Эксплуатируем участок правильно: как изменить вид разрешенного использования. Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

В земельном и градостроительном законодательстве РФ предусмотрено деление всех земельных участков на определенные категории. В соответствии с этим делением для каждого участка устанавливается порядок его использования – то есть запрещенные или разрешенные в отношении него действия.

Если собственник хочет получить другие возможности для эксплуатации своего участка, ему нужно пройти такую процедуру, как изменение вида разрешенного использования земли. Чтобы эта процедура прошла успешно, стоит соблюдать определенный алгоритм действий .

Документы, подтверждающие право собственника на владение и использование земельного участка, обязательно должны содержать такую информацию, как категория земли. Согласно ст.7 ЗК РФ, по целевому признаку земли могут быть:

Сельскохозяйственного назначения – они находятся за пределами населенных пунктов и могут использоваться для ведения сельского хозяйства.
Населенных пунктов – предназначены для застройки и развития городов и сел. Они отделяются границами от других категорий земель.
Специального назначения (земли транспорта, промышленности, энергетики, телевидения, обороны) – находятся за пределами населенных пунктов и предназначены для обеспечения деятельности организаций и использования объектов, которые размещены на их территории.
Особо охраняемых территорий и объектов – имеют научное, историческое, природоохранное, оздоровительное или культурное значение.
Лесного фонда – включают в себя все лесные и нелесные земли, признанные таковыми в соответствии с законодательством.
Водного фонда – все земли, занятые водными объектами и предназначенные для размещения водохозяйственных сооружений.
Запаса – земли, которые находятся в собственности государственных органов власти и не предоставляются в пользование гражданам или предприятиям. Позже такие земли могут переводиться в другие категории.

Непосредственно гражданами могут использоваться земли двух первых групп. Каждая из них имеет свои виды разрешенного использования:

Целями эксплуатации сельскохозяйственных земель может быть:

садоводство;
дачное строительство;
ведение хозяйства.

Земли населенных пунктов предназначаются для строительства или же ведения хозяйства.

Каждый из видов разрешенного использования предоставляет владельцу разные права и обязанности, поэтому в некоторых случаях приходится его изменять

Когда необходимо изменение вида земельного участка

Чаще всего необходимость изменения вида участка возникает тогда, когда на нем планируется строительство жилых или нежилых объектов. В зависимости от категории земли на ней может быть разрешено размещение только определенных типов построек.

Если планируемый объект не подходит под этот тип, необходима процедура изменения вида участка.

Например, на сельскохозяйственных землях, которые предназначены для дачного строительства, собственник может возводить жилые постройки, регистрировать их и прописываться в них.

Для участков, предназначенных под садоводство, последней возможности не предусмотрено – зарегистрировать свое проживание в доме на таком участке будет нельзя.

Как изменить вид земельного участка

Изменить вид участка можно с переводом его в другую категорию земли или без перевода (в рамках одной категории). Последний вариант является более легким для реализации. Для того чтобы получить новые возможности использования своего участка, нужно пройти определенную процедуру:

Подготовка необходимых документов

К ним относятся:

Заявление (ходатайство) – составляется на имя главы администрации той территории, к которой относится участок. В заявлении необходимо указать кадастровый номер участка, категорию, к которой он относится, а также обосновать необходимость изменения его вида.

Копии удостоверяющих документов:

паспорта – для физического лица;
выписки из ЕГРЮЛ – для юрлица;
выписки из ЕГРИП – для ИП.

Копии правоустанавливающих документов на земельный участок и те строения, которые имеются на его территории.
Проект планировки территории.

Подача документов в местную администрацию

Срок рассмотрения прошения составляет:

не более 60 дней – если будут проводиться публичные слушания;
не более 30 дней – если рассмотрение будет проходить без публичного слушания.

Получение решения по результатам рассмотрения

Это должен быть положительный или отрицательный ответ в письменном виде. Отказ можно оспорить, в том числе и в судебном порядке. В случае положительного ответа просителю по почте высылается акт.

Внесение изменений в кадастровый учет

Происходит на основании заявления собственника, которое можно подать лично, отправить по почте или оставить на сайте Росреестра.

После этого в течение 10 рабочих дней заявление будет рассмотрено, в результате собственник получит кадастровую выписку с новыми данными.

Также изменения относительно вида участка вносятся в ЕГРП – это происходит даже без заявления владельца участка

Возможные трудности

Процедура изменения вида участка по праву считается очень сложной – с первого раза мало кто получает положительный ответ на ходатайство. Поэтому в случае отказа не стоит сдаваться – нужно подавать документы во второй и в третий раз, ведь при этом шансы на положительный ответ увеличиваются.

В некоторых случаях к делу лучше привлечь профессиональных юристов. Они имеют опыт в делах такого рода и знают, как провести процедуру смены вида земельного участка эффективно и быстро.

Также стоит учесть, что в результате всех этих изменений станет другой и кадастровая стоимость , а это напрямую может изменить величину земельного налога. В том случае, если собственник считает величину новой стоимости необоснованно высокой, он может оспорить это в суде или Росреестре.

Изменение вида земельного участка – необходимая по законодательству процедура для совершения на нем определенных действий или операций. Эта процедура является довольно сложной и требует подготовки множества документов, с подробным обоснованием необходимости изменений.

При положительном решении земельный участок изменяет свой вид, и сведения об этом заносятся в кадастровый учет и ЕГРП

Такой дорогостоящий вид деятельности как строительство требует не только тщательной подготовки проектной документации, но и надлежащего оформления права пользования земельным участком.

