Право ограниченного пользования (сервитут). Сервитут на земельный участок: что это такое, его виды и порядок установления Гражданским законодательством публичный сервитут устанавливается законом или

Основным среди государственных природных ресурсов является земля, которая выступает базисом для возведения жилых и производственных помещений, почвенный слой используется для выполнения сельскохозяйственных работ, а также территории необходимы для осуществления различных задач государственной важности.

Ключевым фактором, который классифицирует все земли страны, является форма собственности. Соответственно, участки могут принадлежать частным лицам, государственным или муниципальным структурам, фермерским коллективам и др.

Существует ряд территорий, которые независимо от формы собственности, использует не только законный владелец, но и жители определенных населенных пунктов и сообществ. Такое явление предусматривает составление специального документа, который законодательством регламентируется как земельный сервитут.

Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Объекты и субъекты сервитутов

Земельное законодательство предусматривает земельный сервитут как ограниченное право гражданина, которое предоставляется для пользования определенным имуществом - объектом сервитута. Данный документ заключается для удовлетворения потребностей граждан, которые используют данный земельный участок.

Факт перехода права собственности на участок к другому владельцу не является основанием для прекращения действия публичного сервитута.

Данный режим использования территорий выступает определенным обременением для собственника, поэтому перед заключением любых сделок в отношении конкретного участка субъекты процесса должны быть осведомлены об установке сервитута в отношении недвижимого имущества, в частности, земли.

Каждый сервитут имеет свою юридическую структуру, которая состоит из следующих элементов:

Объектом земельного сервитута может быть земельный участок, а также все природные объекты, недвижимость и коммуникации. Условием для установления права ограниченного использования земель для граждан является возможность полноценной эксплуатации недвижимости и любых объектов без использования земель;
Субъект земельного сервитута - это законный собственник земли, а также все лица, которым участок предоставляется в пользование на пожизненный срок на основании получения наследства, а также те особы, которые приобретают права бессрочного использования земель на постоянной основе.

Законодательством также предусматриваются случаи, когда сервитут устанавливается для иных лиц по их требованию и для обеспечения их интересов.

Основания возникновения сервитута

Каждый территориальный сервитут устанавливается при обязательном условии наличия законных оснований. Основным поводом для заключения данного документа является наличие потребности в обеспечении и удовлетворении интересов государственной важности, потребностей муниципальных органов местного самоуправления, а также нужд отдельных граждан.

Конкретными основаниями для установления режима сервитута в отношении территорий являются:

потребность свободного пешего прохода или проезда через земельный участок с помощью транспортного средства;
необходимость в размещении в пределах территории геодезических, административных и межевых знаков, а также организация подъездов к данным объектам;
использование водных ресурсов из расположенных на территории водных объектов и сельскохозяйственных водопоев;
нужда осуществления кошения сена, выпаса сельскохозяйственного скота в строго ограниченном порядке, а также при условии соблюдения всех сроков;
проведение изыскательных, археологических, исследовательских и научных работ;
эксплуатация территорий для осуществления ремонта любых коммунальных, электрических коммуникаций, а также реконструкции объектов транспортной инфраструктуры;
необходимость осуществления дренажных манипуляций;
потребность прохождения сельскохозяйственных пород животных по территории участка;
использование территории для охоты, рыболовства, а также времяпровождения в пределах прибрежной полосы.

Виды и формы земельных сервитутов

Земельное законодательство предлагает гражданам заключить любой сервитут. В зависимости от субъектов данного договора сервитуты могут быть:

Частные сервитуты свидетельствуют о предоставлении права ограниченного использования земельного участка, который расположен непосредственно рядом с границей территории. Обеспечение интересов граждан может осуществляться без заключения частного сервитута, при условии согласия законного собственника территории;
Публичные сервитуты принято заключать в целях удовлетворения публичных потребностей, которые включают обеспечение государственных интересов, нужд органов местного самоуправления и местного населения федеральных субъектов.

Порядок и срок установления сервитута. Договор об установлении сервитута

Сервитут устанавливается в любом порядке: в соответствии с добровольным договором, по закону, в соответствии с завещанием, а также по решению суда. Срок действия данного режима устанавливается субъектами договора, но законодательством предусматривается и бессрочный сервитут.

Договор об установлении территориального сервитута должен включать в себя следующие данные:

данные о целях использования и месте расположения земель;
кадастровые данные участка;
срок действия договора;
сумма платы за использование территории;
ответственность сторон пользователя и собственника.

