого-то одного населенного пункта, то есть участники договора могут проживать в разных городах, и объекты, соответственно, тоже могут находиться в различных местностях. Порядок и правила, при которых реализуется договор мены недвижимости, установлены в Жилищном кодексе.

Ошибочное применение термина

Примечательно, что в современной России действует множество так называемых обменных пунктов, которые якобы обменивают различные иностранные валюты на российские рубли. Однако, по сути, такие операции не являются меной, а считаются куплей-продажей. Единственное, что можно отнести к мене, это распространенная в недавнее время практика обмена старых банкнот иностранной валюты на более новые с получением за данную операцию определенного

Применение норм о купле-продаже

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены. Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара. Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Товарная сделка

Установленная законодательством возможность применения к мене норм, регулирующих куплю-продажу, объясняется сходством этих правоотношений. Мена так же, как и купля-продажа, считается товарной сделкой. Вместе с тем ее распространение не столь велико. Это обусловлено различными трудностями как при совершении договора, так и при его исполнении. Определение товара также дано законодателем в гражданском праве. Под ним имеются в виду любые вещи, но только не изъятые из гражданского оборота. Если объект подпадает под данное определение, то он может отчуждаться. Примером, когда происходит договор мены долей, может служить ситуация между правительством России и банком «Менатеп», произошедшая в 1996 году. Тогда последний получил пакет акций нескольких нефтяных компаний, а в ответ передал правительству долю в уставном капитале организации.

Договор мены. Законодательное регулирование

Следует знать, что вместе с положениями, установленными в статье о договоре мены, отдельные нормы об этом правоотношении установлены в Гражданском кодексе с целью регламентации иных отношений, среди которых: преимущественное право покупки, распоряжение имуществом подопечного, основания приобретения права собственности и некоторые другие. Применяемые к рассматриваемому договору положения содержатся не только в ГК, но и в других нормативных актах. Так, согласно Закону о конкуренции, запрещается совершать какие-либо действия, издавать акты, которые будут устанавливать определенные запреты на обмен, покупку, продажу каких-то товаров из одной области (края, города и т. п.) в другой регион.

Бартерные сделки

Примером иного документа, регулирующего договор мены товаров, может являться федеральная программа развития экспорта, которая была установлена правительством. Согласно этому документу, бартерные контракты, заключаемые с иностранными лицами, по которым производится экспорт за рубеж подакцизных товаров, являются одной из мер экономического стимулирования. Под бартерными контрактами при этом подразумевается договор мены, это название достаточно часто применяется в гражданском обороте, а тем более в области внешней торговли.

Определение таких в сегодняшнее время представляет значительный интерес. Термин таких правоотношений изложен в Указе президента России, который называется «О Государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок». При этом внимательный человек сразу увидит значительные отличия от понятия, предлагаемого Гражданским кодексом. В соответствии с Указом под названными сделками подразумеваются контракты, заключаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности, которые предусматривают обмен одинаковыми по цене товарами, продукцией, услугами и прочим. Нормативный документ сразу подчеркивает, что если в процессе исполнения сделок будут использованы денежные расчеты, то такие контракты и договоры не будут являться бартерными.

Существенные условия бартерных сделок

В указанном правовом акте в общем виде названы объекты бартерных сделок. Такого обобщения и указания не имеется в Гражданском кодексе. Указ президента относит бартерные сделки к двустороннему договору мены, одновременно он требует определения в контракте существенных условий, к которым причисляются:

• стоимость каждой единицы товара, его качество, количество и номенклатуру, условия и сроки импорта, экспорта;
• список услуг, работ, результатов интеллектуальной деятельности, цена, сроки исполнения, а также времени предоставления таких работ или услуг, момент перехода прав на результаты интеллектуальной деятельности;
• список документов, которые будут переданы российской стороне, на основании которых будет подтвержден факт выполнения услуг или работ, прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Стороны договора мены в бартерных сделках - это российское лицо и иностранное.

Цены и расходы

Гражданский кодекс устанавливает диспозитивные правила, относящиеся к двоякому виду в отношении расходов сторон по рассматриваемому договору. В первом случае норма закона распространяется на обмен имуществом, идентичным по цене, во втором, правила определяют расходы при обмене неравноценных товаров.

Законодатель предполагает, что обмениваемые товары являются равноценными. Однако в заключаемое между сторонами соглашение возможно включение несколько другого условия. Участники сделки имеют право отойти от текста закона, включив, например, в договор мены земельного участка или иного имущества свое решение о том, как будет производиться передача обмениваемого имущества, как будут возмещаться расходы. Законом при этом не запрещается относить к подобным расходам стоимость оформления цен на перевозку. Сюда же может быть отнесена и регистрация договора мены. На практике при мене, совершаемой между гражданами, распространен вариант, при котором расходы по приему поступающего в собственность имущества возлагаются на ту сторону, кому оно поступает. Иногда граждане делят такие расходы пополам.

Компенсация при неравноценности

В тех ситуациях, когда обмениваемые товары неравнозначные по стоимости, то, естественно, на участника, получающего более дорогую вещь, возлагается обязанность по доплате разницы своему контрагенту. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением. Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет.

Право собственности

Договор мены - это одно из возможных оснований возникновения права собственности на предмет, вещь и т. п. С момента обмена имуществом, а точнее, после исполнения обеими сторонами своих обязательств по договору мены, наступает право собственности на полученные вещи. Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

В соответствии с п. 1 статьи 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. По смыслу п. 1 статьи 568 Гражданского Кодекса Российской Федерации при обмене равноценными товарами их передача исчерпывает содержание обязанности каждой из сторон. Правильной классификацией отношений, складывающихся в процессе товарного и товарно-денежного обмена, могло бы способствовать выделение основных элементов и особенностей договора мены. Дефиниция мены содержится в п. 1 статьи 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации: «По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой». Содержащееся в законе определение договора мены показывает, что он является не только взаимным (двусторонним), но и возмездным (т.е. каждая сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей), консенсуальным (т.е. для заключения договора достаточно соглашения сторон по всем существенным условиям).

По договору мены его участники взаимно обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары) при этом одна сторона, приобретает вещь в собственность вместо уплаты покупной цены (в деньгах) передает другой стороне иную вещь. Следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого (в качестве цены выступает соответствующий товар). В связи с этим сторона должна руководствоваться нормами статьи 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации о покупателе (когда получает товар) и одновременно нормами о продавце (когда передает товар). Особое значение это обстоятельство имеет для предпринимателей (юридических лиц и граждан) так как такое совпадение в одном лице разных сторон договора требует учитывать особые правила при уплате налогов. При этом права и обязанности сторон тождественны, причем правам одной стороны соответствуют обязанности другой.

Исполнение договора мены осуществляется в определенном порядке, позволяющем выделить следующие стадии:

• 1. Выполнение обязательств по доставке товара к месту передачи;
• 2. Выполнение обязательств по передаче товара другой стороне (обе стороны, как и на первой стадии, выступают в качестве продавца);
• 3. Приемка передаваемого другой стороной товара (на этом этапе обе стороны выступают в качестве покупателя).

Указанная последовательность исполнения обязательств является ориентировочной, общей. Вместе с тем, она может быть изменена соглашением сторон, например, при несовпадении времени передачи одного товара в обмен на другой, неравноценности передаваемого имущества и, как следствие, возникновение обязанности у одной из сторон по оплате разницы стоимости и прочее.

Как уже говорилось выше, договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Договор мены относится к консенсуальным договорам, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора, а момент вступления договора в силу не связывается с фактической передачей сторонами обмениваемых товаров. Собственно, фактический обмен товарами представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора мены. Даже в тех случаях, когда момент вступления договора в силу в соответствии с его условиями совпадает с фактической передачей сторонами товаров друг другу, мы можем говорить о том, что данный договор мены исполняется в момент его заключения, но не о реальном характере договора. Договор мены является консенсуальным договором, потому что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены является возмездным, поскольку каждая из его сторон за исполнение своих обязанностей по передаче товара контрагенту должна получить от последнего встречное предоставление в виде другого обмениваемого товара.

