Покупка частного дома с участком осуществляется очень часто. Данный вид сделки имеет некоторые особенности, которые важно знать при оформлении договора. Кроме этого важно проверить все необходимые документы, перед тем как подписывать договор купли-продажи. Важно знать, что при покупке дома с участком оба объекта должны иметь установленные документы.

Одним из важных этапов при заключении сделки является проверка всех бумаг. Это даст уверенность в юридической чистоте сделки, а также в том, что данный дом построен и оформлен в соответствии с установленными нормами.

Нужно проверить следующую документацию:

1. Правоустанавливающие документы на землю. К таким может относиться свидетельство о регистрации участка либо выписка из ЕГРН.
2. Аналогичные правоустанавливающие документы на жилой дом. Если он не достроен, то должны быть документы на него в качестве недостроенного строительного объекта. Он обязательно должен стоять на кадастровом учете и иметь индивидуальный номер.
3. Первичные документы, на основании которых данный участок земли перешел в собственность владельца. Здесь может быть договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, документы о купле-продаже и прочие бумаги.
4. Аналогичные бумаги на дом, если он был приобретен владельцем, а не самостоятельно построен.
5. Кадастровый паспорт на землю. Обязательно нужно проверить наличие плана межевания, так как с 2019 года проведение данной процедуры становится обязательным при регистрации сделок.
6. Кадастровый паспорт на жилой объект.
7. Технический паспорт на строение.
8. Домовая книга, в которой регистрируются все жители дома.
9. Выписка из ЕГРН по каждому объекту берется отдельно. В ней обязательно проверяется количество действующих собственников, а также отсутствие обременений. Обязательно проверить эти сведения по каждому объекту.
10. Документ из налоговых органов, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате имущественного и земельного налога.
11. Справка из ЖЭК об отсутствии задолженности за коммунальные платежи.
12. Согласие супруга, оформленное нотариально, на продажу дома с землей. Согласие должно быть дано на продажу обоих объектов.
13. Согласие органов опеки на совершаемую сделку, если у собственника имеются несовершеннолетние дети и они были зарегистрированы по данному адресу.
14. Если есть иные претенденты на дом, имеющие преимущественное право на покупку дома и земли, то они должны написать отказ либо с момента их официального письменного оповещения должно пройти более 30 дней.
15. Если собственник является пожилым человеком, то лучше всего попросить его взять медицинскую справку о том, что он является дееспособным.
16. Паспорт собственника земли и дома.

Данный перечень бумаг обязательно нужно предварительно проверить на подлинность, а также на наличие обременений. Кроме этого, нужно посмотреть по выписке и домовой книге, кто имеет право претендовать в первую очередь на выкуп дома и земли.

На что обратить внимание

При проверке документов обязательно нужно обращать внимание на информацию о кадастровом номере участка, его адресе. Адрес должен соответствовать местоположению по документам дома. Собственник должен быть один и тот же у обоих объектов. Также обязательно проверить паспортные данные владельца. Они должны соответствовать тем, которые указаны в документах на собственность.

Если владелец осуществляет сделку через доверенное лицо, то это лицо обязательно должно иметь нотариально заверенную доверенность на представление интересов владельца и на подписание сделки об отчуждении дома и земли.

Также нужно знать, что с 2014 года не выдают технические паспорта на строения, однако предыдущие документы продолжают действовать. Вместо паспорта сейчас выдается технический план. Срок действий плана или паспорта — 5 лет. Поэтому необходимо проверить его срок годности.

Выписка из ЕГРН действует 10 дней. Поэтому ее срок также необходимо проконтролировать. В ней фиксируются все наложенные обременения на сегодняшний день на объект. Кроме этого, можно заказать расширенную выписку, в которой будет полный перечень информации за все годы существования каждого объекта. Здесь можно увидеть и снятые обременения, и предыдущих собственников.

Нужно помнить, что исковая давность составляет 3 года по договорам с недвижимостью. Соответственно, если с момента предыдущей сделки прошел данный срок, значит, можно не опасаться судебных разбирательств по данному имуществу.

Обязательно проверить наличие документа на недостроенный объект. Часто так бывает, что у владельца заканчиваются денежные средства, он не может достроить дом, поэтому продает его. Но он обязательно должен оформить его как незавершенное строительство. В другом случае новый собственник рискует тем, что данное строение могут снести как самовольную постройку.

Сравнение с фактами

После проверки самих документов нужно убедиться, что в действительности все соответствует данной документации. Важно проверить следующее:

• местоположение всех построек должно соответствовать пожарным и градостроительным нормам относительно друг друга, а также соседних участков и иных объектов;
• реальное наличие строений и их планировка должны совпадать с документацией;
• тип постройки должен соответствовать указанному в документах;
• отмежеванные границы и размер участка должен соответствовать плану.