Оценка и расчет стоимости сервитута земельного участка. Государственная регистрация сервитута земельного участка

Земельный сервитут предусматривает внесение платы всеми пользователями территорий, в интересах которых был установлен соответствующий режим. Величина стоимости использования чужих земель рассчитывается с учетом суммы убытков, которые были нанесены собственнику в связи с ограничением его прав на собственный участок.

Размер всех убытков собственника земли рассчитывается исходя из следующих показателей:

размер ущерба, который был действительно нанесен собственнику;
сумма упущенной выгоды;
убытки, причиненные владельцу земли в результате прекращения действия сервитута.

Каждый земельный сервитут, независимо от его разновидности, регистрируется в государственном реестре, который фиксирует права на земельные территории. Оформление сервитута возможно при наличии заявления от имени собственника земли или особы, в интересах которой будет устанавливаться сервитут.

В данное регистрационное учреждение могут обратиться граждане, которые владеют землями на правах постоянного пользования или пожизненной эксплуатации после прохождения процедуры получения наследства. Сервитут будет иметь законную силу после момента его регистрации в соответствующем реестре.

Заявление в суд об установлении сервитута

Частный или публичный сервитут на земельный участок может устанавливаться после подачи искового заявления в судебные органы. Для вынесения положительного решения, важно правильно составить заявление. Данный документ включает в себя следующие данные:

ФИО, фактическое место проживания истца и ответчика;
точные кадастровые и административные данные земельной территории, которая является объектом установления сервитута;
требования истца и основания для установления сервитута;
точный срок действия договора и размер платы за его использование;
факт ознакомления ответчика с требованиями;
предоставление необходимых приложений.

Прекращение сервитута земельного участка

Публичный сервитут на земельный участок в законном порядке подлежит прекращению, при условии наличия определенных оснований, среди которых:

отказ от установления режима сервитута лица, для удовлетворения потребностей которого предусматривалось заключение сервитута;
истечение срока действия земельного обременения;
нарушение участником договора условий использования территорий, которые устанавливаются документацией;
тот, кто является собственником участка и для удовлетворения интересов которого заключается договор, - одно лицо;
наличие судебного решения о прекращении сервитута;
неиспользование сервитута более трех лет.

Прекращение действия земельного сервитута может осуществляться в судебном порядке по инициативе любой из сторон.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к Ст. 274 ГК РФ

1. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь — земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.

———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С. 204.

Современный сервитут — ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, — господствующей. Поскольку сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК). Право следования — неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК).

Объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК) . Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей.

———————————
В Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается исключить возможность обременения сервитутом помещений.

См., например, Определения ВАС РФ от 8 февраля 2007 г. N 15903/06 по делу N А43-43136/2005-17-1166; от 23 июля 2008 г. N 9061/08 по делу N А78-6341/2006-С1-6/213.

Субъектом этого ограниченного вещного права (сервитуарием) может быть не только собственник господствующей вещи, но также и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи допускается возможность установления сервитута также в интересах и по требованию иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В этой связи необходимо отметить крайнюю неудачность попытки, предпринятой в Земельном кодексе РФ, применить конструкцию сервитута к публичным ограничениям субъективных прав, объектами которых являются земельные участки, и тем самым расширить круг субъектов сервитутов. Так называемый публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, «если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения», а именно для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В перечисленных случаях по существу в силу закона ограничиваются пределы осуществления права собственности или иного вещного права на земельный участок. Конкретных субъектов, в пользу которых устанавливается «публичный сервитут», не существует. В этой связи, несмотря на то что предполагает даже государственную регистрацию «публичных сервитутов», рассматривать перечисленные ограничения в качестве субъективного гражданского права — права на чужую вещь — нет никаких оснований.

2. Собственник служащей вещи, будучи стеснен наличием сервитута, претерпевает действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т.п. Как известно, по общему правилу к положительным действиям сервитут обязывать не может.

В этой связи необходимо отметить, что основания установления сервитутов, а следовательно, и возможное содержание ограничений прав собственника служащей вещи сформулированы в комментируемой статье достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Следует отметить, что приведенный в комментируемой статье примерный перечень оснований установления сервитутов (видов сервитутов) не охватывает все возможные ситуации. В то же время, будучи открытым, этот перечень оставляет простор для судебного усмотрения, стесненного в данном случае лишь соображениями добросовестности, разумности и справедливости.