Возведение постройки на участке для этого не предназначенном — основание для признания здания самостроем и начала процедуры по его демонтажу.

Подробная инструкция

Обратиться с заявлением на изменение вида разрешенного использования земельного участка имеют право собственники земли, а также арендаторы при условии получения согласия собственника надела, если он меняет не самостоятельно.

Как поменять на вспомогательный вид использования

Подготовка к смене ВРИ земли начинается с изучения перечня возможных целей использования земельных наделов, закрепленных действующими на территории вашего муниципалитета градостроительными регламентами и ПЗЗ.

Получить искомую информацию можно на официальном сайте Росреестра или при личном визите в офис ведомства.

Процедура подготовки заявления

Выбрав наиболее подходящий к цели предполагаемого использования новый ВРИ земли, займитесь подготовкой пакета сопроводительных документов, необходимых для подачи заявки в местную администрацию.

Пример заявления можно скачать .

Бланк заявления составляется по типовой форме и условно разделяется на следующие части:

Описательная . Помимо адресации заявления, содержит Ф.И.О. заявителя, его паспортные данные и контактную информацию.
Просительная . Выражает просьбу заявителя о смене ВРИ земли с описанием параметров надела – почтовый адрес, категория земли и присвоенный кадастровый номер, вид права, на котором осуществляется пользование землей, прежний и желаемый ВРИ участка, его площадь. В случае, направления заявки лицом, арендующим земельный участок, необходимо указать в заявлении о согласии владельца земли на проведение процедуры.
Мотивировочная . Содержит указания на законы и другие основания для изменения ВРИ земли. Здесь можно сослаться на действующий Градрегламент, а также перспективный план развития территории. Убедительным доводом будет предоставление подробного плана использования участка, подтверждающего положительные изменения местности.

Удостоверяющие личность заявителя документы. Нотариальное заверение копии документа законом не предусмотрено. В дополнение к копии паспорта может потребоваться заполнение разрешения на обработку персональных данных.

У юридических лиц и индивидуальных предпринимателей может быть затребована выписка из Госреестров, подтверждающая факт регистрации в налоговом органе.

Доверенность

Документ необходим при невозможности заявителю самостоятельно представлять свои интересы при получении государственной услуги. Нотариальное заверение доверенности для граждан не требуется , но для предотвращения возможных разногласий необходимо проставить в документе следующие реквизиты:

Наименование документа и номер.
Место составления и дата.
Паспортные данные заявителя и уполномоченного лица.
Подробный перечень полномочий.
Период действия.
Подписи с расшифровкой.

Документы на землю

В качестве документации устанавливающей права на участок можно предоставить:

Договора
Свидетельства.
Решения суда.
Акты госорганов власти.
Постановление (распоряжение) муниципалитета о выделении земельного участка.
Картографический материал, позволяющий точно позиционировать местонахождение участка и его положение по отношению к соседним объектам.

В качестве такой документации могут быть представлены:

Ситуационный план. Представляет собой схему, изображающую участок с высоты птичьего полета. Помимо соседних участков в плане указываются близрасположенные инфраструктурные сети, здания с указанием периода постройки. При наличии информации о кадастровом номере земли, документ может быть заказан в Центре услуг. Услуга предоставляется на бесплатной основе в течение трех дней.
Адресный план, являющийся своего рода реестром участков, которые могут быть использованы в качестве инвестиционных площадок.
Межевой план (при наличии).

Кадастровые документы

В состав документации включаются выписки по формам — КВ.1, КВ.2 и КВ.3.

Для упрощения процедуры взаимодействия с кадастровым ведомством, подать заявление на изготовление выписок можно через МФЦ (далее — Центр услуг) или воспользовавшись сервисом «Госуслуги» .

К заявлению на оказание услуг потребуется приложить следующую документацию:

Правоустанавливающие документы на землю.
Квитанция на оплату госпошлины.

Срок оказание услуг — не дольше 3 рабочих дней с момента оплаты пошлины. При заказе документов через Центр услуг срок их получения может увеличиться на 2-3 дня.

Выписки из ЕГРН предоставляются как в бумажном, так и электронном виде. От формы предоставления готового документа зависит размер пошлины.

Для физических лиц электронная форма выписки будет стоить 300 руб., бумажная — 750 руб. Изготовление документа для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей оплачивается в сумме 600 руб. — электронная выписка, 2200 руб. — бумажная.

Согласие собственника земли, в случае, когда заявление подается арендодателем. Бланк согласия заполняется в простой письменной форме.

Документ должен содержать следующие позиции :

Указание получателя и заявителя в правом верхнем углу бланка.
Наименование документа.
Ф.И.О. собственника или наименование правообладателя земли, с указанием адреса расположения, кадастрового номера участка, правоустанавливающего документа.
Ссылка на .
Фраза «заявляет о согласии на смену ВРИ (указать старый вид использования) вышеуказанного земельного участка на (указать новый вид использования)».
Подпись правообладателя и дата заполнения документа.
В нижней части документа целесообразно перечислить возможные виды ВРИ земли, установленные Приказом Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 г .

Документы, удостоверяющие право собственности и подтверждающие цель использования капитальных строений, расположенных на земельном наделе:

договора,
свидетельства,
акты ввода в эксплуатацию.

Проект планировки территории, в черте которой расположен земельный надел, утвержденный главой муниципалитета.

Для его получения необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию.

Проект изготавливается за счет бюджетных средств, хотя законом и не запрещено привлечение внебюджетных источников.

Срок выполнения работ устанавливается административным регламентом.

Заявление с собранным пакетом документов может быть представлено лично, либо путем отправки почтового сообщения с описью вложений.

