Статья 429 гк. Теория всего

Новая редакция Ст. 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора - не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.

По договору запродажи одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.

Проект Гражданского уложения Российской империи

Судебная практика.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе.

Требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом. В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Другой комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, предварительный договор имеет в виду заключение в будущем любого гражданского договора, как поименованного, так и непоименованного.

Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.

Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. 798 ГК - договоры об организации перевозок; ст. 941 ГК - страхование по генеральному полису и т.п.

Отсутствие или неясность в предварительном договоре некоторых договорных условий (например, цены) влекут те же последствия, что и отсутствие или неясность таких условий в основном договоре.

Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Как следует из п. п. 1, 4, 5 и 6, любая из сторон, заключивших предварительный договор, имеет право ставить вопрос о заключении в соответствии с ним основного договора.

Однако на практике заключаются договоры, в которых вопрос о заключении основного договора имеет право ставить лишь одна из сторон. Такие договоры также охватываются смыслом ст. 429; к ним подлежат применению, с необходимыми изменениями, нормы о предварительных договорах.

Фактически предварительный договор может именоваться по-разному: протокол о намерениях, опцион и т.п.

Статья 507 ГК регулирует те случаи, когда при заключении договора поставки стороны согласовали основные условия договора, но имеют разногласия по некоторым его условиям. В этих случаях предварительный договор отсутствует.

2. Норма, содержащаяся в п. 2, устанавливает более строгие требования к форме договора, чем те, которые применяются к форме договоров вообще: предварительный договор всегда должен быть заключен в письменной форме, а если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой.

Пункт 2 ст. 165 ГК регулирует случаи, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, но еще нотариально не удостоверенную. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК, к предварительному договору неприменима.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим предварительный договор не подлежит государственной регистрации (п. 14 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. В соответствии с п. 3 предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон, а не в порядке, предусмотренном в ст. 445 ГК.

4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см. гл. 11 ГК РФ). Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.

Как пояснено в п. 6 комментируемой статьи, в течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора.

5. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

6. На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. 4, ни одна из сторон не ставит вопрос о заключении основного договора. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон (п. 3 ст. 158 ГК РФ).

Вверх

Продолжаю выкладывать по понедельникам для публичного обсуждения комментарии к очередной новой статье ГК РФ. На этот раз это комментарий к новой редакции ст. 429 ГК о предварительном договоре.

В принципе с момента появления в ГК конструкции опциона, а также окончательного утверждения в судебной практике возможности заключения договоров купли-продажи и аренды в отношении будущей недвижимости у меня есть сомнения в том, что есть в принципе какой-то смысл в заключении предварительного договора. Какой смысл заключать предварительный договор, потом год судиться по иску о принуждении к заключению договора, а потом еще раз судиться в случае неисполнения основного договора, если можно сразу оформить основной договор в отношении будущей вещи или оформить опцион и избежать как-минимум первой судебной стадии для фиксации заключенности основного договора? Но, думаю, еще достаточно долго люди будут по инерции оформлять отношения через заключение предварительного договора. Так что возникающие в рамках этого института проблемы еще долго будут предметом обсуждения в судах.

Как обычно, напоминаю, что этот мой текст предварительный и не окончательный. Он еще будет дорабатываться, в том числе с учетом Ваших замечаний и предложений. Так что буду очень благодарен за любые отзывы. Напомню, что эти периодически выкладываемые на Закон.ру комментарии - часть готовящегося мною в соавторстве с рядом коллег (Р. Бевзенко, В. Байбак, А. Павлов и М. Церковников) большого постатейного комментария к нормам недавно обновленной общей части обязательственного права ГК РФ. Публикация этого комментария намечена на конец зимы - начало весны 2016 г.

Статья 429. Предварительный договор

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Комментарий:

1. Пункт 1 ст.429 ГК дает определение предварительного договора. Данное определение является явно неполным и требует расширительного толкования. Согласно букве п.1 ст.429 ГК предварительный договор - это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущий основной договор на условиях, указанных в предварительном. При этом к возможным вариантам основного договора, заключаемого на основании предварительного, отнесены договоры на передачу имущества, оказание услуг или выполнение работ. Данный перечень следует толковать как иллюстративный и неисчерпывающий. Палитра договорных моделей не исчерпывается договорами на оказание услуг, выполнение работ или передачу имущества. В обороте встречаются и иные договоры (акционерные соглашения, простое товарищество, соглашения о конфиденциальности и др.). Конечно же, заключение в будущем и таких договоров может быть включено в предмет предварительного договора.