Целевое назначение господствующей вещи может продиктовать необходимость установления сервитута в отношении нескольких служащих вещей. Приведем пример. ООО, являясь собственником ряда объектов недвижимого имущества, в том числе здания склада, а также двух железнодорожных путей, в связи с необходимостью создания условий для беспрепятственного использования принадлежащего ему имущества, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута в отношении имущества ОАО, являющегося собственником примыкающих железнодорожных путей, здания и помещений проходных, ограждения, автомобильной дороги. В ходе рассмотрения заявленных исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходя из оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что доступ к имуществу ООО, включая доставку адресованных последнему грузов, возможен только при ограниченном использовании принадлежащих ответчику подъездных путей и необходимых для этого объектов инфраструктуры.

———————————
Определение ВАС РФ от 24 сентября 2008 г. N 11839/08 по делу N А60-15651/2007.

Юридическими фактами, служащими непосредственными основаниями возникновения сервитута, в силу п. 3 комментируемой статьи является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или судебное решение. Кроме того, завершающим фактом в юридическом составе является акт государственной регистрации сервитута. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о сервитуте вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

Своеобразие соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. Между тем следует признать и то обстоятельство, что в силу свободы договора стороны соглашения — сервитуарий и собственник служащей вещи — могут максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования, в том числе установить круг действий, которые так или иначе придется предпринять собственнику служащей вещи для обеспечения прав сервитуария (например, обязательство по выдаче пропусков сотрудникам или посетителям для прохода в здание). В подобного рода случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, поскольку не исключается обращение сервитуария с требованием о понуждении к исполнению договора.

Смешанный характер такого правоотношения охарактеризован авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». В этой связи приведем высказывание М.И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными — «вещно-обязательственными» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объеме, чем ранее, «в вещноправовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы» .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223 и сл.

Судебное решение об установлении сервитута может быть вынесено в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута. По смыслу материально-правовых положений, относящихся к сервитутам, текст резолютивной части судебного решения должен содержать конкретные условия ограниченного пользования служащей вещью, в том числе описание той ее части, которая подвергнется использованию, период и интенсивность использования и т.п. Неисполнение такого судебного решения имеет своим последствием лишь применение положений ст. 105 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Статья 27 Закона о регистрации недвижимости, определяя порядок государственной регистрации сервитутов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Это недоразумение устранено в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132.

3. Специфика правового положения собственника служащей вещи определяется п. п. 2 и 5 комментируемой статьи. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать действия сервитуария, определенные условиями установления сервитута.

В то же время собственник служащей вещи вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерной платы за пользование этой вещью — земельным участком. Сказанное не означает, что соглашение об установлении сервитута следует квалифицировать как основание возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силу в случае отчуждения третьим лицам как служащей, так и господствующей вещи.

Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. И в этом случае суд также должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости. Утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут при этом применению не подлежат, поскольку комментируемой статьей не предусмотрено принятие какого-либо нормативного правового акта, определяющего порядок расчета платы за пользование участком при сервитуте. В соответствии с федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, исключительно в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (в ред. Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ - Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 27, ст. 3213; Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 311-ФЗ - Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 1, ст. 19).

В самом начале статьи подробно разберем вопрос о том, сервитуты в гражданском праве это что? Право использования ресурсов не своего участка закреплено в следующих нормативных документах.

Гражданском кодексе . Данное явление в этом документе рассматривается как общее проявление вещного права.

Земельном кодексе . Это базовый свод нормативов, регламентирующих порядок осуществления землепользования в различных условиях.

Водном кодексе . Согласно ст. 44 ВК, возможность пользования ресурсами чужой территории распространяются и на водоемы.

Все граждане могут беспрепятственно осуществлять забор воды, поить домашних животных и пользоваться водным транспортом.

Причем, не стоит путать обременение владельца земли по осуществлению допуска к водоему с пользованием водоемами в рамках законодательства, регулирующего водные отношения.

Статья 44. Использование водных объектов для целей сброса сточных, в том числе дренажных, вод

Использование водных объектов для целей сброса сточных, в том числе дренажных, вод осуществляется с соблюдением требований, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательством в области охраны окружающей среды.
Запрещается сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водные объекты:

содержащие природные лечебные ресурсы;
отнесенные к особо охраняемым водным объектам.