При отправке документов почтой, вложение доверенности на представителя не требуется.

Срок рассмотрения заявления не должен превышать 30 дней.

Вынесение решения

По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земучастка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.

Положительное решение является законным основанием для внесения изменений в информационную базу Госкадастра недвижимости.

Корректировка данных в базе Госкадастра

Факт изменения и корректировки ВРИ земельного надела должен быть зафиксирован в базе данных подведомственной Росреестру кадастровой палаты .

Подать заявление в ведомство можно:

лично,
через Центр услуг (МФЦ),
сайт Госуслуги
или отправив электронный запрос на официальный сайт Росреестра.

При предоставлении услуги в электронном виде в дополнение к бланку заявления потребуется направить электронный вид плана межевания, подписанного ЭП изготовившего его специалиста. При этом план предоставляется в формате XML, либо в виде отсканированной версии бумажной формы плана.

В случае личного обращения в ведомство и подаче заявки через Центр услуг, заявление дополняется следующими документами :

Решение муниципалитета о смене ВРИ земли (по собственной инициативе).
Правоустанавливающий документ на землю.

При отсутствии возможности у заявителя предоставить заявление лично, документы подаются доверенным лицом с обязательным приложением оформленной на его имя доверенности.

Срок рассмотрения заявления и изготовления кадастровой выписки не превышает 13 рабочих дней, при направлении обращения через Центр услуг срок увеличивается на 2-3 дня.

За предоставление услуги установлен размер государственной пошлины.

Для физических лиц — 350 руб., для предприятий — 1000 руб. Сэкономить можно, запросив предоставление услуги в электронном виде. В этом случае размер госпошлины снижается на 30%.

Как сменить с проведением общественных слушаний

Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней .

Плата за рассмотрение документов не взимается.

Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.

Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.

По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.

Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции .

При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.

Причины отказа

Исчерпывающий перечень причин для отказа в смене ВРИ надела определен законами РФ . Как правило, это:

Несогласие участников слушаний с будущей сменой характеристики земли.
Отсутствие правовых оснований для проведения процедуры.
Выявленный недостаток необходимых документов.

Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?

Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.

Наиболее часто встречаемые:

Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
Сведения в представленных документах противоречивы.
Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
Отзыв заявления.

Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения . После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.

Если у вас не принимают заявление, или после его рассмотрения сотрудники уполномоченного органа власти отказываются оказать госуслугу, вы можете в тридцатидневный срок обжаловать их действия в досудебном порядке. Лицом, рассматривающим жалобы по таким основаниям, является глава уполномоченного органа.

Стоимость

Сбор некоторых документов, проведение административных процедур потребует финансовых расходов. Приведем в таблице основные статьи затрат.

* — требуется при отсутствии подтвержденных документами прав на участок.

Доверить процедуру изменения ВРИ земли можно специалистам. Услуги юриста, в зависимости от сложности каждого конкретного случая, стоят от 10 тыс. руб .

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал о порядке смены вида разрешенного использования земельного участка.

Заключение

Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.

Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес .

Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.

Вконтакте

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.

Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?

Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.

В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли :

Условно разрешенные,
Основные,
Вспомогательные.

Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.

Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:

Получение справки о зонировании,
Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.

Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:

В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.

Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Как изменить ВРИ земельного участка?

Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:

В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.

Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.

Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:

Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.

Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.

Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.

Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.

Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

Обоснованный отказ,
Предоставление разрешения.

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Правила зонирования территории

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

Лесного фонда,
Водного фонда,
Населенных пунктов,
Запаса,
Сельскохозяйственного значения,
Особо охраняемых объектов и территорий,
Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Как можно поменять вид пользования?

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

Перевести участок из одной категорию в другую,
Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.

Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

Дмитрий Баландин

от 300 тыс. рублей От 300 тыс. руб. От 500 тыс. руб. От 500 тыс. руб.

RFI consult предлагает воспользоваться услугами по изменению вида разрешенного использования земельного участка в Москве и Московской области. Работы займут от одного месяца. Наши юристы возьмут на себя взаимодействие с Департаментом городского имущества Москвы и другими инстанциями, чтобы добиться изменения вида разрешенного использования земли (ВРИ), а также проконтролируют внесение изменений в ЕГРН.

Выбирайте профессионалов - RFI consult поможет найти выход из любой ситуации

За плечами юристов RFI consult более 100 успешно завершенных дел по смене целевого назначения земельных участков путем получения основного, дополнительного или условно разрешенного ВРИ или смены категории. Мы работали с администрациями разных районов Москвы и городов Московской области и изучили регламент их работы и требования к оформлению документации. Доверьте нам поменять вид разрешенного использования земли - оцените преимущества нашей компании:

Тщательный анализ правовой ситуации и поиск оптимального решения. Даже если процедура изменения ВРИ невозможна, мы найдем другой выход, добившись получения нужного целевого назначения земли.
Юристы с опытом от 5 лет. У нас работают высококвалифицированные сотрудники, выпускники лучших юридических ВУЗов. Они специализируются на земельных вопросах и обеспечивают всестороннюю поддержку, начиная от смены ВРИ и заканчивая изменением кадастровой стоимости земли.
Доступная стоимость изменения вида разрешенного использования земель. Стоимость услуг начинается от 300 тыс. рублей.
Сроки - от 1 месяца. Мы поможем за 1-2 дня подготовить документы, подать их в администрацию и контролировать сроки рассмотрения дела. Так же оперативно мы добьемся и внесения изменений в реестр.
Прозрачная схема работы и возможность связаться с юристом в любое время. Наши специалисты всегда на связи, чтобы отчитаться о ходе дела или ответить на вопросы.

