Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.
Что такое субаренда? Это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.
Договор субаренды
Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.
Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.
Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.
В договоре аренды указывают:
- предмет договора с указанием площади и других характеристик;
- сумму арендной платы, порядок расчетов;
- права и обязанности каждой стороны;
- ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
- срок действия договора;
- юридические адреса и реквизиты сторон.
Каждая сторона обязана поставить свою подпись.
Возможные риски
Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.
- Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
- Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.
Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.
Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!
Субаренда квартир – доходный бизнес
В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, предполагающий аренду нескольких квартир и последующую сдачу их почасово, или на более долгий срок. Данный вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают командировочные. Многие граждане, как вариант временного проживания, между отелем и сдающейся квартирой, часто выбирают последний вариант.
Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: аренда нескольких недорогих, чистых, пригодных для проживания квартир и сдача их третьим лицам в краткосрочную аренду. Заработок на сдаче жилья на короткий срок всегда выше, чем доход, полученный от долгосрочной аренды.
Капиталовложения
Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.
Аренда нежилых и жилых помещений, а также земельных участков имеет различные формы. Всё зависит от того, какие цели имеют участники такого договора, и какие условия они заранее в нём установили. При помощи такого инструмента заключения сделки, арендатор вправе использовать имущество собственника на определённых правах. По установленным обстоятельствам лицо, получившее в право пользования такую недвижимость, может его сдать в аренду. Отсюда возникает вопрос, что такое субаренда и по каким условиям может заключаться подобная сделка между лицами.
Понятие
Субаренда подразумевает под собой передачу собственности на основании действующего договора аренды. Осуществить подобные условия можно только на основании действующего законодательства и наличия прямо установленных условий в договоре.
Такая форма сделки имеет несколько этапов:
- заключение соглашения между собственником недвижимости или земельного участка и лицом, желающим воспользоваться на определённый промежуток времени данным имуществом;
- оформление договора между лицами по установленной законом форме и составление условий, на основании которых данные действия по передаче в пользование имущества будут осуществляться;
- передача арендатором полученной в пользование недвижимости в аренду другому лицу на основании действующего соглашения с собственником.
Само действие по передаче недвижимости в пользование должно быть чётко регламентировано. В договоре должен быть указан срок, на который предоставляется имущество, и форма оплаты за его временное использование.
Нормы законодательства
Договор субаренды относится к действиям гражданского правового направления. Согласно данному законодательству стороны соглашения прописывают определенные условия, на основании которых будет происходить передача собственности.
Также, если основные условия не будут обозначены, то к такому договору будут применяться условия, прописанные в 615 статье Гражданского кодекса.
Такая форма сделки между лицами заключается в простой письменной форме. Устное составление соглашения не имеет юридической силы.
Воспользоваться правом субаренды можно только с согласия арендодателя. Это должно быть прямо прописано в документе соглашения. Закон запрещает вести скрытую деятельность по пересдаче помещения в аренду другому лицу без разрешения самого владельца. В противном случае, если это происходит, сделка по субаренде признаётся недействительной.
Все денежные средства по такому решению лицо будет обязано вернуть нанимателю, которые он получил при сдаче недвижимости по договору субаренды.
Правила заключения договора
При составлении данного договора, лица должны придерживаться общих установленных правил, по которым такая сделка будет признаваться действительной:
- Первое правило заключается в самой форме составления сделки. Она должна быть оформлена обязательно в письменной форме. Кроме этого, каждая страница договора должна быть подписана собственноручно каждой стороной.
- Второе правило заключается в прописывании условий по осуществлению данного типа сделки. Здесь необходимо указать пункт о том, что собственник разрешает арендатору пользоваться недвижимым имуществом и сдавать его по договору субаренды другому лицу.
- По третьему правилу необходимо обозначать сроки аренды каждым лицом. Арендатор по субаренде не может сдать имущество на срок, превышающий тот, который был установлен по договору аренды с собственником.
Также важным условием заключения такого типа договора является арендная плата. Арендатор вправе расплачиваться с владельцем недвижимости помесячно либо вносить сразу всю сумму за период аренды. В случае ежемесячных расчётов необходимо указать точную дату, по которой будут производиться расчёты с собственником. Нарушение данного условия по оплате влечёт к расторжению сделки.