Запрещается сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водные объекты, расположенные в границах:

зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
первой, второй зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
рыбоохранных зон, рыбохозяйственных заповедных зон.

Сброс сточных, в том числе дренажных, вод может быть ограничен, приостановлен или запрещен по основаниям и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Такие соглашения особенно популярны, поскольку необходимость использования коммуникаций и иных благ, расположенных на соседних землях, возникает часто.

Градостроительном кодексе . Право на использование чужих участков защищается статьёй 64 . Она декларирует допустимость формирования в градостроительстве как , так и сервитута.

При формировании публичного варианта инициатива исходит от органов местной власти. Частые обременения формируются в соответствии с нормами Гражданского кодекса.

Градостроительный кодекс представляет список вариантов установления обременений. Он не носит характер исчерпывающих рекомендаций.

Законом федерального уровня «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Статьёй 12 этого закона определяется порядок действий по регистрации обременений в Росреестре.

Гражданское право и регламентация земельных обременений

В этом разделе поговорим о том, что говорит гражданский кодекс о сервитуте. В Гражданском кодексе России взаимоотношения по регламентации обременений отражены в статьях: 216, 274, 275, 276, 277, 613.

216 статья констатирует тот факт, что вещные права могут принадлежать гражданам, не являющимся владельцами данного имущества. Это и есть суть сервитута.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком ();
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ();
сервитуты (статьи 274, 277);
право хозяйственного ведения имуществом () и право оперативного управления имуществом ().

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

275-й статьёй констатируется неизменность сервитута при переходе имущественных прав к другому человеку. Его нельзя отдельно продать, подарить, обменять или передать по наследству.

Он не может стать залогом, поскольку сам является обременением и неотделимым свойством участка.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статьёй 276-й определяется порядок и условия ликвидации сервитута, что может произойти в двух случаях. Подробнее об основаниях для прекращения сервитута читайте .

Первый – это прекращение его действия по требованию хозяина обремененного участка по причине устранения необходимости в обременении.

Второй случай заключается в возникновении противоречий между категорией земли и её обременительным использованием.

Поскольку владелец земли обязан использовать её только по назначению и разрешению, он не имеет права допускать иного использования её ресурсов.

Если в первом случае хозяин земли может потребовать прекращения сервитута, то во втором случае он ещё и обязан это сделать.

Статья 276. Прекращение сервитута

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Статья 277 оговаривает распространение использования чужой недвижимости на строения, расположенные на обременённом участке.

Гарантированные данной статьёй права, являются продолжением прав, которые описаны статьях 274, 275 и 276 ГК. Все строения наделяются обременительным пользованием в том случае, если это действительно необходимо, а главное – неизбежно.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

613 статья ГК касается регламентации взаимоотношений между арендодателями и арендаторами. Арендодатель обязан информировать арендатора обо всех характеристиках участка, в том числе и об обременениях.

Если арендодатель проигнорировал эти обязанности и ввел арендатора в заблуждение, это может считаться основанием для снижения величины арендной платы, а также для досрочного прекращения арендных отношений с выплатой убытков или недополученной выгоды.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Виды сервитутов в земельном праве

А как определяется сервитут в ЗК РФ?
Описываемое здесь обременение относится преимущественно к земельному праву. Однако в Земельном кодексе оно регламентируется только одной 23 статьей .

Это обусловлено, во-первых, тем обстоятельством, что в Гражданском кодексе это явление описано основательно и подробно , а во-вторых, пользование землей чаще всего носит комплексный характер и может выражаться в использовании разных ресурсов, эксплуатация которых регламентируется специализированными законами.

Статьёй 23 Земельного Кодекса регулируется исключительно право использования благ чужой земли. Она предусматривает следующие нормы регламентации взаимоотношений в области обременительного пользования чужой землёй.

Если сервитут носит публичный характер, то он реализуется в интересах страны, государства, населения данного региона и местных органов власти.

Отстаивание всех этих интересов производится в соответствии с нормативными актами всех иерархических уровней законов. При формировании публичного сервитута обязательно нужно провести процедуру общественных слушаний.

В 23-й статье приводится исчерпывающий перечень ситуаций, которые могут прослужить основой для принятия сервитута.

Владелец обременённого участка может требовать оплату за услуги допуска к его благам, кроме особых случаев, предусмотренных юридическими нормами.