1.1. Предварительный договор опосредует возникновение обязательств заключить основной договор в будущем. В этом отличие такого договора от опциона на заключение договора, который предусматривает не обязательства заключить в будущем основной договор, а «секундарное» право одной из сторон своим волеизъявлением (акцептом) ввести основной договор в действие (см. комментарий к ст.429.2 ГК).

1.2. По общему правилу предварительный договор является двусторонним организационным договором. Обязательства заключить основной договор возникают у каждой из его сторон. В то же время в силу принципа свободы договора нельзя исключать заключение и одностороннего предварительного договора, в котором обязательство заключить основной договор по требованию контрагента возникает лишь у одной из сторон, в то время как контрагент заключать основной договор не обязан, но имеет право требовать от другой стороны заключения такого договора. В таком случае в договоре может появиться условие о вознаграждении обязанной стороны за принятие на себя в одностороннем порядке такого обязательства и предоставление другой стороне права требовать заключения основного договора (наподобие опционной премии в опционе). В таких случаях односторонний предварительный договор теряет характер сугубо организационного и становится возмездным.

1.3. В силу положений ст.429 ГК (в частности п.6 данной статьи) обязательства каждой из сторон заключить основной договор актуализируется (созревает) в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора. При этом такое требование может быть сразу оформлено как оферта по заключению основного договора. Другая сторона, получив такое требование обязано заключить основной договор (акцептовать поступившую оферту). Фактически в данном случае речь идет об обязательствах с исполнением до востребования. Если ни одна из сторон такого требования не предъявляет, обязательства по заключению основного договора исполнено быть не может.

1.4. В силу п.4 ст.380 ГК обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены внесением задатка (подробнее см. комментарий к ст.380 ГК). Эта норма появилась в ГК с 1 июня 2015 года и имела целью переломить негативное отношение к включению задатка в предварительный договор, сложившееся в практике ВАС РФ ранее (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09). Кроме того, нет препятствий и для обеспечения обязательств по предварительному договору и путем обещания уплатить неустойку (Постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 и от 12.02.2013 N 13585/12).

1.5. Если стороны называют свой договор предварительным, но предусматривают внесение на основании такого договора всей или существенной части денежного предоставления по подлежащему заключению в будущем основному договору, такой договор не следует квалифицироваться как предварительный (пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Такой договор следует признавать изначально заключенным основным договором, предполагающим внесение предоплаты (аванса) и ставящим исполнение встречных обязательств до востребования. Соответственно, положение такого договора об обязательстве заключить основной договор на основании требования стороны, внесшей такую предоплату, следует толковать как обязательство осуществить встречное исполнение при его востребовании. Из этого вытекает, что на основании договора, названного сторонами предварительным, возникают полноценные договорные права требовать осуществления основного имущественного предоставления. По сути, к такому же выводу приходит и практика ВС РФ. См.: Пункты 9 и 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

1.6. Так как предварительный договор порождает обязательства заключить основной договор в будущем, а не влечет непосредственно в силу самого факта своего заключения переход прав на имущество (распорядительный эффект), нет необходимости, чтобы соответствующее имущество, распоряжение которым входит в предмет основного договора, было у соответствующей стороны предварительного договора в момент его заключения (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12). Более того, отсутствие прав на данное имущество к моменту заключения основного договора (в том числе на основании судебного решения) не препятствует заключению даже основного договора, так как закон не запрещает заключение обязательственных договоров (купля-продажа, аренда и т.п.) в отношении отсутствующего у соответствующей стороны на момент заключения договора и подлежащего созданию или приобретению в будущем имущества (п.10 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. N 73; п.1 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. N 54). Более того, применительно к купле-продаже такая возможность прямо предусмотрена в п.2 ст.455 ГК. Если после заключения основного договора (в том числе по судебному решению) к соответствующему моменту исполнения обязательства передать такое имущество должник его исполнить не сможет, он будет считаться нарушившим договор и нести договорную ответственность.