Условия
Договор субаренды может быть осуществлён только с согласия самого собственника недвижимого имущества. При заключении такого типа сделки у прямого арендатора на руках должен быть документ, подтверждающий данный факт. Согласие либо запрет на пересдачу недвижимости носит императивный характер и не может быть изменён в других договорах пользователя.
Если в договоре аренды не будет прописано данного условия, это не будет означать то, что арендатор вправе пересдать недвижимость другому лицу.
Все действия по заключению договора по субаренде должны быть составлены аналогичным образом, что и по договору аренды. При заполнении условий лица, участники сделки должны руководствоваться теми положениями, что были прописаны в первом документе.
Нарушение установленных правил будет означать, что сделка не имеет юридической силы и через суд может быть признана недействительной.
Необходимые для оформления документы
В зависимости от формы собственности, которая будет сдаваться в субаренду, перечень бумаг может изменяться:
- документ, подтверждающий личность арендатора;
- документ, подтверждающий факт аренды между собственником и арендатором недвижимости;
- чек об уплаченной государственной пошлине;
- если сделка совершается через представителя одного из лиц, то необходимо наличие нотариальной заверенной доверенности по осуществлению данных действий;
- бумаги, подтверждающие право владения и пользования недвижимым имуществом, данная категория документов относится к правоустанавливающим, они предоставляются для заключения договора аренды собственником.
В ситуации, когда предметом аренды является земельный участок, к договору аренды и субаренды должен быть приложен кадастровый паспорт. Если на участке присутствуют здания и иные типы сооружений, то по ним должен быть представлен технический паспорт.
Если собственниками сдаваемого в аренду имущества являются оба супруга, тогда необходимо приложить документы о том, что второе лицо согласно с проведением данной сделки. Документ должен быть заверен нотариально.
При наличии несовершеннолетних детей, прописанных на данной территории, необходимо представить справку из органов опеки, что ребёнок хоть и прописан на данной площади, но проживает в другом месте.
В случае, когда участником сделки является юридическое лицо, то помимо подписи исполнителя в документе необходимо проставить на всех листах печать организации.
На видео об оформлении субаренды
Виды собственности
Сдаваться в субаренду могут:
- нежилое помещение;
- квартира;
- земельный участок.
Каждый из представленных объектов имеет свои нюансы в оформлении сделки. Нежилое помещение и квартира подчиняются общим правилам при оформлении субаренды. Для этого собственнику необходимо внести документы, свидетельствовавшие о праве на данные объекты недвижимости.
Земельный участок отличается по форме субаренды от вышеперечисленных типов недвижимости. Воспользоваться данным правом может арендатор и без получения письменного согласия лица. Если в договоре аренды прямо не прописано, что данному лицу запрещается передавать землю в субаренду, тогда можно сдавать участок.
Единственное условие для оформления заключается в уведомлении владельца о том, что его собственность будет передана в аренду на установленный договором срок другому лицу.
При соблюдении условий и включении в договор всех требуемых документов сделка будет иметь юридическую силу. Каждая из сторон данного типа договора должна иметь на руках копии всех оформляемых документов и быть осведомлена о деятельности, которая ведётся в данной форме собственности.
Значительная часть жилищного фонда в России арендуется физическими и юридическими лицами. Среди граждан в большей степени распространена сдача недвижимости в наем, как способ дополнительного заработка. Одновременно с этим, сейчас повсюду распространение приобрела субаренда квартиры.
В этом случае, подразумевается съем жилплощади ещё одним человеком. Для этого заключается – поднаем (ст. 685 ГК РФ), регулирующий это правоотношение. Он схож с арендой, но имеет особенности.
Если собственнику жилплощади предлагается пересдать ее внаем, следует выяснить ряд моментов и нюансов, чтобы не попасть на уловку мошенников. Советуем соблюсти юридические тонкости вопроса и разобраться в нём.
В этой статье
Понятие субаренды жилого помещения
Итак, гражданин сдал в аренду свою жилплощадь, получает вовремя плату в установленном объёме, и тут, наниматель, с вашего позволения, или без, начинает сдавать её иным лицам.