Земельный кодекс допускает существование как срочного, так и постоянного сервитута. Более детально о срочном и постоянным сервитуте можно узнать .

Поскольку рассматриваемое обременение является неотъемлемой частью участка , он должен пройти такую же процедуру регистрации в Росреестре .

Итак, в земельном праве это что? Как следует из приведенного здесь обзора, сервитут в земельном законодательстве отражен достаточно широко и подробно. Однако специалистами отмечен ряд недоработок и трудностей в реализации этого права.

Например, плохо разработана процедура , возникшего по решению суда. Недостаточно регламентировано пользование природными ресурсами на землях сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и промышленного освоения полезных ископаемых.

Надеемся, что теперь вам стало очевидно, что говорит российский закон о сервитуте, как определяется сервитут в земельном кодексе РФ и как регулируется сервитут в гражданском праве Российской Федерации.

Полный текст ст. 274 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2020 год. Консультации юристов по статье 274 ГК РФ.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Комментарий к статье 274 ГК РФ

1. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками ст. 216 ГК РФ относит сервитуты. Сервитуты бывают публичные и частные. Согласно ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается гражданским законодательством.

Частный земельный сервитут представляет собой право пользования чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.

В качестве объекта сервитута выступает соседний земельный участок, а владельцем сервитута (сервитуарием) является собственник, землепользователь или землевладелец земельного участка граничащего с соседним обслуживающим участком.

Выделяют следующие виды сервитутов:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
- для обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Данный перечень не является исчерпывающим. Так, п.1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено установление сервитутов для иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примером, может быть установление сервитута для обеспечения проведения работ по защите территорий от затоплений и подтоплений (п.3 ст. 64 ГрК РФ).

2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут. Так, совершая продажу земельного участка. В договоре купли-продажи не может содержаться условие об отмене сервитута, если оно имеет место, то данный пункт договора будет признан ничтожным.

3. По общему правилу, сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут подлежит государственной регистрации.

Регистрация сервитута осуществляется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В том случае если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Регистрация сервитута осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правообладатель вид сервитута, дата и номер регистрации. Сервитут вступает в силу с момента государственной регистрации.

В том случае ели не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.

4. На вышеуказанных условиях и в том же порядке сервитут может быть установлен в пользу лиц владеющих земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

5. Сервитут предполагается платным, то есть собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. Плата может быть установлена в соглашении сторон об установлении сервитута. В тех случаях, когда она не установлена сторонами, то предполагается , то есть цена определяется по аналогии с ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Если стороны не пришли к согласию о стоимости сервитута, то спор передается по инициативе одной из сторон в суд. Суд, определяя плату за сервитут, руководствуется Временными Методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

Соразмерность платы за сервитут означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).

6. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 в абз.2 п.1 ст. 274 ГК РФ слова "прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации" будут заменены словами "строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием".

Таким образом, с одной стороны, законодательно расширены случаи установления сервитута, так как вводится более широкое понятие "линейные объекты", под которыми понимаются трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, а с другой стороны, устанавливается ограничение для установления сервитута. Так, сервитут может быть установлен, если это не препятствует разрешенному использованию земельного участка.

7. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 ст. 274 ГК РФ будет дополнена пунктом 6 следующего содержания: "В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 ГК РФ для собственника такого земельного участка".

Таким образом, законодатель расширил перечень лиц, между которыми может быть заключено соглашение об установлении сервитута, в это число вошли и лица, которым предоставлен земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью. В случае установления такого сервитута при совершении сделок с земельным участком, возврате его собственнику сервитут будет сохраняться. Причем сам сервитут не может быть самостоятельным объектом сделки.

Основаниями для прекращения сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является:
- отпадение оснований установления сервитута;
- невозможность использования земельного участка с обременением по целевому назначению.

Инициировать отмену сервитута может либо собственник земельного участка в отношении, которого он установлен, либо землепользователь.

8. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- ГрК РФ;
- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";
- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах";
- ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87;
- приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132;
- Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.

9. Судебная практика:
- постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010;
- постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А63-9482/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2008 N Ф08-254/2008 по делу N А63-18585/06-С1;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1172/08 по делу N А53-12625/2006-С4-32;
- постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.06.2013 по делу N А58-6111/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 274 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 274 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.