Договор мены является двусторонний, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре мены имеют место две ярко выраженные встречные обязанности, одинаково существенные и важные: каждая из сторон обязуется передать контрагенту соответствующий обмениваемый товар, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

Данный договор часто заключается при обмене недвижимости, право собственности, на которую подлежит обязательной регистрации. Во избежание трудоемкой процедуры регистрации перехода права собственности, используется образец договора мены, заменяющий собой договоры купли-продажи.

Классификация договоров мены:

• 1. Договор мены акций (между юридическими лицами);
• 2. Договор обмена валютных фондов;
• 3. Договор мены именных ценных бумаг;
• 4. Договор мены жилой площади;
• 5. Договор мены квартир;
• 6. Договор мены квартиры на товар;
• 7. Договор мены автомобилей;
• 8. Договор мены жилого дома на квартиру;
• 9. Договор мены жилых домов;
• 10. Договор мены квартиры в доме государственного и общественного жилищного фонда на жилой дом;
• 11. Договор мены земельных участков;
• 12. Договор мены квартиры на нежилое здание;
• 13. Товарообменный (бартерный) договор.

Договор мены акций (между юридическими лицами)

Акция является одним из видов собственности. Собственником акции может быть любой гражданин или юридическое лицо (организация). В соответствии с действующим законодательством мена акций как имущества возможна, но при этом необходимо соблюдение ряда условий: заключение письменного договора, его нотариальное удостоверение, обязательное проставление в договоре стоимости акций и имущества, на которое они меняются. Договор мены является основанием для внесения записи в реестр акционеров о новом собственнике акций. Договор мены акций можно рассматривать как два последовательных договора купли-продажи: первый - на покупку акций за деньги; второй - на покупку имущества тли товаров продавцом акций у покупателя по установленной стоимости. Оформляется сделка купли-продажи акций в письменной форме.

Договор обмена валютных фондов

В настоящее время обмен валюты происходит в соответствии с валютным курсом, устанавливаемым согласно паритету покупательной способности. Современная форма валютного курса - не фиксирована, а плавающая. Корректировка курса осуществляется государственными банками по требованию правительства. Обмен валюты, не являющейся свободно используемой, производится государством, валюта которого покупается, если такое государство и государство, являющееся покупателем, не приходит к договоренности относительно иной процедуры.

Государство, покупающее у Фонда свободно используемую валюту другого государства и желающее обменять ее в момент покупки на другую свободно используемую валюту, производит такой обмен с другим государством по требованию этого государства. Указанный обмен производится на свободно используемую валюту по выбору другого государства по курсу обмена.

Договор мены именных ценных бумаг

Ценная бумага - это документ, удостоверяющий имущественные права с соблюдением установленной формы, осуществление данных прав возможны только при предъявлении документа. Сделки с ценными бумагами должны быть совершены в простой письменной форме. Сделка в простой письменной форме может быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или уполномоченными представителями.

По договору мены ценных бумаг каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать (ст. 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Данная сделка может быть зарегистрирована профессиональным участником рынка ценных бумаг, если он является одним из участников сделки, в этом случае регистратору предоставляется только передаточное распоряжение. Передаточное распоряжение регистратору выдается собственником акций, права на которые необходимо перерегистрировать.

Договор мены жилой площади

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах. Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут быть предметом обмена. Для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь. Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей совершеннолетних членов их семей. Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документами. В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий: регистрация сделки - договор мены; регистрация перехода права на одно жилое помещение; регистрация перехода права на другое жилое помещение. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется статьями 72-74 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируется статьями 567-571 гл. 31 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обмениваемых ордеров.

Договор мены квартир

По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора).

Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья, его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры - происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Договор мены квартиры на товар

В соответствии с п. 1 статьи 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой стороны один товар в обмен на другой. Если хотя бы одна сторона сделки предоставляет другой не товары, а работы или услуги, то такая сделка не является товарообменной.

Объектами договора мены являются любые вещи, не изъятые из оборота и оборот которых не ограничен. Это движимые вещи, в том числе ценные бумаги и валютные ценности, а также недвижимое имущество, например, земельные участки, постройки, квартиры.

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не допускается такая разновидность письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами. Закон устанавливает, что несоблюдение такой формы ведет к недействительности договора (ст. 550 Гражданского Кодекса Российской Федерации). С момента заключения договора с соблюдением установленной формы у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

Договор мены автомобилей

Любой автомобиль можно обменять на какое-либо иное имущество или другой автомобиль. Для оформления такого обмена заключается договор мены. Согласно договора мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который он обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Товары при этом могут быть равноценными и неравноценными.

В договоре мены автомобиля (как и в договоре купли-продажи) должны содержаться: основные характеристики автомобиля; указание на правоустанавливающий документ, на основании которого автомобиль принадлежит дарителю; основные характеристики того имущества, на которое меняется автомобиль. В договоре может быть указан порядок расчетов за обмениваемое неравноценное имущество. Если такого условия в договоре нет, то разница в цене должна быть оплачена непосредственно до или после передачи обмениваемого имущества (п. 2 ст. 568 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Договор подписывается обеими сторонами сделки.

Договоры мены автомобилей подлежат государственной регистрации в том случае, если автомобиль меняется на недвижимость, поскольку договоры по отчуждению недвижимости подлежат государственной регистрации. Если же автомобиль меняется на какое-либо другое движимое имущество, то такой договор мены не подлежит государственной регистрации.

Договор мены жилого дома на квартиру

Для заключения договора мены жилого дома на квартиру собственникам необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе свое право собственности на эти помещения и получить свидетельство.

В договоре мены жилыми помещениями должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договора мены недвижимости. Обязательно должно быть указано местоположение объекта недвижимого имущества. Так как предметом данного договора являются самостоятельные объекты недвижимости - квартира и жилой дом, то при заключении договора следует иметь, в виду, что если собственником недвижимости является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора являются несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор мены, согласно п. 1 статьи 26, п. 1 статьи 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации заключается ими самостоятельно, но при этом необходимо письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение сделки.

Особенностью данного договора мены жилого дома на квартиру является то, что осуществляется обмен объекта недвижимости, прочно связанного с землей. Собственник вправе передать другой стороне не только земельный участок, занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.

Одна из сторон при заключении рассматриваемого договора мены обязана предоставить другой стороне имеющуюся у нее информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Сведения об ограничениях (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор мены, в противном случае в регистрации сделки может быть отказано.

Договор мены жилых домов

Жилой дом - это объект права частной собственности любого гражданина. Жилой дом может быть приобретен по договору купли-продажи, мены, дарения и так далее.

Договор мены жилых домов - одна из разновидностей договора мены. Особенностью этого договора является то, что предметом договора являются объекты недвижимости прочно связанные с землей. Мена жилого дома, находящегося на земельном участке проводится только вместе с земельным участком.

Собственник вправе передать другой стороне не только земельный участок, занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями. Договор мены жилых домов должен содержать, помимо имени, описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор мены жилых домов, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Договор мены квартиры в доме государственного и общественного жилищного фонда на жилой дом

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, представляет собой жилищный фонд. По рассматриваемому договору мены одна сторона приобретает право собственности на жилой дом, а другая сторона теряет право собственности на жилой дом и приобретает право нанимателя другого помещения. В данном случае предметом договора является объект жилого фонда: квартира, собственником которой является Российская Федерация или муниципальное образование, и жилой дом, принадлежащий гражданину на праве частной собственности.

Бывший собственник жилого дома по договору мены приобретает следующие права: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещение временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального, жилищного фонда на жилой дом подлежит государственной регистрации, его можно квалифицировать как мену имущества (жилого дома) на имущественное право (право найма). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемого жилого дома.

Договор мены земельных участков

Земельный участок - это часть поверхности земли, границы, площадь, местоположения которых отражены в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Стороны при заключении договоров мены земельными участками должны предоставить друг другу всю имеющуюся у них информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Недействительными считаются следующие условия договора мены земельных участков: устанавливающиеся право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

По договору мены земельных участков обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества, и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены. Обе стороны должны зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе: сове право на объекты мены; договор мены в письменной форме; возникшее на основании договора мены право каждого на земельный участок (после регистрации договора мены). Возможно оформить данный договор мены с передаточным актом. Особенность данной разновидности договора мены состоит в составлении сторонами договора актов о передаче друг другу земельных участков, являющихся предметами договора.