Если он это сделает, не информируя хозяина – это будет квалифицироваться как мошенничество. В случае если известит – это будет называться поднаем, условимся называть субарендой.
Внимание важно знать! По закону (ст. 671 ГК РФ), если квартира сдается физическому лицу – заключается договор найма/поднайма жилого помещения. Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды.Таким образом – это сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем.
Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в роли арендодателя.
Каким законом регулируется
Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.
Статья 615 п. 2 ГК РФ гласит: «наниматель жилья с разрешения её собственника, имеет право, сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду другому лицу». Аналогичное звучит в статье 685 ГК РФ, с той лишь разницей что сторонами договора выступают, наймодатель, наниматель и поднаниматель.И в том и другом случае, за сданную квартиру перед собственником квартиры несёт ответственность основной арендатор.
Предмет и условия соглашения
Предметом сделки выступает сдача недвижимого имущества нанимателем другому человеку для съёма на время, обычно, если человек по каким-либо причинам отсутствует какой-либо срок, в нанимаемом помещении, субарендой он может снизить расходы по оплате нанимаемого недвижимого имущества.
Иногда это выступает, как способ заработать на снимаемой недвижимости. Ведь существует вариант, при котором арендатор может сдать эту жилплощадь по более высокой цене, нежели снимает сам.
На это повлияет количество человек, которым она будет пересдана, как будет пользоваться спросом, не последнюю роль играет её состояние и оснащение.
Что надо знать при заключении сделки
При достижении договоренностей следует знать несколько нюансов, которые нужно соблюсти. Иначе сделка может быть признана недействительной (признана ничтожной) в том числе расторгнута в суде.
Чтобы этого не произошло сделать следующие шаги, а именно :
- владелец сдаваемой недвижимости обязательно должен знать о факте сдачи его жилплощади;
- прописана возможность сдачи квартиры арендатором другим гражданам, это условие законодательно закреплено в ГК РФ;
- нельзя сдать помещение на срок, больший, чем срок аренды.
Аренда квартиры с правом субаренды
В статье 615 ГК РФ указано, что заключать рассматриваемое правоотношение, возможно, лишь при условии, если предварительно, отдельным пунктом была прописана такая юридическая возможность арендатором.
Когда заключено первоначальное арендное соглашение по найму помещения, этот пункт обязательно должен быть вписан, а стороны должны знать о его существовании.
Если данное условие обозначено в документе, тогда в перспективе съёмщик жилья может на законных основаниях (предварительно проинформировав и согласовав арендодателем) заключить отдельное соглашение с третьим лицом.
Пункт разрешающий осуществлять поднаём недвижимости арендатором закрепляется в документе, в одном из разделов, с обозначением его параметров.
Для того чтобы, с юридической точки зрения, правильно заключить сделку субаренды, то следует руководствоваться грамотно составленным образцом договора (образец можно скачать у нас на сайте здесь).
Правовое значение
Суть сделки представляет собой сдачу в наем арендуемой квартиры третьему человеку на различный период времени, но не превышающий тот, который предусматривает аренда помещения.
Фактически с согласия владельца недвижимого имущества, наниматель выступает уже как арендодатель и регулирует условия нового соглашения. В этой ситуации контроль сделки может, осуществляется и собственником жилья.
При аренде предусмотрены права и обязанности владельца в отношении арендатора, так и субарендатора. Однако не всегда владелец недвижимости готов, чтобы наниматель его недвижимого имущества сдавал его третьим лицам, в том числе для личного обогащения или какой-либо выгоды по различным причинам.
Ведь он не до конца может доверять, сомневается в его платёжеспособности в случае повреждения или уничтожения имущества субарендатором.
Поэтому рекомендуется, что если у собственника квартиры есть сомнения относительно этого вопроса – лучше всего обратиться в страховую компанию и застраховать недвижимость, это будет точно не лишним, если предлагается субаренда помещения.
Кому выгодно
На первый взгляд, отвечая на этот вопрос, может показаться, что преимущества и дивиденды получают обе стороны. Однако чтобы ответить на этот вопрос следует разобраться в нем поподробнее.