Зачем может потребоваться изменение ВРИ в Москве?

Самая очевидная причина - из-за невозможности использовать участок так, как ему требуется. Например, земля может иметь ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство», но на ней планируется возвести многоквартирный дом. Необходимо получить для участка новый ВРИ - «Многоэтажная жилая застройка», если это позволяют градостроительные нормы и классификатор. Изменить назначение можно, даже если здание уже возведено, для его легализации.

Еще одна причина - повышение стоимости земельного участка. Благодаря смене ВРИ удастся повысить цену в несколько раз. Например, участки для многоквартирного жилого строительства будут стоить существенно дороже, чем предназначенные для ИЖС.

Может потребоваться не полностью сменить ВРИ, а добавить дополнительный способ использования: объекты гаражного назначения для участков под многоквартирные дома и т.п.

Наконец, юристы RFI consult оказывают помощь при изменении назначения земли для снижения налоговых выплат. Налог на недвижимость для разных ВРИ сильно отличается: это может стать определяющим фактором для участков с большой площадью.

Обратите внимание, что использование участка не по назначению чревато высокими штрафами. Так, на владельца или арендатора - физлицо может быть наложен штраф от 0,3 до 1,5 % от кадастровой стоимости, для юрлиц тариф - от 1,5 до 15 %. Кроме того, придется устранить нарушения вплоть до сноса зданий и сооружений.

Услуги по смене категории или ВРИ земельного участка от RFI consult

Консультации. Мы анализируем документы, предоставленные заказчиком, чтобы определить оптимальный способ действий для решения задач. В некоторых случаях сменить вид разрешенного использования оказывается невозможно или недостаточно. Огромный опыт решения земельных вопросов помогает браться за задачи любой сложности, вплоть до внесения изменений в градостроительный план.
Юридическая экспертиза документов заказчика. Требуется проверить их актуальность и соответствие требованиям закона. Также проводится анализ ПЗЗ, градостроительного плана и других документов градостроительного зонирования. При необходимости специалисты выезжают на место, чтобы убедиться, что земельный участок соответствует документам.
Разработка плана по изменению ВРИ земельного участка в Московской области или Москве. Наши юристы досконально знают процедуру, поэтому могут предусмотреть возможные проблемы и пути их решения. В случае необходимости в план включается получение технических и юридических документов, которых не хватает для процедуры.
Подготовка пакета документов. Все они тщательно проверяются, чтобы бумаги были приняты с первого раза и процедура изменения ВРИ земельного участка заняла минимум времени.
Представление интересов клиента в государственных органах. Наши юристы самостоятельно подают документы, контролируют сроки рассмотрения дела, при необходимости участвуют в заседаниях профильных комиссий.
Подача документов для замены ВРИ в ЕГРН. Новые документы передаются заказчику.

Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018

Изменить вид разрешенного использования допускается собственникам надела и арендаторам. Для последних есть условия: наличие согласия собственника и срок аренды, превышающий 5 лет. Также доступен вариант с услугами представителей - например, можно доверить процесс юристам.

Процедура смены ВРИ в Москве и МО регулируется Земельным и Градостроительным кодексами, федеральными законами № 221-ФЗ и 191-ФЗ, постановлениями Министерства экономического развития и правительства Москвы и Московской области.

Есть два способа расширить возможности пользования земли:

Сменить категорию земельного участка. Это сложный процесс, поскольку вопрос решается через администрацию с обязательным участием комиссии и получением разрешения от большого количества инстанций.
Сменить основной, прибавить дополнительный или условно разрешенный ВРИ.

Как производится изменение вида разрешенного использования земельного участка?

Прежде чем начинать процедуру, необходимо изучить градостроительные регламенты относительно участка, Правила землепользования и застройки, а также градостроительный план. Только квалифицированные юристы смогут определить, возможно ли получение желаемого ВРИ для участка и насколько сложным окажется процесс.

Вся земля на территории нашей страны имеет вид разрешенного использования – есть укрупненные ВРИ, например, «Жилая застройка», есть конкретные, например, «Индивидуальная жилая застройка». По классификатору, принятому в 2015 году, утверждены 12 обобщенных ВРИ и 81 уточненный. Они прописаны в ПЗЗ и других документах на землю.

Существует два пути смены вида разрешенного использования земельного участка:

Если выбранный вами ВРИ согласуется с классификатором и есть в перечне возможных для этой территории, а в муниципальном образовании действуют градостроительные регламенты, обращаться нужно в кадастровую службу или земельный комитет при администрации.
Если градостроительные регламенты и ПЗЗ на этой территории не действуют или выбранный вами ВРИ является условно разрешенным, придется принять участие в публичных слушаниях, подготовленных администрацией.

Какие документы нужны, чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка 2018

Базовый список документов небольшой: это паспорт заявителя (если представляет уполномоченное лицо - то доверенность и разрешение собственника земли) и заявление на смену ВРИ земельного участка с обоснованием причины. Также потребуются правоустанавливающие документы на землю. Юридическим лицам нужна выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

Остальные бумаги получаются методом межструктурного взаимодействия, однако чтобы ускорить процесс получения нового ВРИ, можно также приготовить:

план земельного участка;
документы на все строения, которые на нем расположены;
выписки из ПЗЗ и других градостроительных документов.