Договор мены квартиры на нежилое здание

Особенностью договора мены квартиры на нежилое здание является то, что предметами договора являются объекты недвижимости с разным целевым назначением. Собственниками нежилых зданий и строений могут являться как граждане, так и юридические лица. Если собственником является гражданин, то в таких случаях для заключения договора мены необходимо нотариально заверенное согласие супруга, как и в договоре мены квартир. Если здание (строение) находится в собственности юридического лица, то возникают особенности, характерные для всех сделок с недвижимостью, находящейся в собственности таких субъектов гражданского права. Такие особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица.

В рассматриваемом договоре мены обязательно должны быть указаны, какое недвижимое имущество подлежит передаче, его расположение. В договоре мены квартиры на нежилое здание (строение) необходимо четко и правильно указать месторасположение объектов и другие характеристики. Договор мены квартиры на нежилое здание (строение) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Товарообменный (бартерный) договор

Бартерный договор - это разновидность договора мены. В случае бартерного обмена происходит передача прав собственности без использования средств платежа. В случае бартерного договора оформляются длительные отношения между контрагентами. Заключается одно общее письменное соглашение, а именно договор на проведение товарообменной (бартерной) операции, во исполнение которого партнерами в дальнейшем будут совершаться взаимные поставки товаров уже без заключения дополнительных письменных договоров. Допускается устная форма подобных сделок.

Товары, подлежащие обмену по бартерному договору, должны быть равноценны. При заключении данного договора сторонам необходимо обязательно указать срок его действия.

Договор мены, наряду с договором купли-продажи , также рассматривался в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров . Различие между договорами мены и купли-продажи состояло в том, что по договору мены оба контрагента должны передать друг другу вещи, и при этом встречным предоставлением в обмен на вещь не могут быть деньги. Кроме того, по договору мены недвижимое имущество могло быть предметом в строго ограниченных случаях.

В советский период развития гражданского права договор мены был сохранен в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. В ГК РСФСР 1922 г. имелся отдельный подраздел V «Мена» в разделе «Обязательственное право».

ГК РСФСР 1964 г. включал в себя отдельную главу 22 «Мена», состоящую только из одной статьи (ст. 255 «Договор мены»). Договор мены определялся как договор, по которому между сторонами производится обмен одного имущества на другое; при этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает.

Понятие договора мены . По договору мены стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность (ст. 567 ГК РФ).

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что сторонами заключен договор мены, поэтому исковые требования, заявленные истцом, неправомерны.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав спорную сделку договором мены исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы о мене и существу мены. Поскольку обмен имущественных прав на товары ни тому ни другому не противоречит, то согласно п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные §_1 главы 30 ГК РФ о купле-продаже, применяются к продаже имущественных прав.

К имуществу ст. 128 ГК РФ относит как собственно вещи, так и имущественные права, которые в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ могут принадлежать собственнику на праве владения, пользования и распоряжения.

Так как сама по себе передача имущественных прав не противоречит природе договора мены, имущественные права могут обмениваться на товары.

Поскольку заключенный сторонами договор мены не содержит условия о неравноценности обмениваемых товаров, разница в ценах, исходя из ст. 568 ГК РФ, оплачиваться не должна.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

К объектам гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ относятся вещи, иное имущество (товар), в том числе имущественные права. Понятие «имущество» является собирательным. Имущественные права как объект гражданских прав обладают определенными особенностями, которые должны учитываться сторонами при совершении сделок. Они не являются товаром в том смысле, который придает этому понятию кодекс.

Как следует из ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные §_1 главы 30, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Указанная статья не распространяется автоматически на те случаи, когда предметом договора мены являются имущественные права.

Уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности , как того требует данный договор, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой.

Кроме того, сторона, передавшая право требования, отвечает только за действительность этого требования, а не за его исполнение должником.

Суд кассационной инстанции указал, что сторонами заключен смешанный договор, поэтому спорные отношения должны решаться судом с учетом содержащихся в нем правил и существа сложившихся между его участниками правоотношений .

Таким образом, имущественные права не являются предметом договора мены.

Также не относятся к договору мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги .

С момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи.

Условие договора о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). При невозможности определить по договору мены наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным.

Форма договора мены .

К форме договора мены, как следует из п. 2 ст. 567 ГК РФ, применяются положения ГК РФ о форме договора купли-продажи.

В свою очередь, к форме договора купли-продажи применяются общие положения ГК РФ о форме сделок (статьи 158-164 ГК РФ).

Напомним, что применительно к договору купли-продажи специальные правила, относящиеся к форме договора (и к дополнительным условиям действительности договора), установлены в отношении таких видов купли-продажи, как договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия (статьи 550, 551, 558, 560 ГК РФ).

Соответственно устанавливаются дополнительные требования к форме и условиям действительности договора мены указанных объектов.

а) Договор мены объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору мены к покупателю подлежит государственной регистрации . Исполнение договора мены объектов недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

б) Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет признание договора незаключенным.

в) Если объектом договора мены является предприятие как имущественный комплекс, то договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В данном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Кроме того, данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности перехода права собственности на обмениваемые товары.

Отличием договора мены от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Как рассматривалось в главе 1, по общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на обмениваемые товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче соответствующих товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). Данное правило является диспозитивным: законом или договором момент перехода права собственности может определяться иначе.

Обязанности сторон по договору мены .

Стороны по договору мены несут одинаковые обязанности. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязана передать, и покупателем товара, который обязуется принять взамен.

Основные обязанности и последствия их неисполнения совпадают с обязанностями покупателя, а также продавца и последствиями их неисполнения по общим положениям о купле-продаже. Так, каждая из сторон обязана:

1) передать товар;

2) передать товар свободным от прав третьих лиц.

Применительно к договору мены ГК РФ устанавливает дополнительные права стороны, у которой изъят товар третьим лицом в порядке эвикции (ст. 571 ГК РФ):

• требовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен;
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков);

3) передать товар со всеми принадлежностями и документами;

4) передать товар в количестве, определенном в договоре;

5) передать товар в согласованном ассортименте;

6) передать товар надлежащего качества;

7) передать товар в согласованных комплектности и комплекте;

8) передать товар в таре и (или) упаковке;

9) известить другую сторону о нарушении ею условий договора в разумный срок;

10) принять переданный товар.

Договор мены - это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Следовательно, по экономическому содержанию и правовому регулированию данный договор близок к договору купли-продажи. Однако договор мены является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров, имеющим свои отличительные черты, хотя стороны договора и не имеют специальных названий (как, например, продавец и покупатель, даритель и одаряемый и т.д.).

Как отмечал еще Д. И. Мейер, по договору мены одна сторона обязывается предоставить другой право собственности на какое-либо имущество с тем, чтобы и другая сторона передала ей право собственности на какое-либо имущество, не состоящее в деньгах . Данное высказывание до сих пор сохраняет свою актуальность, а значит, деньги не выступают здесь средством расчетов.

Договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Анализ положений гл. 31 ГК РФ позволяет выделить следующие характерные признаки договора мены:

• 1) договор мены относится к группе гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества. Кроме договора мены в данную группу входят договор купли-продажи, дарения, аренды, ренты и ряд других;
• 2) но договору мены имущество, по общему правилу, передается в собственность (реже в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента. По данному признаку договор мены отличается от договоров, регулирующих передачу имущества в пользование (аренда);
• 3) договор мены является возмездным (чем отличается, например, от безвозмездного договора ссуды), но при этом в отличие от других возмездных договоров отличается характером встречного предоставления. Именно признак-обмена товаров является особенностью предмета договора мены и бесспорным критерием его выделения как самостоятельного вида обязательств;
• 4) характерным квалифицирующим признаком договора мены является момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Так, по общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). По договору же мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к сторонам договора после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Существует ряд специальных требований, применимых только к договору мены. Так, в случае, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров, действует презумпция их равноценности (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Однако если из договора следует, что товары являются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цепы товара, предоставленного в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок не предусмотрен договором (и. 2 ст. 568 ГК РФ).