Если что-либо не соответствует документации, важно проанализировать, какие последствия могут быть. Если есть нарушения и спорные ситуации по границам земельного участка, то это может привести к долгим судебным разбирательствам и к дополнительным затратам на межевание участка.

Несоответствие расстояния между постройками может привести к тому, что дом заставят снести. Поэтому очень важно, чтобы он был расположен на установленном расстоянии от других строений.

Также и сам дом не должен быть больше 3 этажей, включая мансарду и цокольный этаж. В противном случае его нельзя будет оформить, а впоследствии придется реконструировать до установленных норм.

Регистрация сделки

Если все документы соответствуют нормам и покупатель принял решение совершить покупку дома с участком, то потребуется регистрация такой сделки. Регистрирует все операции с недвижимостью Росреестр. Но подать документы можно не только в его территориальном отделении, но и в многофункциональном центре.

Для регистрации сделки нужно предоставить весь перечисленный перечень бумаг. Помимо этого, потребуется:

1. Договор купли-продажи в 3 экземплярах, подписанный участниками сделки. Один из них останется на хранение в регистрирующем органе, а 2 других выдадут обратно сторонам договора.
2. Приемочный акт, подтверждающий фактическую передачу недвижимости покупателю.
3. Оплаченная покупателем квитанция госпошлины.
4. Паспорт гражданина, который является приобретателем недвижимости.
5. Заявление от участников с просьбой зарегистрировать заключенный договор.

После того как все документы будут проверены и приняты сотрудником регистрирующего органа, он должен выдать расписку о получении этих бумаг. На ней ставится дата, подпись принимающего сотрудника и печать организации.

Кроме этого, указывается дата, когда можно явиться за документами. После регистрации сделки стороны получают на руки свои экземпляры договора. Также новый собственник получит 2 выписки из ЕГРН о том, что он является собственником земли и дома. Выписка выдается отдельно на каждый объект недвижимости.

Проверка всех документов на землю и дом является обязательным этапом при совершении такой сделки. Данные договоры, как правило, имеют высокую стоимость, поэтому в данной сфере много мошенников, которые пользуются доверчивостью и необразованностью граждан.

Совершить продажу дома и земельного участка, который к нему прилегает можно по определенным правилам и требованиям закона. Важно помнить тем, кто хочет купить или продать дом либо землю, что дом и участок замели под ним и прилегающий к нему – единое целое. Невозможно продать или купить что-либо отдельно. Во-первых, это не логично, а во-вторых противоречит закону.

Как оформить продажу дома с земельным участком

Чтобы оформить продажу дома с земельным участком у владельца должны иметься все бумаги, указывающие то, что он владелец недвижимости. Копии не считаются, должны быть оригиналы.

Для безопасности сделки вносится аванс и происходит заключение предварительного договора , который обязательно заверяется у нотариуса.
В нем отражается: когда будет завершена сделка, в какой форме и каком размере вносится оплата, гарантийная сумма. Она будет приблизительно 5% от стоимости. Если покупатель передумал, деньги остаются у продавца. Если сделка прерывается по вине владельца, то аванс он возвращает и выплачивает штраф, равный такой-же сумме.

Полную и авансовую оплату допускается платить как наличкой, так и банковским переводом, в случае, если рассчитываются физические лица. Аванс отдается в наличной форме и при нотариусе, а вот окончательную оплату лучше производить в безналичной форме.

Расчет проводится тремя способами:

1. Перечисляются средства со счета покупателя на счет продавца.
2. Вносится наличка в национальной валюте на текущий счет.
3. При помощи нотариуса. Он выступает в роли гаранта, сначала покупатель делает перечисление средств на его счет, а затем нотариус переводит их продавцу. Но за эту услугу придется дополнительно платить.

Самый распространенный способ – оплата наличными. В договоре указывается какая сумма передается, в каком эквиваленте и каким способом производится перерасчет. Такой способ рискованный. Поэтому удобнее использовать услуги кассира. Он при помощи оборудования пересчитает деньги и проверит настоящие они или нет. Можно воспользоваться банковской ячейкой, где оставить нужную сумму, а в договоре с банком отразить все возможные условия допуска к ней третьих лиц.

Порядок продажи дома с земельным участком

Чтобы сделка прошла безопасно, можно нанять юриста. Он будет сопровождать ее, следить за порядком прохождения оформления. Кто оплатит его услуги, решают сами стороны. Законодательством не установлено, что обязательно нужно пользоваться услугами нотариуса.