Порядок действий для смены ВРИ

ВРИ	Основной и вспомогательный	Условно-разрешенный
Куда обращаться?		Местная администрация (земельный комитет, если он есть)
Схема смены вида разрешенного использования земли	Необходимо обратиться в районную администрацию с пакетом документов. В течение 45 суток ответственная комиссия рассматривает возможность изменения назначения участка и предоставляет ответ. После этого можно обратиться в кадастровую службу для выдачи паспорта с измененным видом разрешенного использования.	Пакет документов подается в администрацию. Ее сотрудники организуют публичные слушания, на которые приглашаются все заинтересованные стороны. По их результатам готовится заключение, которое передается членам земельной комиссии. Заключение становится основой для рекомендаций, чтобы одобрить или отказать в процедуре с описанием причин. Срок рассмотрения - до двух месяцев. Кадастровая палата выдаст паспорт с новым ВPИ.

Почему могут отказать в получении нового ВРИ

В некоторых случаях администрация отказывает заявителям. Чаще это происходит, если заявитель хочет получить условно разрешенный ВРИ. Причинами для отрицательного решения являются:

наличие ошибок в документах (неправильно заполненное заявление, ошибки в координатах участка, отсутствие установленных в ГКН границ и т.п.);
отсутствие нужных документов;
отсутствие веского обоснования для процедуры;
принадлежность участка к категории, для которой невозможен перевод в иную категорию или смена ВРИ (например, если земля расположена в водоохраной зоне);
наличие на участке обременений;
невозможность установить вид разрешенного использования из-за несоответствия градостроительным нормам, государственному кадастру недвижимости или классификатору ВРИ.

При попытке получить условно разрешенной вид использования отрицательный результат можно получить из-за ухудшения экологической обстановки, нарушении прав третьих лиц и других факторов.

Что делать, если вы получили отрицательное решение

Если вы получите отказ, то есть два варианта действий:

Если администрация отказалась сменить назначение из-за неправильно оформленных документов или недостаточного пакета, то нужно заново подать бумаги, исправив ошибки.
Если с документами все в порядке и заявитель имеет право на изменение ВРИ, но получил отказ, необходимо обратиться с заявлением в суд.

Юристы RFI consult ведут процедуру изменения вида разрешенного использования в Московской области и Москве под ключ, начиная с анализа документов и заканчивая защитой интересов клиента в суде. Если есть легальная возможность получить новый ВРИ, то мы добьемся решения в вашу пользу, в том числе в судебном порядке.

Свяжитесь с нашим менеджером - узнайте цену изменения вида разрешенного использования в RFI consult в вашем случае, а также сроки. Доверьте выполнение работ профессионалам - и уже через 1-2 месяца вы сможете использовать участок по новому назначению!

Александр Колов

Ошибочными представляется Пост. Пр. ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 (БАСТА пр. Комитета), решение ДГИ об отказе в изменении разрешенного использования может быть обжаловано в порядке гл. 24 АПК РФ

В г. Москве - важный вопрос. Во-первых, от вида разрешенного использования зависит сумма арендных платежей. Например, как правило, для размещения административных и офисных зданий, объектов торговли, бытового обслуживания, гаражей и автостоянок ставка годовой арендной платы за земельный участок составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Между тем для размещения объектов образования, науки, здравоохранения, физической культуры и спорта – 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка; для размещения электроподстанций – 0,3% от кадастровой стоимости участка. В то же время «при несоответствии фактического использования земельного участка утвержденным градостроительным требованиям» годовая ставка арендной платы - 3% от кадастровой стоимости участка. Для размещения бульваров, площадей, проездов, тупиков ставка арендной платы за земельный участок составляет 0,01% от кадастровой стоимости участка (и не зависит от наличия/отсутствия нарушений «градостроительных требований»). См. Постановление Правительства г. Москвы от 25.04.2006 №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве» (далее – ППМ №273-ПП).

Во-вторых, за нарушение разрешенного использования земельного участка могут взиматься штрафы. Для юридических лиц за указанное нарушение сумма административного штрафа по ч.1 ст.8.8 КоАП РФ – от 1,5% до 2% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 руб. Кроме того, типовая форма ДГИ (Департамента городского имущества г. Москвы) договора аренды земельного участка предусматривает неустойку в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В-третьих, в случае нарушения запрета на возведение построек вспомогательного использования префектура и (или) Правительство Москвы может производить их снос, как правило, в судебном порядке. См. Пост. ФАС Московского округа от 19.12.2013 по делу №А40-117808/11. При этом речь может идти и об объектах некапитального строительства, таких как КПП (контрольно-пропускные пункты), трансформаторные подстанции, на возведение которых разрешение на строительство не требуется.

В г. Москве – сложный вопрос. Обуславливается это отсутствием ясных норм, единства судебной практики и единообразия практики применения ДГИ административных регламентов об оказании госуслуг об изменении разрешенного использования земельного участка, о выдаче дополнительного соглашения к договору аренды. В частности, Регламент предусматривает такое основание отказа в оказании услуги об изменении разрешенного использования как невозможность предоставления услуги. Остается непонятным, когда такая «невозможность» имеет место.

В правовых актах продекларировано право арендатора требовать от госоргана изменения разрешенного использования. Согласно ч. 2.1. ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в г.Москве» «В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости». В соответствии с п. 4 ст. 37 ГрК РФ «Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований». К правообладателям относятся и арендаторы (ст. 5 ЗК РФ). Схожая норма закреплена в ст. 7 ЗК РФ. Постановлением Правительства г. Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП (далее по тексту ППМ №199-ПП) утверждены административные регламенты предоставления госуслуг об изменении разрешенного использования земельного участка, о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка. Указанные регламенты предусматривают исчерпывающие перечни оснований для отказа в предоставлении госуслуги.