Обмениваемые товары признаются неравноценными, если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон. Это обстоятельство подтверждается судебной практикой.

ЗЛО обратилось в арбитражный суд с иском к предприятию о взыскании разницы в стоимости обмениваемых товаров и процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор мены, в соответствии с которым общество передало предприятию по согласованной спецификации несколько автомобилей, а последнее передало истцу по такому же документу автомобильные шины. Исходя из сумм, указанных в спецификациях, стоимость обмениваемых товаров была неодинакова.

После исполнения сторонами своих обязательств по передаче товаров общество потребовало от предприятия выплаты разницы в стоимости поставленных и полученных товаров. Получив отказ в удовлетворении своей просьбы, общество обратилось в арбитражный суд. который исковые требования признал обоснованными со ссылкой на то, что наличие в спецификациях к договору или иных документах, являющихся неотъемлемой его частью, условий, свидетельствующих о разной цене обмениваемых товаров, должно признаваться как условие об их неравноценности.

Согласно ст. 568 ГК РФ товары предполагаются равноценными, если из договора мены не вытекает иное. Поэтому равноценными могут признаваться обмениваемые товары в случае отсутствия в договоре или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данных о цене. Поскольку в спецификациях указана разная стоимость обмениваемых товаров, то у предприятия, получившего товар большей стоимости, возникает обязанность оплатить разницу в цене. При задержке или отказе от оплаты наступает ответственность, предусмотренная ст. 395 ГК РФ. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований отказал по следующим мотивам.

Договор мены является сделкой, особенностью которой является передача в собственность одного товара в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ).

В соответствии со ст. 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (презумпция равноценности), если из договора мены не вытекает иное. Содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу.

Поскольку стороны в договоре прямо не оговорили, что обмениваемые товары неравноценны и из его содержания не следует, что воля сторон была направлена на обмен неравноценными товарами, требование ЗЛО о денежной компенсации, основанное на ценах, содержащихся в спецификациях, неправомерно. Что касается взыскания процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, то такое требование также не подлежит удовлетворению, так как между сторонами при указанных обстоятельствах денежные обязательства возникнуть не могли (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены").

Следует иметь в виду, что обязанность произвести доплату в случае неодинаковой стоимости обмениваемых товаров установлена законом. Безусловно, сторона, передающая по договору мены более дорогой товар, может освободить другую сторону договора от обязанности по доплате. Однако освобождение от исполнения определенных обязанностей является формой дарения, которое между коммерческими юридическими лицами допускается только на сумму, не превышающую 3 тыс. руб. (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Еще одна особенность договора мены предусмотрена в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары. Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). Однако законом или договором может быть предусмотрен и другой момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Так, если одним из обмениваемых товаров является объект недвижимости, то право собственности на него возникает у соответствующей стороны с момента государственной регистрации независимо от сроков передачи объекта.

Согласно ст. 571 ГК РФ сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных ст. 461 ГК РФ, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков. Поэтому если товаром является индивидуально-определенная вещь, она в подобных случаях может быть истребована у контрагента.

• Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 1997. С. 222.

Понятие договора мены.

Элементы договора мены.

Понятие договора мены.

Легальное определение договора меня содержится в п.1 ст.567 ГК РФ.

Договором мены признается такой договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены близок к договору КП, и входит с договором КП в единую родовую группу договоров, опосредующих передачу имущества в собственность. Эту близость соответствующих договорных типов подчеркивает и законодатель. П.2 ст.567 ГК РФ прямо указывает, что к договору меня применяются правила о КП. При этом мы должны понимать, что соответствующее указание закона являет собой лишь прием юридической техники, но не может трактоваться так, чтобы договор мены рассматривался в качестве разновидности договора КП. Законодатель этого не утверждает. Более того, системность расположения нормативного материала, посвящение договору мены отдельной самостоятельной главы показывает, что законодатель воспринимает мену как самостоятельную конструкцию, близкую к договору КП.

Из этой отсылочной нормы п.2 ст.567 ГК РФ мы должны сделать еще один важный вывод. Какие правила о договоре КП применяются договору мены? Все. Отсылка дана ко всей Главе 30, соответственно, к мене применимы не только общие положения о КП, которые не противоречат существу мены и не вступают в конфликт со специальным регулированием, имеющимся в Главе 31, но и правила, посвященные отдельным разновидностям договора КП. Соответственно, если у нас, например, предметом мены будет недвижимое имущество, то к такому договору мены должны применяться положения §7 и §1 Главы 30.

Если субъектный состав договора мены будет таков, что в качестве сторон выступают предприниматели, действующие с предпринимательской или иной целью, нежели личное, семейное, домашнее или иное использование, целью, то к такому договору мены будут применяться правила о поставке, т.е. §3 Главы 30 и §1 Главы 30.

Это уточнение важно, прежде всего, стратегически. Казалось бы, чего проще, законодатель прямо указывает: применяются правила о КП (Глава 30). Но почему то многие исследователи истолковывают соответствующие положения закона таким образом, что применяют к договору мены только правила §1. А законодатель не ограничивает объем нормативного материала Главы 30, применимый к договору мены. Это обстоятельство мы всегда должны держать в голове.

Характеристика договора мены.

В зависимости от момента заключения, договор мены относится к числу договоров консенсуальных . Можно пойти от анализа легального определения, в котором указывается, что каждая из сторон обязуется передать, следовательно, соответствующая передача не является необходимой для совершения договора. Можно пойти и другим путем: у нас есть общая презумпция консенсуальности любого гражданско-правового договора, которая закреплена в ст.433 ГК РФ, поскольку никаких положений, изменяющих это общее правило, в Главе 31 не содержится, значит, действует общее правило. Значит, договор мены относится к числу договоров консенсуальных.

В зависимости от наличия встречного имущественного предоставления договор мены относится к числу договоров возмездных. И то, что во многих случаях в договоре мены не фигурируют деньги, характеристики не отменяют. Ведь возмездность или безвозмездность базируются на наличии или отсутствии встречного имущественного предоставления. Очевидно, что такое встречное имущественное предоставление в мене присутствует, и оно выражается во встречной передаче товара, а значит, договор меня является договором возмездным. Причем, в отличие от КП, где возмездность характеризовалась как сугубо денежная, в договоре мены эта возмездность в большинстве случаев является исключительно товарной.

Здесь мы подходим к некой пограничной ситуации, которая вызывала вопросы с т.з. своей квалификации еще во времена Римского права. Это ситуация, когда встречное предоставление одновременно включает в себя и денежную, и товарную составляющую. Условно говоря, вы мне телефон, я вам фломастер и некую доплату. Вопрос о квалификации этого договора достаточно долго являлся спорным, но современный российский законодатель не лишен мудрости, поэтому соответствующая ситуация на сегодня прямо урегулирована. П.2 ст.568 ГК РФ дает основания полагать, что с позиций современного российского правопорядка эта пограничная ситуация, т.н. мена с доплатой, должна квалифицироваться как мена. Соответственно, у нас различие между меной и КП получается следующего порядка: в КП встречное предоставление всегда является денежным и только денежным, а в мене встречное предоставление может быть исключительно товарным, а равным образом как договор мены будет квалифицироваться и ситуация, при которой встречное предоставление является в какой-то части денежной, а в какой-то товарной. Вне зависимости от соотношения товарной и денежной части во встречном предоставлении соответствующий договор будет квалифицироваться как договор мены.

Например, если вы мне «Maybach», я вам «Rolls-Royce Phantom» и 5 рублей, как будет квалифицироваться соответствующий договор? Мена. А если я вам «Maybach» вы мне коробок спичек и 3 мешка денег. Тоже мена. Как только во встречное предоставление попадает товарная составляющая, такой договор, вне зависимости от соотношения товарной и денежной части, всяко будет квалифицироваться как договор мены.