Можно решить вопрос и самостоятельно!

Ниже рассмотрим, где и каким образом оформлять договор, оценивать дом, вносить/получать залог или задаток и т.п.

Покупатель может и имеет полное право проверить все документы на недвижимость и ее историю лично. Обязательно заверить договор нотариально и зарегистрировать, что права на собственность передаются покупателю.

В договоре предварительного типа указываются сороки и условия сделки. В назначенный день обе стороны являются в юридическую компанию или риэлтерскую фирму. Если договор будет составляться самостоятельно, то о встрече стороны договариваются сами.

Оценка недвижимости

Данная процедура при продаже дома с земельным участком обязательна.

Продавец может установить верную цену, опираясь на стоимость подобной недвижимости, которую можно найти ив интернете.

Можно воспользоваться услугами оценщика. Тогда владельцу выдадут официальный документ, содержащий отчет и анализ рынка.

На оценку влияют следующие факторы:

• Где находится недвижимость;
• Материал постройки;
• Коммуникации: имеются или нет;
• В каком году построена;
• В каком состоянии дом;
• Имеются ли другие объекты на участке;
• Качество земли.

Где оформить договор купли продажи дома

Когда продажа дома подходит к концу стороны должны явиться в МФЦ и зарегистрировать имущественные права, а также внести в кадастровые записи учетные сведения.

Внимание! В соответствии с порядком, с собой нужно брать требуемые документы и средства для оплаты государственной пошлины (о ее суме см. ниже)!

Документы для оформления купли продажи дома

Список требуемых бумаг:

• Документы, устанавливающие право на собственность;
• Тех. паспорт;
• Выписка из домовой книги;
• Согласие лиц, которые зарегистрированы на то, что они должны покинуть дом в требуемые сроки;
• Подтверждение, что налоги уплачены и заложенностей нет;
• Выписка из ЕГРП;
• Кадастровый паспорт на землю.

Если нужно:

• Согласие супруга, которое заверено нотариусом;
• Разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Анализ правоустанавливающих документов

Это делается, чтобы установить законность владения, пользования и распоряжения недвижимостью владельцем.

Для быстрой продажи и облегчения регистрации перехода прав к новому владельцу, у продавца в наличии должны быть все документы подтверждающие, что он полноправный владелец. Если дом не проходил регистрацию в кадастровой палате или он построен самовольно – пройти регистрацию стоит. Без данных документов стоимость дома будет ниже и продаваться он будет дольше.

Документ подтверждающий права на владение домом - свидетельство о праве собственности. Он может отсутствовать, если дом перешел в собственность к действительному владельцу до появления системы регистрации.

Предварительный договор

Он заключается чтобы было удобно и это правильно. В нем отражаются все условия, которые подходят обеим сторонам. Основной договор заключается, опираясь именно на него.

Составление договора и передача денег

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в письменном виде и подписывают его обе стороны. Если хочется, можно заверить его нотариально, но это вовсе не обаятельно.

В нем должны быть:

1. Название договора.
2. Когда был заключен и место.
3. Что является предметом договора.
4. Признаки идентификация на каждый отчуждаемый объект: где он находится, его инвентаризационный номер, площадь, данные о его регистрации.
5. Сумма договора. Указывается как вся, так и на каждый объект в отдельности.
6. Дополнительная информация, условия.

Лучше оформить передаточный акт на имущество отдельно, но в договоре указать, что он является данным актом и подтверждает, что имущество было передано.

Когда деньги будут переданы, желательно дабы покупатель потребовал у продавца расписку о том, что деньги он получил.

Когда расчёт окончится, стороны подпишут договор приема-передачи имущества, а также соответствующий акт.

Регистрация договора купли продажи дома, кто оформляет

Сделка будет завершена после государственной регистрации. Для этого потребуются такие бумаги:

• Те же что и для купли-продажи;
• Договор купли продажи с подписями продавца и покупателя;
• Акт передачи.

Регистрация облагается государственным налогом – госпошлиной, которую нужно оплатить . К документам, передающимся в регистрационный орган прилагается и квитанция об оплате.

Когда документы будут получены, сотрудник Росреестра выдаст расписку об этом. В течении 10 дней регистрация договора купли продажи дома будет окончена, а новый владелец получит свидетельство.

Сколько стоит оформление документов при покупке дома

Регистрация облагается государственной пошлиной равной 2000 рублей, в случае продажи дома с земельным участком.

За юридические, а также дополнительные услуги нужно платить комиссионные. Некоторые компанию предпочитают процентную ставку, равную 0,5-1% от общей стоимости дома, а также участка.