Имеется противоречивая судебная практика. Основной тренд: спор об изменении разрешенного использования должен разрешаться в исковом порядке, собственники зданий, сооружений вправе в судебном порядке принудить ДГИ изменить вид разрешенного использования лишь в исключительных случаях, поименованных в ГК РФ; арендатор не может обязать ДГИ изменить разрешенное использование через обжалование решения об отказе или бездействия по непредоставлению соответствующей госуслуги. Основания, предусмотренные ГК РФ: «существенное изменение обстоятельств» (ст. 451 ГК РФ), «существенное нарушение договора арендодателем» (ст. 450 ГК РФ) и некоторые иные. Доказать такие основания практически невозможно.

В Пост. Пр. ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 справедливо отмечается: «Воля арендатора..., направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в т.ч. посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка… Общество «БАСТА» обратилось в комитет с заявлением об изменении разрешенного использования … земельного участка с «эксплуатацией временной автостоянки» на «строительство административно-офисного здания». Пр. ВАС РФ обоснованно указал на то, что «ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков… для целей строительства и для целей, не связанных со строительством». «Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования».

Кроме того, Пр. ВАС РФ делает очень сомнительный вывод: «Решением комитета от 10.01.2012 обществу отказано в удовлетворении просьбы об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "строительство административно-офисного здания". Изложенное свидетельствует о том, что общество обращалось к комитету не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора от 11.07.2011. Таким образом, требования общества были заявлены в связи с гражданскими правоотношениями и не подлежали рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ».

Выводы Пр. ВАС РФ дублируются в Пост. ФАС Московского округа от 06.11.2013 по делу №А40-169535/12-152-1282: «Общество как арендатор, не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать департамент, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора, в том числе путем использования механизма предоставления государственной услуги». Аналогичная позиция содержится в Пост. АС Московского округа от 26.01.2015 по делу №А40-142419/13.

Ошибочными представляются доводы Пр. ВАС РФ, о том, что якобы арендодатель – орган госвласти или местного самоуправления, принимая решение об изменении разрешенного использования, не выполняет публичные функции, а потому якобы его решение об отказе нельзя обжаловать в порядке главы 24 АПК РФ. Во-первых, порядок принятия таких решений регулируется не гражданским законодательством, а публичным правом, в т.ч. ФЗ от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», ФЗ от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». После предоставления земельного участка в аренду он не перестает быть природным объектом и не выбывает из государственной собственности. Именно поэтому арендные отношения по поводу земельного участка регулируются земельным законодательством, природоохранным, законодательством в области конкуренции, иными публичными законами. Во-вторых, изменение разрешенного использования государственного или муниципального земельного участка – это форма распоряжения собственностью. А это в силу прямого указания закона – публичная функция. См. ФЗ от 06.10.1999 №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ», ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Изменения разрешенного использования земельного участка неразрывно связано с иной публичной функций: осуществлением мер по реализации, обеспечению и защите прав и свобод человека и гражданина, в т.ч. права на получение дошкольного, среднего, высшего образования, медицинской помощи.

Есть судебная практика, противоположная позиции Пр. ВАС РФ по Пост. № 1756/13: собственники зданий, сооружений вправе изменить вид разрешенного использования через механизм предоставления госуслуг; произвольный отказ в предоставлении услуги недопустим, решения об отказе/бездействия могут быть обжалованы в порядке ст. 24 АПК РФ. Однако критерии, определяющие сферу применения такой услуги, пока судами не выработаны. Оправданными видятся Пост. АС Московского округа от 25.06.2015 по делу № А40-68519/14, от 22.08.2014 по делу № А40-104801/13-7-98, в которых он не стал применять Пост. Пр. 1756/13 по делу «БАСТА пр. Комитета», поддержал судебные акты об удовлетворении требований, заявленных в порядке главы 24 АПК РФ. Указанные дела по фактическим обстоятельствам существенно отличаются от дела «БАСТА пр. Комитета». Они касались изменения разрешенного использования с целью исправления ошибок, допущенных при установлении разрешенного использования.

Сомнительная аргументация приводится в Пост. АС Московского округа от 04.12.2014 по делу № А40-149719/2013 об изменении разрешенного использования «для эксплуатации здания детского сада» на «объекты размещения офисных помещений». АС Московского округа обосновал свою позицию ссылками на п. 5 ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. №48 «О землепользовании в г. Москве»: «вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, устанавливается по фактическому использованию земельного участка». В подтверждение изменения фактического использования истцом было предоставлено свидетельство нового собственника о праве собственности на здание с измененным назначением – «административно-хозяйственное», решение суда по другому делу, согласно которому «по состоянию на дату приобретения обществом здания, детское дошкольное учреждение в нем уже не располагалось». Кроме того, суд руководствовался ст. 7 ЗК, ст. 37 ГрК РФ, устанавливающими право правообладателей земельных участков, зданий, сооружений выбирать разрешенное использование из видов, предусмотренных градостроительным регламентом. 9ААС ссылался также на отсутствие лицензии на образовательную деятельность у нового собственника. Ответчик ссылался на невозможность оказания услуги, однако суд отверг доводы ответчика. Упор суд делает на то, что представлены доказательства изменения фактическое использования помещения. Такие доводы представляются странными, поскольку такое изменение как раз свидетельствуют о нарушении арендатором условий договора аренды. Вопрос о добросовестности в деле не исследовался, но скорее всего, покупатель знал или должен быть знать обо всех условиях договора аренды земельного участка. Покупатель должен был запрашивать у продавца здания договор аренды земельного участка, поскольку в силу ст. 35 ЗК РФ к нему переходят права и обязанности по договору аренды. По общему правилу нарушение арендатором договора аренды не должно его ставить в положение более выгодное, чем лицо, которое исполняет договор аренды надлежащим образом.