Конфликт между конструкциями мены и КП в современном российском правопорядке сглажен за счет того, что регулирование договора мены исчерпывается 5-ю статьями, из которых одна - легальное определение и отсылочная норма, т.е. по сути всего там 4 статьи. Во всем остальном к договору мены применяются те же самые правила, что и к договору КП, поэтому кардинальной разницы между регулированием соответствующих договорных конструкций, и такого вопиющего несоответствия между регулированием, мы в рамках современного российского правопорядка не наблюдаем.

С т.з. распределения прав и обязанностей между сторонами, договор мены двусторонний синаллагматический , ибо у каждой из сторон здесь наличествуют права и обязанности, причем, эти права и обязанности носят встречный, взаимонаправленный и взаимообусловленный характер. Одна сторона обязуется передать товар 1 в собственность другой, потому что другая принимает на себя обязанность передать в собственность первой товар 2.

Элементы договора мены.

✓ Стороны.

Законодатель, характеризуя стороны, использует выражения «одна сторона» и «другая сторона» без специальных обозначений. Стороны не имеют специального названия. В качестве сторон могут выступать любые субъекты ГП, с учетом объема и характера их право- и дееспособности.

Предъявляется ли к сторонам договора мены требование наличия титула для заключения соответствующего договора? Нет. Во-первых, к мене применяются правила о КП, в КП есть ст.455 ГК РФ, которая говорит о возможности заключения договора по поводу будущих объектов, это правило за счет отсылочной нормы применимо и к мене. Соответственно, предметом мены тоже могут быть будущие объекты, следовательно, наличие титула не является обязательным. Можно пойти и более удачным стратегическим путем - перед нами консенсуальный договор. Природа любого консенсуального договора (мена не является изъятием) предполагает, что соответствующий договор порождает только обязательственно-правовые последствия, это воплощение идеи «договор как обещание». Для того чтобы дать обещание, наличие титула не является необходимым, само по себе присутствие вещи в собственности к обещанию ничего не прибавляет, и ничего не убавляет.

Раз мена – консенсуальный договор, и никаких указаний на необходимость титула в рамках Главы 31 нет, равно за счет отсылок и в Главе 30 нет, значит, сторонами по договору мены могут быть любые субъекты, независимо от наличия или отсутствия у них титула в отношении предмета данного договора в момент его совершения.

✓ Предмет.

Никаких указаний относительно круга возможных предметов договора мены сама Глава 31 непосредственно не содержит. Однако описывая предмет, законодатель использует термин «товар». С этим термином мы уже встречались в КП. Поскольку используется одна и та же категория, очевидно, что товар в понимании конструкции договора КП и товар в понимании конструкции договора мены сущность являет собой одно и то же. С этим утверждением согласны все, никто его под сомнение не ставит. Это утверждение проистекает из необходимости систематического толкования закона.

Однако при том, что само это утверждение разделяется всеми исследователями, оно в дальнейшем является основанием для совершенно разных выводов. Например, в кафедральном учебнике И.В. Елисеев , описывая возможные предметы договора мены, и исходя из стратегической посылки, что товар в понимании КП и товар в понимании мены – это одно и то же, делает вывод: предметом договора мены может являться все то, что может являться предметом договора КП. Соответственно, И.В. делает вывод, что вещи и имущественные права могут быть предметом договора мены.

Есть иная точка зрения. Апологетом ее является В.В. Витрянский , который обращает внимание на следующее. Да, действительно, и в Главе 30 (КП), и в Главе 31 (договор мены) используется для описания предмета единая категория «товар», но что же является товаром по Главе 30? Товаром в силу Главы 30 являются только вещи. В легальном определении КП: одна сторона обязуется передать в собственность другой стороны определенную вещь (товар). В.В. говорит: обратите внимание, что товаром называется только вещь, а относительно имущественных прав термин «товар» не используется, а указывается, что к продаже имущественных прав применяются правила настоящего параграфа. Т.е. предметом то договора КП имущественные права быть могут, но при буквальном истолковании категории «товар» эти имущественные права не охватываются. Отсюда дальше очевиднейший вывод: раз товар в мене и товар в КП – это одно и то же, а товаром в КП по буквальному тексту Кодекса являются только вещи, значит, товаром, т.е. предметом договора мены, могут быть только вещи.

Такая позиция достаточно популярна. И поскольку В.В. обладал неким административным ресурсом, он сумел сделать так, что именно его позиция получила поддержку со стороны ВАС РФ. Речь идет об Информационном письме Президиума ВАС РФ №69 от 24 сентября 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены». В п.3 этого Информационного письма ВАС приводит следующий казус: между сторонами был заключен договор, по которому одна сторона обязалась передать вещь, а вторая сторона обязалась в ответ передать имущественное право. Поскольку в дальнейшем возник вопрос о квалификации заключенного договора, ВАС РФ делает следующий вывод: договор, по которому произведена передача товара на уступку права требования, не может рассматриваться как договор мены. Дальше пояснение этого всего - уступка права требования не может быть предметом договора, поскольку в этом случае невозможен переход ПС и не может быть соблюдено условие о передаче одного товара в обмен на другой.

Получается, что В.В. и сотоварищи при поддержке ВАС РФ полагают, что предметом договора мены могут быть только вещи, и только вещами предмет договора мены исчерпывается. Вопрос непростой, вопрос дискуссионный, но, на взгляд А.А., как исходной у позиции В.В. не было ни политико-правовых, ни логических обоснований, так и у позиции его поддержанным ВАС РФ этих обоснований ни на Йоту не прибавилось. Посмотрим аргументацию, почему же передача имущественного права не может быть предметом договора мены? Потому что, говорит ВАС, в этом случае невозможна передача товара в собственность. Но в КП в легальном определении тоже написано: передать товар в собственность, но разве это препятствует нам, признать предметом договора КП имущественное право? Нет, не препятствует. Просто это легальное определение рассчитано на наиболее распространенные стандартные ситуации, но не преследует цель ограничить возможный предмет соответствующего договора. Раз никакого противоречия с легальным определением нет в КП, почему оно должно появляться в договоре мены, если ситуации однотипны?

Во-вторых, хорошо, допустим, что передача товара против передачи имущественного права – это не договор мены. Тогда закономерный вопрос: что это за договор? Единственный вариант ответа – это видимо смешанный договор. А какие еще есть варианты? Кстати, ВАС РФ сам так говорит.

Получается, что товар и (напротив) имущественное право, это не КП, это смешанный договор (см. рис.). А какие же правила применимы к регулированию? В отношении смешанных договоров, у нас к смешанным частям должны применяться правила о тех договорных типах, в которых соответствующий предмет выполняет ключевую функцию. К части №1 будут применяться правила о договоре КП, потому что именно КП опосредует возмездную передачу имущества в собственность. А к части №2, о КП, потому что у нас иной договорной конструкции, опосредующей возмездную передачу имущественного права просто нет.

При таком выводе мы входим в некое противоречие с конструкции смешанного договора, что же тут смешивается? Но это в большей степени парадокс нашего отечественно законодательства в области исходного определения смешанного договора. Тут интересен другой вопрос: если в №1 применяются правила о КП, и в №2 применяются правила о КП, при этом, соответствующие трансферты взаимосвязаны, обязанности носят встречный, взаимообусловленный характер. Если мы скажем, как ВАС РФ, что это не договор мены, к нему будут применяться правила о КП, т.е. Глава 30. Если мы скажем, что это договор мены, к нему будут применяться правила Главы 31 (статьи 4) + правила о КП, но в этих 4 статьях закреплено регулирование, которое предопределено взаимообусловленным характером соответствующих обязанностей. На самом деле при характеристике, даваемой ВАС РФ, по гамбургскому счету, ничего в регулировании не поменяется. За одни нюансом – мы откажемся от использования норм, рассчитанных на встречное исполнение двух обязанностей, а во всем остальном правила будут одни и те же. Стоило ли ради этого заниматься буквоедством? И есть ли какой-то тайный смысл растаптывать ту ключевую сердцевину, которая предопределена встречным взаимообусловленным характером этих обязанностей? На взгляд А.А., вопросы являются риторическими и ответ на них очевиден.