Если владелец жилья искал покупателей сам, то можно обращаться в юридическую фирму, ее услуги стоят 5-7 тысяч рублей. Так что учитывайте стоимость оформления документов при покупке дома.

Кто должен оплачивать расходы

Расходы на покупку дом соответственно оплачивает сам покупатель. Все необходимые ему документы он получает сам за свой счет. А продавец соответственно тратится на бумаги, требуемые для продажи дома. То есть, у каждой стороны в этой операции есть свои траты, которых не избежать, и они являются обязательными.

Налоги

Заключая договор купли продаже, физически лица совершают следующие платежи:

1. Госпошлина – 1%;
2. Сбор на пенсионное страхование, который является обязательным-1%;
3. 0% – при владении недвижимостью более 3-х лет;
4. 5% (резиденты, 15-17% для нерезидентов) – без продаж другой недвижимости за год и владение ею меньше 3 лет.

Данные платежи исчисляются от стоимости объекта имущества, являющегося недвижимым, которая указана в договоре.

Также сделка облагается государственной пошлиной. Для граждан она равняется 6000 рублям, для юридических лиц – 66 тысяч рублей.

Кстати, иногда гораздо выгоднее подарить вашу собственность, вместо продажи. Прочтите: . ⇐
Иначе как бы не прогадать свою выгоду!

Нюансы

Есть определенные моменты, которые продавец и покупатель могут не заметить:

1. Покупатель иногда забывает, что как только он становится полноправным владельцем дома, ему нужно платить налоги.
2. Нужно обязательно собирать соблюдать все рекомендации, касающиеся документов. Покупателей не проверивший тщательно документы на собственность продавца, может пожалеть об этом.
3. Если любой участник сделки не уверен в правовой грамотности, лучше прибегнуть к помощи юриста или могут быть плохие последствия.

Учтите это все, особенно касается покупателей. И не важно дом покупается или квартира. Можно попасть в руки мошенников.

В заключение, особо отметим, что покупка или продажа дома с земельным участком – сложная операция, в которой не всегда просто разобраться самостоятельно. Чтобы оформить договор нужно собрать документы нужные для оформления купли продажи дома и обговорить главные условия. Когда будет подписан договор, а также акт о передаче имущества, сделка должна быть зарегистрирована как положено.

У такой операции с недвижимостью, как покупка дома с земельным участком, имеются свои подводные камни. Чтобы удачно завершить сделку, лучше обратиться к опытному юристу, который сможет заняться оформлением участка.

Одной из частых ошибок является пренебрежение двумя важными правилами: это проверка права на землю и права на сам объект недвижимости. Нужно проследить, чтобы эти два права были заверены и зарегистрированы.

Иногда происходит так, что у продавца нет права собственности на землю, но он имеет право пожизненного наследуемого дарения, либо собственник зарегистрировал только землю, но не имеет права на постройки. В этих случаях вы в дальнейшем можете столкнуться с проблемами, которые смогут решиться только лишь в судебном порядке.

Если вы решаетесь приобрести дом по доверенности, обязательно проверьте все документы у нотариуса, так как участились случаи с мошенничеством в данном направлении. Обязательно найти человека, который составил эту доверенность и уточнить о том, что собственность выставлена на продажу.

Перечень необходимых документов

Обязательными при покупке дома и земельного участка являются правоустанавливающие документы на недвижимость. К таким документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом или акт приёмной комиссии о приёме в эксплуатацию законченного объекта (если дом был построен непосредственно продавцом). Однако существуют и другие жизненные обстоятельства, после которых человек вступает в право собственности. Именно поэтому перечень документов может расширяться. Список могут дополнить следующие документы:
- договор купли-продажи, дарения или мены;
- свидетельство о вступлении в право наследства, к которому прилагается свидетельство о государственной регистрации;
- технический паспорт домовладения, в котором фиксируется общая площадь дома и площадь каждого из помещений, а также их границы;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

В обязательном порядке следует проверить, чтобы земля, на которой построен дом, являлась фактическим имуществом продавца, а не только верно оформленной. Она обязательно должна быть в праве собственности. Помимо этого, стоит помнить, что земля должна быть приватизированной. Соблюдение этих пунктов гарантирует вам отсутствие лишних проблем при покупке дома.

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

• поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
• распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
• при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

• свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
• паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора . Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

За переход права собственности оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей, квитанция об оплате данного сбора представляется в оригинале.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан и выглядит следующим образом:

1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Также нужно учитывать, что с марта 2019 года будут ограничены любые виды распоряжения объектами недвижимости, не прошедшими процедуру кадастрового учета. Это вызвано необходимостью надлежащим образом систематизировать все сведения о недвижимости в единой федеральной базе данных ЕГРН.