Госуслуга предоставляется на основании ФЗ в соответствии с принципами равенства, свободы перемещения товаров (работ услуг). Произвольный отказ от оказания услуг недопустим. Статьи 5, 12, 13 ФЗ от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» гарантируют предоставление государственной услуги в соответствии с административным регламентом (стандартом). Административные регламенты предоставления услуг ДГИ утверждены ППМ №199-ПП. Согласно п. 2.4.1.2 Административного регламента с запросом об изменении разрешенного использования могут обращаться не только собственники, но и иные правообладатели земельных участков, к которым в силу ст. 5 ЗК РФ отнесены и арендаторы. Перечень оснований отказа в предоставлении услуги является исчерпывающим (п.2.10 Административного регламента). При предоставлении госуслуг в силу ст. 5 ФЗ от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» не допускается дискриминация или создание необоснованных преференций или препятствий к свободе перемещения товаров (работ, услуг).

Толкование Конституции РФ также указывает на недопустимость произвольного отказа в изменении разрешенного использования и необходимость обеспечения эффективного судебного контроля за предоставлением такой услуги. «Хочу - дам, хочу - не дам» – это не метод, которым должны руководствоваться органы госвласти. Иное толкование будет противоречить конституционному принципу равенства (ст.19 Конституции РФ). Ограничение права на судебную защиту может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 46, 55 Конституции РФ). Такие основания отсутствуют.

Нет и коллизии между ст. 310 ГК РФ и нормами законов №135-ФЗ и №210-ФЗ. Статья 310 ГК РФ запрещает одностороннее изменение договора, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, а также иными правовыми актами. Также она допускает одностороннее изменение договора ДГИ (лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность) по основаниям, поименованным в договоре. В частности, типовая форма ДГИ договора аренды земельного участка предусматривает возможность изменения или дополнения разрешенного использования на основании распорядительного акта уполномоченного органа г. Москвы. Разрешенное использование меняется не в результате односторонних действий арендатора, а в результате издания ненормативного правового акта, порядок принятия которого регулируется ФЗ и иными правовыми актами.

Решение суда по спору не должно принципиально отличаться от выбранного истцом способа защиты нарушенного права: через исковой порядок или обжалование решения об отказе в предоставлении госуслуги. Если решение об отказе в предоставлении госуслуги является незаконным, то такое решение должно рассматриваться в качестве доказательства существенного нарушения договора аренды. В таком случае арендатор вправе будет расторгнуть или изменить договор на основании ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора.

Изменение/установление разрешенного использования может производиться и в иных случаях. Первый случай: арендатор после прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, обращается в ДГИ с запросом о предоставлении земельного участка в аренду для целей эксплуатации зданий, сооружений. В случае возникновения преддоговорного спора суд разрешит и спорное условие о разрешенном использовании. Второй случай: собственники помещений в здании обращаются в ДГИ с запросом об оказании услуги по преобразованию договора аренды земельного участка в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или о вступлении в договор путем заключения дополнительного соглашения. Если госорганом была оказана госуслуга – выдано дополнительное соглашение к договору аренды (направлена оферта), то спор должен разрешаться в исковом порядке. См. Пост. Пр. ВАС РФ от 15.04.2014 № 18182/13 по делу №А40-139999/12-84-1444, Пост. АС Московского округа от 12.02.2015 по делу № А40-165147/1. При разрешении спора о заключении вышеуказанного дополнительного соглашения может быть установлено и разрешенное использование для лица, вступающего в договор, отличное от ранее установленного в договоре. См.: Решение АС г. Москвы от 16.11.2015 по делу №А40-26569/2015. При разрешении такого спора должен сохраняться разумный баланс интересов собственника строения/помещения и собственника земельного участка.

Рассмотрим две наиболее типичные ситуации изменения разрешенного использования. Первая – это исправление ошибок, допущенных при установлении разрешенного использования земельного участка. Согласно ч.5 ст. 4 Закона г. Москвы «О землепользовании в г. Москве» в распорядительных документах и договорах аренды выбирается вид разрешенного использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка. Если земельный участок был предоставлен для эксплуатации конкретных зданий, а стороны забыли поименовать постройки, возведенные в установленном порядке, то данная ошибка может быть устранена путем предоставления госуслуги – изменения разрешенного использования. Иски префектур г. Москвы о демонтаже таких построек удовлетворению не подлежат, даже если такие постройки не являются капитальными. См. Пост. ФАС Московского округа от 04.03.2014 по делу №А40-156980/12-16-1557, от 15.04.2013 по делу №А40-42297/12-10-393 и др. Вторая ситуация – это изменение разрешенного использования земельного участка, если собственник здания, сооружения, помещения, строения желает изменить вид деятельности, осуществляемой в его объекте капитального строительства. К примеру, с собственником помещения в административно-деловом центре в Москве заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора о предоставлении земельного участка для размещения административно-управленческих помещений. Между тем собственник решил часть помещения использовать под предприятия общественного питания, бытового обслуживания, размещения объектов торговли. Изменение вида разрешенного использования в таком случае не приводит к изменению ставки арендной платы. Годовая ставка арендной платы согласно ППМ №273-ПП - 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) предусматривает вышеуказанные виды использования. Наличие развитой инфраструктуры (наличие зон бытового обслуживания, питания и отдыха) часто оценивается экспертами в качестве обязательного или факультативного условия бизнес центра класса «А». Как правило, чем выше класс, тем выше кадастровая стоимость, а соответственно и сумма арендных платежей. В рассматриваемой ситуации видимых основания для создания препятствий органами госвласти в осуществлении вышеуказанной предпринимательской деятельности не усматривается. Госуслуга по изменению разрешенного использования по общему правилу должна быть предоставлена. Более сложная ситуация возникает, когда арендатор претендует не только на изменение вида разрешенного использования, но и на изменение ставки арендной платы. В частности, с заявлением об оказании госуслуги обращается медицинская организация, купившая помещение (образованное путем раздела) и просит она установить разрешенное использование ее помещения «под размещение объектов здравоохранения», а также ставку 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка. Бюджет г. Москвы – это не кормушка для особо приближенных, дискриминация на получение льгот не допустима. Услуги по общему правилу должны быть оказаны.