Условие о предмете является существенным условием договора мены. По общему правилу, предмет – это единственное существенное условие договора мены . Здесь мы должны вспомнить– к договору мены применяются все правила о КП, не только §1, но и правила об отдельных разновидностях договора КП. А это значит, что в зависимости от ситуации, специфики предмета того или иного договора мены, или субъектного состава того или иного договора мены, круг существенных условий будет у нас увеличиваться. Например, если в договоре мены хотя бы одним из предметов является жилое помещение, к такому договору будут применяться правила §7 Главы 30. А это значит, что существенными условиями, помимо предмета, будет еще цена, и поскольку мы сказали «жилая недвижимость», то тот перечень лиц, сохраняющий права на жилое помещение с указанием объема и характера их прав. Если заключаемый договор мены с т.з. субъектного состава соответствует правилам о поставке, то вполне возможно, что к числу существенных условий такого договора помимо предмета будет относиться еще и срок.

Т.е. за счет возможности применения к мене правил от отдельных разновидностях договора КП, круг существенных условий договора мены, предписанный законом, будет видоизменяться соответствующим образом.

✓ Цена

Договор мены является возмездным, поэтому параметр цены как встречного предоставления в нем может быть вычленяем. Однако поскольку во многих ситуациях встречное предоставление в мене характеризуется исключительно товарным характером, цены как таковой в денежном выражении мена вполне может и не знать.

Применительно к мене, что такое цена? Это встречный передаваемый товар, поэтому, уже согласуя условия о предмете, стороны тем самым автоматически согласуют и условие о цене, и ни в каком отдельном выражении, выражении денежном, этот параметр выделяться не должен. Поэтому когда мы констатировали круг существенных условий для договора мены, предметом которого является жилая недвижимость, и называли в этом качестве цену, мы никоим образом против истины не грешили. КП жилой недвижимости, цена – существенное условие, значит, оно существенное и для договора мены. Но признание его здесь существенным условием не предполагает для нас необходимости выражения этого ценового показателя в деньгах. Согласования предмета уже достаточно для того чтобы согласовать эту самую цену.

К сожалению, многие правоприменители мыслят иначе. Нотариусы очень любят предъявлять такое требование, им же размер пошлины считать в зависимости от стоимости отчуждаемого предмета, поэтому они очень часто настаивают, чтобы в договоре мены еще и содержалась денежная оценка передаваемых предметов.

✓ Срок.

ст.569 ГК РФ устанавливает общее правило одновременной передачи товара. «Одновременной» – это имеется ввиду по отношению друг к другу, а что касается момента такой одновременной передачи с т.з. общей темпоральной оси, то поскольку в мене нет никакого на сей счет регулирования, а к мене применяются правила о КП, а в КП идет отсылка к ст.314 ГК РФ с т.з. передачи товаров, это явно не существенное условие. Но когда одновременно тогда должны передаваться товары? За счет отсутствия специального регулирования – ст.314 ГК РФ – в разумный срок после возникновения обязательства, в приведенном примере – в разумный срок после заключения договора, причем, одновременно.

Однако и 1, и 2 является лишь общим правилом, ст.569 УК РФ диспозитивна, следовательно, соглашением сторон может быть установлено иное. Это может быть и рассинхронность передач по отношению друг к другу, установление иного срока передачи с т.з. срока заключения соответствующего договора.

✓ Форма.

В Главе 31 никаких правил относительно формы договора мены не содержатся. Это значит, что сначала мы должны использовать правила Главы 30. В Главе 30 в §1 по общему правилу никакого регулирования нет, т.е. форма договора мены по общему правилу будет определяться с помощью общих правил Главы 9, в зависимости от субъектного состава и цены сделки. Причем, эта форма в тех случаях, когда, исходя из субъектного состава и (или) цены, требуется письменная, эта форма не будет выполнять конститутивного значения, и несоблюдение требуемой письменной формы будет приводить к невозможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта и условий совершенной сделки.

Однако через эту двойную отсылку (в Главе 31 нет – смотрим в Главе 30, в §1 Главы 30 нет – значит, Глава 9), через эту двойную отсылку мы констатируем лишь общие правила, поскольку к мене применяются все правила о КП, в т.ч. правила об отдельных разновидностях данного договора. В отдельных случаях через отсылку, применение специальных правил о КП мы будем получать иные выводы. Например, если предметом договора мены является недвижимое имущество, договор должен быть совершен в письменной форме, посредством составления единого документа. К такому выводу мы приходим через применение к договору мены правил, содержащихся в ст.550 ГК РФ. Причем, в данном случае форма, за счет применения правил ст.550 ГК РФ, будет играть конститутивное значение, и ее несоблюдение будет влечь недействительность договора.

Получается, что применимость к мене правил всей Главы 30 дает нам возможность констатировать наличие общего регулирования, относительно формы через Главу 9 и специального регулирования для отдельных случаев за счет применения правил об отдельных разновидностях договора КП.

Содержание договора мены - права и обязанности его сторон. Что касается обязанностей сторон по договору мены, то они у сторон являются идентичными. Уже в самом легальном определении это видно. При этом в большинстве случаев обязанность каждой из сторон по договору мены исчерпывается только одним: единой и единственной обязанностью передать товар в собственность контрагента.

В большинстве случае содержание договора исчерпывается только этими встречными обязанностями. Причем, к исполнению соответствующих обязанностей применяются те же требования, что и в КП. Глава 31 не содержит исчерпывающего регулирования, а собственно, исходная отсылка к правилам о КП и нужна была для того чтобы констатировать, что все требования, касающиеся количества, качества, ассортимента, комплектности и проч., все эти требования известны нам из договора КП, и бывшее в этой связи предметом нашего исследования, все эти требования сохраняют свое значение и для договора мены, и применяются в части, не противоречащей существу данной конструкции.

Специальное регулирование, отличающееся неким образом от договора КП, содержится в мене только относительно двух аспектов.

Во-первых, ст.570 ГК РФ, которая регламентирует вопрос о моменте перехода ПС по договору мены. По сравнению с КП, это правило специфично уже тем, что в КП никакого специального регулирования вопросов о моменте перехода ПС нет, и для КП мы применяли к решению соответствующего вопроса общие правила ст.223 ГК РФ. Смотрим ст.570 ГК РФ, чтобы понять ту специфику, которую задает в вопросе определения момента перехода ПС на обмениваемые товары современное регулирование договора мены.

Есть у нас А и Б. По соответствующему договору А должен передать товар 1, Б должен передать товар 2. В какой момент переходит ПС по договору мены? В момент исполнения соответствующих обязанностей обеими сторонами. Т.е. А передает товар Б, допустим, что по условиям договора А должен передать товар первым, А передает товар Б, исполняет обязанность. Кому принадлежит ПС на товар 1? По-прежнему А. Несмотря на состоявшуюся передачу, несмотря на то, что вещь находится в хозяйственном господстве иного лица, ПС на товар 1 не переходит к Б. Наконец, Б исполняет свою обязанность и передает товар 2 в адрес А. И только в этот момент одновременно ПС на товар 1 перейдет к Б, и ПС на товар 2 перейдет к А.

Т.е., по сути дела, конструкция ст.570 ГК РФ предполагает некое резервирование ПС за стороной, которая по условиям договора передает товар первой. Производя передачу, эта сторона продолжает оставаться собственником соответствующего товара. И будет продолжать оставаться до момента исполнения встречной обязанности со стороны контрагента.

Смысл соответствующего регулирования станет куда более очевидным, если мы осознаем, что в рамках договора мены специальному регулированию подвергается только вопрос о моменте перехода ПС, вопрос о моменте перехода риска случайной гибели ни ст.570 ГК РФ, ни какой иной статьей Главы 31 не регламентируется. Как будет определяться момент перехода риска случайной гибели? По правилам о КП, а там есть ст.459 ГК РФ, которая говорит, что риск случайной гибели переходит с момента, когда соответствующее лицо (продавец в терминологии КП) считается исполнившим свою обязанность по договору.