Основную роль в этом обязательстве играет арендодатель – снимающий жилплощадь у его сособственника. Он несёт ответственность за заключённую сделку и контролирует её соблюдение второй стороной.
Однако как вы сами понимаете, никто не будет заключать сделку с третьей стороной для удовлетворения своих нематериальных или духовных потребностей. Любая сделка преследует получение определённой выгоды – как правило, материальной.
Поэтому если человек, снимающий жилплощадь проинформировал его собственника, и ранее закрепил возможность субаренды (либо этот было решено участниками правоотношения совместно) значит, он преследует определённую цель.
Вероятно, он не полностью будет использовать жилплощадь, и у него будет оставаться свободная комната, или оно будет пустовать некоторое время, ввиду его отсутствия.
Предприимчивые люди стараются максимально извлечь из пустующего пространства выгоду, тем самым снизить стоимость аренды, а в отдельных случаях с учётом динамики цен на рынке услуг, и даже заработать.
Единственно, чем будет обременён арендодатель - это контролировать условия сделки, и в случае необходимости, информировать собственника.
Что может извлечь для себя собственник жилья – мало что, так как он получает постоянную плату в оговоренные сроки от съёмщика за свою сданную жилплощадь. Однако можно обозначить, что если квартира сдаётся в субаренду, то стоимость съёма возрастёт. Хотя на практике такие варианты случаются не так часто.
Как заключается договор и нужна ли его регистрация
Действующая нормативная база предусматривает простую письменную форму заключения договора. Составляется он в 2 (двух) экземплярах. По одному экземпляру остаётся у участников сделки.
Если сделка трёхсторонняя – когда привлекается еще и сособственник жилья, регистрационная палата либо посредник (*как указывалось выше) то следует составить три экземпляра.
Что касается необходимости регистрации документа, то это зависит от сроков его заключения.
Есть два вида этого соглашения :
- Краткосрочное - когда оно заключается сроком до 12 месяцев, правовой документ не требует регистрации в нотариальной конторе. Это предусматривает пункт 2 статьи 651 ГК России.
- Длительное – срок превышает 12 (двенадцать) месяцев. Тогда государственная регистрация обязательна в нотариальной конторе.
Обычно люди не регистрируют договор, составляя его лишь на 11 месяцев, а затем продлевая, через это время. Это несёт определённые риски, если недобросовестными съёмщиками окажется наниматель и поднаниматель.
Существенные условия договора субаренды квартиры
Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.
В существенных условиях необходимо :
- Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность - оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
- Указать предмет и права сторон.
- Прописать условия прекращения обязательств.
- Вывести величину платы и порядок её внесения.
- Должно быть указано, если сдаётся комната.
- Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
- Сроки не должны превышать время арендного договора.
- Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
- Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.
Как видно из перечисленного - условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры. Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении.
Содержание документа (образец)
Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно - следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.
Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.
По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.
По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.
После чего указывается :
- Место и календарная дата заключения.
- Реквизиты участников.
- Объект соглашения.
- Сроки заключения.
- Обязанности и права участников, порядок использования и передачи имущества в квартире.
- Оплата съёма и коммунальных платежей.
- Гражданская ответственность сторон.
- Условия и порядок расторжения.
- Порядок решения возникших споров. Возможность наступления форс-мажора.
- Иные условия.
- Приложения.
- Реквизиты и адреса регистрации участников.
- Место для подписи.
Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов.
Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.
Существующие риски
Риск часто присутствует во всех юридических сделках. Не составляет исключение и рассматриваемое правоотношение. Они существуют для владельца жилплощади и для нанимателей. Таким образом, при составлении договора субаренды квартиры, сторонам следим предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и порядок их решения.
Кроме того риск для наймодателя будет в том что, соглашение заключается без его участия, и он часто может быть не в курсе, кто живёт в квартире и предполагать возможный ущерб. Рекомендуем составлять договор с участием хозяина квартиры, чтобы видеть субарендатора (трёхсторонний).
Для арендатора – риск расторжения аренды ранее согласованного временного срока. Тогда субарендатор должен покинуть помещение, раньше времени, а субарендодатель компенсировать неустойку человеку.
Не стоит забывать что, за причинённый ущерб недвижимости ответственность перед его собственником несёт арендатор.