Напротив, если изменение разрешенного использования ведет к «ущемлению интересов арендодателя», то такое изменение невозможно. К примеру, инвестиционный договор на строительство ОКС, заключенный с Правительством Москвы по результатам торгов, предусматривал строительство социально-значимого объекта, например, медицинско-реабилитационного центра. В период строительства арендатор земельного участка платил арендные платежи на льготных условиях, например, по ставке 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка. Однако арендатор вскоре после введения объекта в эксплуатацию просит изменить разрешенное использование земельного участка, предоставленного «для строительства и последующей эксплуатации медицинского центра» на «эксплуатацию офисных помещений», то в таком случае можно говорить об «ущемлении интересов арендодателя» и злоупотреблении арендатором своим правом.

Поименуем наиболее типичные основания для отказа в предоставлении госуслуги по изменению разрешенного использования земельного участка (п. 2.10 Регламента).

1. Заявленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует ГПЗУ.

2. Наличие составленного Госинспекций по недвижимости акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка.

3. Включение движимого или недвижимого имущества, находящегося на участке, в Перечни, утверждаемые постановлениями Правительства г. Москвы и формируемые в соответствие с ППМ от 11.12.2013 г. № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». 4. Права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания, строения, сооружения оспариваются в судебном порядке.

5. «Невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы, в том числе:
- у заявителя отсутствуют права на все здания, строения, сооружения, помещения, расположенные на земельном участке».

Последнее основание отказа требует комментариев, поскольку сформулировано очень расплывчато. Если с заявлением обращается собственник помещения, то вместо согласия всех собственников помещений он может представить протокол общего собрании собственников помещения в здании об определении разрешенного использования. Согласно п. 41 Пост. Пл. Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» «в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ». Аналогичные разъяснения даны в пп.1, 6 Пост. Пл. ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В силу ст. 44, 46 ЖК РФ «принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им принимается общим собранием собственников большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме». «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (ч.3 ст. 48 ЖК РФ). Указанные нормы в полной мере в силу аналогии закона применены и к определению разрешенного использования земельного участка собственниками помещений в нежилом здании.

В силу п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ нельзя изменять разрешенное использование земельного участка, предоставленного в аренду победителю аукциона, а также иным лицам, принявшим участие в проведении аукциона, в случае признания его несостоявшимся. Невозможность предоставления услуги имеет место тогда, когда заявление направлено на обход закона в неправомерных целях или является иным способом злоупотребления права (ст.10 ГК РФ). В частности, обход закона имеет место, если заявление направлено на обход процедуры предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. См. Опр. Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 от 06.08.2013 (дело «Панчук пр. Департамента» о недопустимости изменения разрешенного использования «для строительства и дальнейшем эксплуатации административного здания» на «строительство многоквартирного жилого дома»), а также ранее упомянутое Пост. Пр. ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13.

Не исключено также, что невозможность оказания услуги имеет место, если ни ГПЗУ, ни правовые акты не устанавливают виды разрешенного использования применительно конкретному участку/зоне, т.е. не произведено зонирование территории. По данному вопросу судебная практика еще не сформировалась. Видимо, арендатор земельного участка должен сначала обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы за выдачей ГПЗУ. Госуслуга предоставляется в соответствии с Административным регламентом «Подготовка, утверждение, изменение (переоформление) и отмена градостроительных планов земельных участков», утв. ППМ 25.05.2011 № 229-ПП. В случае отказа в предоставлении услуги арендатор может обжаловать решения Комитета.

Итак, подведем итоги. в г. Москве – важный и сложный вопрос. Изменение разрешенного использования земельного участка возможно, в т.ч. путем предоставления ДГИ госуслуги. Ошибочными представляются доводы, изложенные в пост. Пр. ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13, о том, что якобы арендодатель – орган госвласти или местного самоуправления, принимая решение об изменении разрешенного использования, не выполняет публичные функции, а потому его решение об отказе будто бы нельзя обжаловать в порядке главы 24 АПК РФ. Судебная практика на уровне АС Московского округа по данному вопросу противоречива.

Невозможность предоставления услуги имеет место, если арендатор просит: 1) изменить разрешенное использование земельного участка, предоставленного победителю аукциона, а также иным лицам, принявшим участие в аукционе, в случае признания аукциона несостоявшимся; 2) заявление направлено на обход процедуры предоставления земельных участков для тех или иных целей или имеет место иное злоупотребление правом со стороны арендатора; 3) собственник помещения не представил решение собрания собственников помещение в здании о выборе разрешенного использования земельного участка – о пределах использования земельного участка. Не исключено также, что невозможность оказания услуги имеет место, если ни ГПЗУ, ни правовые акты не устанавливают виды разрешенного использования применительно конкретному участку/зоне.