Теперь ту же самую ситуацию прогоним через призму ст.459 ГК РФ, относительно вопроса о моменте перехода риска случайной гибели. А передает товар Б, что с риском случайной гибели? Он переходит к Б по правилам ст.459 ГК РФ, потому что он переходит в момент, когда А считается исполнившим свою обязанность, а по ст.458 ГК РФ, если предполагается доставка, то риск случайной гибели переходит с момента доставки. Т.е. передавая товар к Б, эта передача товара переносит риск случайной гибели на товар 1 к Б. После передачи товара Б становится носителем риска случайной гибели, но не приобретает титул. Тем самым, разъединяя вопрос о риске и о титуле, законодатель стимулирует Б к скорейшему исполнению собственной обязанности, потому что до тех пор, пока Б свою обязанность по передаче вещи не исполнит, он будет носителем бремени без одновременного обладания благом. Он будет нести риск случайной гибели, одновременно не являясь собственником товара, ПС от состоявшейся передачи от А к Б не перейдет. Только в момент, когда Б исполнит свою обязанность по договору мены, передаст товар 2 в адрес А, ПС на товар 1 перейдет к Б, ПС на товар 2 перейдет к А, и риск случайной гибели на товар 2 перейдет к А. Т.е. за счет этого разделения риска и права законодатель стимулирует Б к скорейшему исполнению собственной обязанности. Потому что всякий разумный, рачительный субъект оборота стремится к тому, чтобы не быть носителем бремени без обладания блага. Получается, что, не исполняя вовремя соответствующую обязанность, Б действует в противоречии с собственным интересом, Б себе хуже делает, т.е. продляет несение соответствующего риска, не являясь, при этом, собственником соответствующего имущества.

Кстати, ст.570 ГК РФ – это и есть та норма, ради которой вся Глава 31 написана. Потому что если взять стандартизированную ситуацию, когда обязанности сторон исчерпываются только лишь передачей вещи, это единственная специальная норма, отличающая конструкцию мены от конструкции КП.

Сама ст.570 ГК РФ, как и подавляющее большинство правил, регламентирующих момент перехода ПС, является диспозитивной, и иное решение вопроса о моменте перехода ПС может быть установлено соглашением сторон. Кроме того, иное, как говорит, ст.570 ГК РФ, может быть установлено законом.

И есть одна красивая ситуация, применительно к которой вызывает вопрос определение момента перехода ПС. Представим себе, что в качестве товара 1 выступает недвижимое имущество, в качестве товара 2 выступает недвижимое имущество. Соль вопроса состоит в том, какие правила относительно момента перехода ПС надо применять в данной ситуации? Ст. 570 ГК РФ, которая говорит о том, что ПС переходит в момент исполнения обязанностей по договору мены последней из сторон, или п.2 ст.223 ГК РФ, которая говорит, что ПС на недвижимое имущество переходит в момент государственной регистрации? Какое из соответствующих правил в данном случае должно применяться? Формально можно помыслить себе и одну, и вторую ситуации. А сложности этому вопросу дополняет то обстоятельство, что две эти нормы: ст.570 ГК РФ и п.2 ст.223 ГК РФ не соотносимы как общая и специальная, ибо перед нами две специальные нормы по отношению к общей – п.1 ст.223 ГК РФ: ПС переходит с момента передачи. Одна специальная – п.2 ст.223 ГК РФ сформулирована в зависимости от вида имущества (недвижимое имущество), есть вторая специальная – ст.570 ГК РФ сформулирована в зависимости от договорного типа. Собственно, как решить коллизию между двумя специальными нормами?

Если применяется ст.570 ГК РФ, то получается, что избушку А передал Б, либо документы на государственную регистрацию подать не может, либо регистратор должен затаиться и сказать: документы не приму, т.к. по ст.570 ГК РФ ПС происходит в момент исполнения последней из сторон, поэтому до тех пор, пока не будет зарегистрировано ПС на вторую недвижимость, до тех пор на первую я тоже регистрировать не буду, буду ждать второго пакета документов. Либо регистратор не должен обращать внимание на квалификацию соответствующего договора, а должен отреагировать на документы на государственную регистрацию перехода ПС, которые к нему поступили.

Дополнительную сложность доставляет то обстоятельство, что на самом деле в ст.570 ГК РФ написано, что эти правила применяются, если иное не установлено законом. Но ровно тоже самое написано в п.2 ст.223 ГК РФ, что те правила применяются, если иное не установлено законом. И идти из того, что ст.570 ГК РФ – это иное по отношению к п.2 ст.223 ГК РФ – это заходить на логический круг, потому что дальше мы скажем, что п.2 ст.223 ГК РФ – это иное по сравнению со ст.570 ГК РФ - это равновеликие аргументы.

Вопрос: Как быть? Следующий вопрос будет: что делать? Ну а потом, если найдем уже: кто виноват? Какую норму надо применять? В случае применения ст.570 ГК РФ защищаются в большей степени интересы сторон. Но государственная регистрация ПС для кого нужна? Явно не для сторон. Для третьих лиц, чтобы третьи лица могли четко определять, кто является собственником соответствующего имущества. По сути дела государственная регистрация перехода ПС для третьих лиц, тогда получается, что п.2 ст.223 ГК РФ защищает оборот. ВАС сделал выбор в пользу п.2 ст.223 ГК РФ. Соответствующий казус разбирается в п.11 Информационного письма №69, где после анализа этого казуса делается вывод: при обмене недвижимым имуществом ПС на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации прав на полученную недвижимость. А дальше поясняется: с момента государственной регистрации прав на полученную недвижимость, независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной. Правда, в аргументации этого вывода ВАС РФ слукавил. Он сказал, что ст.570 ГК РФ – это общая норма, а п.2 ст.223 ГК РФ – специальная норма. А раз так, то в коллизии общей и специальной, победу всегда одерживает специальная, поэтому и применяется п.2 ст.223 ГК РФ. Такое объяснение некорректно, потому что они не соотносятся друг с другом как общая и специальная. Каждая из них является специальной по отношению к п.1 ст.223 ГК РФ. Просто специалитет их основан на разных критериях. Нравится позиция А.А. с т.з. стабильности оборота, потому что получается, что раз этот реестр защищает третьих лиц, раз он создан для того чтобы третьи лица могли получать полноценную и правдивую информацию о принадлежности объектов, надо эту идеологию реестра всячески поддерживать, с т.з. интересов, конечно, участников оборота четкое следование и системность регулирования вопросов о переходе ПС на недвижимые вещи является высшим благом. У нас и так на сегодня слишком много исключений из правила п.2 ст.223 ГК РФ, когда собственность на недвижимость возникает вне всякой связи с записью в реестре. Т.е. и так очень много случае, когда данные реестры нерепрезентативны и не содержат правдивую информацию. Например, ПС члена жилищно-строительного кооператива возникает момент уплаты последнего паевого взноса, с реестром никак этот момент не коррелирует. При наследовании ПС возникает с момента принятия наследства, тоже с реестром никак не коррелирует.

Но мы должны понимать, что на самом деле здесь выбор между двумя этими статьями, он исходно крайне тяжелый, потому что ст.570 ГК РФ защищает стороны. Понятно, что благо третьих – это более высокое благо, чем интересы сторон, но они же тоже не просто так. Почему ВАС слукавил? Потому что выбора логического здесь не было, здесь как в 1996 году – выбирай сердцем. Вопрос не пол логике решен, а по каким-то внеправовым мотивам, в лучшем случае по мотивам политики права. Мы можем соглашаться с ВАСом, и с А.А., можем не соглашаться, логической дискуссии у нас здесь не может быть, потому что и так все очевидно, что логического выхода из этой проблемы нет. Это вопрос веры, а с верой спорить бесполезно. Да, справедливости ради, объяснение подхода со стороны ВАС крайне неудовлетворительное, но в общем и целом А.А. выбор этой идеологии нравится.

Получается, что для договора мены недвижимого имущества, когда предметом данного договора являются две недвижимости, у нас ст.570 ГК РФ уступает п.2 ст.223 ГК РФ, и в этом случае она применяться не будет, переход ПС будет зиждиться на государственной регистрации. Вторая специальная норма – это ст.571 ГК РФ, которая регламентирует вопрос об эвикции и дает возможность в случае эвикции не только требовать возмещения убытков, но и требовать возврата ранее переданной вещи. Во всем остальном к договору мены применяются правила о КП, все требования о качестве, количестве, ассортименте и проч., характерные для исполнения своей обязанности продавцом, также характерны для исполнения своих обязанностей сторонами по договору мены. Применяются все те же требования, а равным образом, применяются те же способы защиты в случае их нарушения. Однако они применяются, если они не противоречат существу складывающихся отношений.