Порядок разрешения споров
При появлении споров в этом правоотношении рекомендуем уладить их в устном порядке, в личной беседе. Если человек оказался в затруднительном положении и просрочил платёж – можно предоставить ему отсрочку. Испортил имущество – обязать ликвидировать проблему.
Если сторона не внемлет словам, пригласите грамотного юриста и организуйте трёхстороннюю встречу. Разумеются диалог нужно вести без скандала.
В случае, если все эти средства будут исчерпаны – следует обратиться в суд, который разберётся в проблеме. При соблюдении всех условий составления документа – время судебного заседания пройдёт быстрее, а решение будет вынесено в интересах истца.
В любом виде правоотношений есть вероятность наступления негативных последствий. Чтобы предотвратить возможные риски собственнику помещения нужно следовать нескольким рекомендациям.
- Внимательно прочитать проект обязательства, обязав вникнуть в них, и вторую строну.
- В квартире находится дорогостоящее имущество – обеспечить залогом от субарендатора.
- Ограничить количество проживающих лиц, и обозначит требования при подселении. Нередко шумные кампании могут принести немало вреда квартире и соседям. А это чревато обращением в правоохранительные органы.
- Если есть знакомые в доме, где сдаётся квартира, нужно попросить проследить за новыми жильцами. Они вовремя смогут проинформировать о лицах ее посещающих или возможных происшествиях, которые могут попытаться скрыть недобросовестные квартиросъемщики.
- Изучите документы: наличие постоянной регистрации в РФ, семейное положение, имеются ли долги на сайте ФССП.
- Застраховать недвижимость.
Для субарендатора – при заключении соглашения попросить дать возможность изучить экземпляр соглашения об аренде, чтобы были видны сроки и право на поднаем недвижимого имущества.
При соблюдении этих правил собственник обезопасит себя от неприятностей со стороны мошенников. В завершении стати предлагаем скачать типовые образцы документов.
Сдача в субаренду нежилых помещений, способ, как заработать, основа способа, конечно, субаренда коммерческой недвижимости. И вот вам конкретный план.
Насколько бы сейчас не считали малоперспективным сдачу в аренду коммерческой недвижимости, вы можете сами проанализировать рынок недвижимости своего города и решить, насколько реально этим заниматься. И пошаговый план вам в помощь.
Итак, суть сводится к тому, что вам надо снять подешевле и сдать по-дороже:))
Сдача в субаренду нежилых помещений: как заработать
- ищите нежилое помещение
- узнаете цену и основные условия сдачи в аренду
- делаете это с 10-ю помещениями
- выбираете лучшие условия
- заключаете договор
- сдаете дороже, чем сняли
Математика
- Затраченное время: 2-3 недели плотного поиска
- Средняя цена: 1200 руб/метр
- Площадь помещения: 60 кв м
- Разница в аренде: на 20% больше, чем сняли
- Срок: не дольше, чем на 11 месяцев
- Условия: 1 мес каникул, вы берете задаток(за последний мес)
- Прибыль: 1 месяц каникул 1200 х 60 = 72000
- Со второго мес: 240 руб х 60 метров = 14400 руб
Что искать?
- отдельное помещение
- отдельно стоящее помещение
- универсальное помещение
Где искать нежилое помещение
- объявления физ лиц
- собственники строительных организаций
- новостройки
- сайты, AVITO и проч
- посмотреть вокруг
- подумать, как привлечь
Анализ рынка коммерческой недвижимости
- макро рынок (недвижимость а регионе) — в целом ДВ
- микрорынок (рынок где расположен объект) — район города
- местоположение и дом (для рентабельности сдачи) — одно помещение во внутрь во двор выходи, а второе с наружи в одном доме. Помещение убитое, но красивый дом и ужасный дом и красивое помещение — знать кому сдавать
- окружение и соседи
- доступность и возможность подъезда (кол-во подъездных путей) — на какой машине подъехать (груз или легковое), наличие маршрутных остановок
- назначение помещения (определяем круг арендаторов) для медуслуг более высокие требования к помещению
- возраст помещения
- конфигурация (насколько есть полезная площадь — общая, техническая, полезная) Полезная — стоит стул офиса, коридоры с/у — общая, лифты и вентиляция шахты — служебные
- цокольное помещение или на 1 этаже, состояние входов, окон и их расположение, общее состояние помещения, освещенность, отсутствие грибка, кондер и прочее.