Вопрос: если мы представим себе договор мены – переданы товары обеими сторонами. Вдруг в товаре 1 обнаруживается недостаток. Будет А отвечать за этот недостаток? В мене нет регулирования, значит, применяются правила КП. Ответственность строится, исходя из момента возникновения. Т.е. если этот недостаток возник до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, А будет нести ответственность. Причем, по тем же самым правилам, что и в КП, т.е. независимо от того, знал он или нет, и в зависимости от характера недостатка, за который А отвечает, Б может предъявить те или иные требования.

Перед нами договор мены движимого имущества. Если в переданном по договору мены товара обнаружен несущественный недостаток, сколько способов защиты у Б? В КП было 3: безвозмездное устранение недостатков, возмещение собственных расходов на устранение недостатков, соразмерное уменьшение покупной цены. Однако поскольку в мене такого параметра как цена не существует, очевидно, что применение данного способа защиты вступает в противоречие с существом договора мены. Поэтому получается, что при обычном недостатке у Б два способа защиты, а при существенном – 4. Добавляется еще замена и отказ от договора.

А если та же самая ситуация, но предметом договора мены являлось недвижимое имущество, в котором обнаружены недостатки? Если недостаток носит обычный, несущественный характер, сколько способов защиты у Б? Два: уменьшение покупной цены выбрасываем как противоречащее существу мены. Остается возмещение собственных расходов на устранение недостатков и безвозмездное устранение недостатков. А если недостаток носит существенный характер, то способов защиты 3, к ним добавляется отказ от договора. Замена невозможна как противоречащая существу предмета. Т.е. уменьшение покупной цены мы вычеркнули как противоречащее сути мены, а замену выкинули как противоречащее особенностям предмета данного договора.

Факультативная обязанность – обязанность совершить доплату.

Пограничную ситуацию (мену с доплатой) действующее российское законодательство квалифицирует именно как мену, а, следовательно, возможна ситуация, когда содержание договора мены будет усложняться за счет появления обязанности осуществить доплату. Это факультативный элемент содержания, факультативная обязанность, ее может и не быть. Все содержание мены может исчерпываться только встречной передачей товаров в собственность другой стороны.

При неравноценности передаваемых товаров, сторона, которая обязана передать товар более низкой цены, должна доплатить разницу в цене. Т.е. соответствующее усложнение будет приводить к тому, что в число обязанностей, например, Б будет входить не только передача вещи, но и соответствующая доплата денежной суммы.

Ключевое значение имеет правило п.1 ст.568 ГК РФ, который устанавливает презумпцию равноценности передаваемых товаров. Эта презумпция приводит нас к выводу, что если из существа или из специально согласованной воли сторон не вытекает иное, товары должны рассматриваться как равноценные и никакого усложнения в виде появления обязанности по доплате не возникает. Соответствующая презумпция означает, то для ее опровержения нам нужно либо специальное волеизъявленение сторон, либо очевидность, вытекающая из договора. Предполагать же неравноценность мы не можем.

Это правило иллюстрирует два примера из Информационного письма ВАС РФ № 69. Это п.7 и п.8 этого Информационного письма. П.7 Информационного письма №69 описывает следующую ситуацию: между сторонами был заключен договор мены автомобилей, при этом в договоре было указано, что цена автомобиля 1, который должна передать первая сторона (А) = 100р., цена автомобиля, которая должна передать 2 сторона (Б) составляет 120р. Про обязанность осуществить доплату ничего в договоре не было сказано. Стороны друг другу передали соответствующий товар, а потом та из сторон, которая передавала товар большей стоимости, говорит: «А это.., чё ты мне не доплачиваешь?». И предъявила требование о взыскании доплаты как разницу между соответствующими ценовыми показателями соответствующих товаров. Вопрос: какое решение должен принять суд? Удовлетворить требование? Нет. П.1 ст.568 ГК РФ устанавливает презумпцию равноценности товаров, для того чтобы эту презумпцию опровергнуть, это должно либо прямо следовать из условий договора, или вытекать из согласованного волеизъявления сторон. Ни первого, ни второго здесь нет, само по себе указание разной цены не означает неравноценности, т.е. опровержения исходной презумпции ст.568 ГК РФ, и не устанавливает обязанности второй стороны осуществить доплату. Т.е. эта презумпция действует до тех пор, пока она не опровергнута, а опровержение должно базироваться либо на явно выраженном намерении сторон (соответствующем волеизъявлении - «должен уплатить»), либо это должно с очевидностью вытекать из договора (напр., «Maybach» и коробка спичек).

п.8 Информационного письма №69. Речь шла о договоре мены, предметом которого выступали векселя с разным номиналом. Сторона, которая передала вексель большего номинала, требовала осуществить доплату. Этот пример еще более очевиден, чем предыдущий, и опять во главу угла ставится п.1 ст.568 ГК РФ – равноценность презюмируется и должна быть прямо опровергнута. Никакого прямого опровержения здесь нет. Кроме того, надо понимать, что ценность векселей определяется не только их номиналом. Это, во-первых, зависит от числа обязанных лиц, от субъектного поименного состава обязанных лиц, срока платежа по соответствующему векселю и т.д. Номинал – это не самый важный показатель, определяющий ценность товара. Поэтому если векселя с разным номиналом, говорить о том, что они неравноценны принципиально невозможно до тех пор, пока стороны сами не обозначат подобные отношения.

В этих двух примерах, применив общую презумпцию п.1 ст.568 ГК РФ, ВАС пришел к выводу, что никакого усложнения содержания договора мены не происходит, никакой обязанности осуществить доплату здесь возникать не должно. Если же эта презумпция опровергнута либо очевидностью, вытекающей из договора, либо прямым волеизъявлением сторон, то может возникать соответствующая обязанность по доплате.

П.2 ст.568 ГК РФ устанавливает правила, касающиеся срока исполнения этой обязанности. Если обязанность по доплате установлена, она должна быть исполнена непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар. Т.е. та сторона, которая обязана осуществить доплату, должна ее осуществлять непосредственно до или после срока исполнения своей обязанности по передаче вещи . Привязка идет к ее собственной обязанности по передачи вещи. Что касается категории «непосредственно до или после» - речь идет об оценочной норме. Смысл этой нормы сводится к минимально возможному с учетом всех обстоятельств дела сроку. И мы уже обрушивались с нашей беспощадной критикой на разъяснение по поводу данной нормы, которое содержится в п.14 Информационного письма №69. ВАС РФ, рассматривая конкретный казус, говорит, что если сторона по договору не оплатила разницу в ценах в порядке, определенном в п.2 ст.568 ГК РФ, начисление % за пользование чужими средствами на неуплаченную сумму производится со 2 дня, после передачи ею товара (на следующей день, после истечения срока, когда ответчик должен был исполнить свою обязанность). По сути дела ВАС РФ говорит – срок исполнения этой обязанности («непосредственно до или после») – это не позднее следующего дня после передачи товара, а со 2 дня после передачи товара, например, Б будет находиться в просрочке, поскольку речь идет о денежном долге, на сумму просрочки будут начисляться %, предусмотренные ст.395 ГК РФ.

Вполне возможно, что для конкретного казуса, который разбирается ВАСом, это утверждение абсолютно правильное и справедливое, но универсализировать его невозможно. Оценочные нормы потому и появляются, чтобы сделать регулирование гибче. Поэтому можно ориентироваться на разъяснение п.14 Информационного письма №69, но, отдавая себе отчет в том, что это не догма, это правило может видоизмениться.

X 2.1. Уголовно-правовая характеристика преступлений в сфере незаконного оборота наркотиков

АВАРИИ НА КОММУНАЛЬНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКИХ СЕТЯХ, ХАРАКТЕРИСТИКА.