Хорошее помещение — если это одна большая комната
Инженерные системы — вода и киловатт (офис терпимо с киловаттами)
Киловатт должно быть хотя бы 10
Имидж помещения — район, кто ходит рядом, как влияет на общественность, какие сплетни — вот плохо строили и люди плохо относятся из-за этого
Надо понимать, кому вы будете ее сдавать, например, здесь будет хорошо сделать офис (тихий или проходной), продуктовый магазин.
Форма сравнения помещения
- выписываем все параметры сравнения — около 25 и 10 основных
- по 10 параметрам самый лучший объект и он будет эталон — 100%
- выбираем более значимые параметры и менее значимые, например, более значимые — местоположение, менее — какого цвета стены
- назначаем каждому параметру цену в баллах
- сравниваем параметры
- подводим итог
Самое лучшее помещение — 100% и оно оценивалось по 10 параметрам. По идее каждый параметр должен весить 10% — в итоге 100%. Но так как у более значимых параметров есть больший вес, то им определяем 17% вместо 10%, а менее значимым 3-5-8%, но в итоге в сумме должно получиться 100%
Второе помещение смотрим по тем же параметрам и даем баллы, отталкиваясь от исходного помещения, его параметров и баллов за параметры, но с учетом качество параметров нового помещения. Например, в помещении-эталоне было за местоположение 17 баллов, а это тянет на 15 или 19, то пишем 19 — 2 или 19 +2
В итоге складываем сумму получившейся разницы и определяем, насколько второе помещение лучше или хуже помещения-эталона
Стоимость кв м — не включаем в параметры оценки
Переговоры с собственником
1. получить льготный период
- сделать ремонт
- искать арендаторов
- вы хотите вложить в это помещение
2. На ком лежит ответственность
- ремонт
- пожарная ответственность
- кто отвечает за реконструкцию
- о возможности продления и расторжения договора субаренды
- кто и какие платит штрафы, если не исполняет платежи
- о расходах и гарантиях по договору
- правила пользования объектом
3. Снижение стоимости арендной ставки
- торговаться
- но это не главное, можно разбить ее на составляющие, которые вкупе будут давать, например 14 рублей (коммунальные платежи, эксплуатация и проч) а потом предложить без всяких заморочек платить 16 рублей. Чаще выбирают 16, т.к. не все умеют быстро считать.
4. Оттянуть время заключения договора
Ищем арендатора на субаренду помещения
Принципы поиска клиентов
- по этому же району идем и предлагаем магазинам, салонам и прочим расшириться
- сами подаем объявления в СМИ
- вешаем баннер на помещение
- рассылка по вероятным арендаторам
- предложить старым арендаторам
- предложить друзьям за вознаграждение
Каких арендаторов не надо брать
- которые сразу торгуются, не смотря на помещение
- предлагают все сделать «в черную», это не указывать, это не показывать
- внутренние ощущения, что с арендатором не комфортно
- сетки и мелкий бизнес
- с такими же товарами, как у соседей
- нелегальные деятельности (игровые автоматы, алкоголь без лицензии и прочее)
Договор субаренды
- примерно такой же как и договор аренды, который не должен соответствовать договору аренды — идентичность
- оплата по договору субаренды на 10 дней раньше, чем договор аренды
- коммуналку в аренду лучше включить. Можно отдельно брать аренду, коммуналку, ремонт
- выставлять несколько счетов и растягивается во времени, чем, например, просто оплата одной суммой
Заключили договор субаренды!
Продолжать работать с ними постоянно. Заезжать, спрашивать, как у них дела. Чтобы они платили вам регулярно.
- вы можете получать пассивный доход
- сами научитесь проводить сделки аренды
- станете более подкованы в инвестициями
От вас только — решиться на это:)
Сегодня вы узнали пошаговый алгоритм сдачи в субаренду нежилого помещения. Пожалуйста выскажитесь в комментариях к статье, если вы занимались субарендой коммерческой недвижимости.