1.7. Предварительный договор может содержать отлагательные условия, наступления которых дает одной или обеим сторонам право требовать заключения основного договора. Например, предварительный договор купли-продажи или аренды недвижимости может предусматривать, что право требовать заключения основного договора возникает только при условии регистрации одной из сторон права собственности на соответствующий объект недвижимости. Нет препятствий и к заключению предварительного договора под отменительным условием.

1.8. Предварительный договор может предусматривать ряд дополнительных обязанностей одной из сторон по совершению тех или иных действий организационного характера, обеспечивающих формирование условий для заключения основного договора или его исполнения. Например, предварительный договор может возложить на одну из сторон обязанность совершить действия по регистрации права собственности на недвижимость, подлежащую отчуждению по основному договору. В таких случаях нарушение данной обязанности будет влечь ответственность за неисполнение обязательства в форме возмещения убытков и давать другой стороне, потерявшей в связи с просрочкой интерес в заключении основного договора, право отказаться от предварительного договора (п.2 ст.405 ГК, п.2 ст.450 ГК).

1.9. Вытекающее из двустороннего предварительного договора право одной из сторон требовать заключения основного договора не может быть предметом уступки, так как неразрывно связано с встречной обязанностью заключить тот же основной договор по требованию другой стороны. Возможна лишь замена стороны предварительного договора в целом с переходом к третьему лицу и прав, и обязанностей по предварительному договору. Такая замена стороны договора возможна лишь с согласия контрагента.

При этом если предварительный договор носит односторонний характер, то сторона, которая имеет право требовать заключения основного договора, но не несет каких-либо обязанностей, вправе уступить свое право третьему лицу на основании общих норм ГК об уступке

1.10. Так как основной договор заключается во исполнение обязательств по договору предварительному, эти сделки носят взаимосвязанный характер. В то же время эта взаимосвязь не простирается настолько далеко, чтобы у них была общая правовая судьба. Недействительность предварительного договора сама по себе не должна влечь признания недействительным заключенного в результате его исполнения основного договора. Последний может быть признан недействительным, только если порок затрагивал его непосредственно (например, порок воли присутствовал в момент заключения и предварительного, и основного договоров).

В равной степени действительность предварительного договора не ставится под сомнение в связи с признанием недействительным заключенного в рамках его исполнения основного договора. Если основной договор признан недействительным по тем или иным основаниям, но срок действия предварительного договора еще не истек, право заявить повторное требование заключить основной договор сохраняется.

1.11. К отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или получить в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17)

2. Из смысла п.2 ст.429 ГК вытекает, что обязательным требованием к оформлению предварительного договора является соблюдение его письменной формы. Если закон предусматривает для основного договора более строгую форму (например, нотариальное оформление, оформление договора в виде единого документа и т.п.), то и предварительный договор, опосредующий обязательства заключить такой основной договор, должен быть заключен в такой же форме. В частности, в силу этого предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами (Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42). Нарушение этих требований к форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Так как государственная регистрация договора не относится к форме договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения, в тех случаях, когда закон требует государственной регистрации основного договора, предварительный договор государственной регистрации не подлежит. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12; пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010); Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42; Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42

3. Норма п.3 ст.429 ГК не является в полной мере удачной. Согласно этой норме в предварительном договоре должны быть отражены предмет основного договора и те условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие при заключении предварительного договора. Первое требование означает, что в предварительном договоре должны быть с достаточной степенью детализации определены основные обязательства, входящие в предмет основного договора. Второе требование предполагает, что любые условия, предложенные к согласованию одной из сторон при заключении предварительного договора, характеризующие как параметры основного договора, так и самого предварительного договора, должны быть согласованы сторонами. При сохранении разногласий между сторонами по таким условиям предварительный договор не может считаться заключенным.

Эти положения закона не вызывают возражений. В то же время в прежней редакции ГК, действовавшей до 1 июня 2015 года, речь шла о том, что в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия основного договора. Если взглянуть на ст.432 ГК, определяющую существенные условия договора, и перечень условий, по которым в силу новой редакции п.3 ст.429 ГК должны договориться стороны предварительного договора, то становится очевидным, что из правил о порядке заключения предварительного договора выпала необходимость согласования условий, которые являются обязательными (существенными) для основного договора в силу специальных указаний в законе.

В то же время очевидно, что без согласования таких существенных в силу закона условий основного договора заключить его и реализовать обязательства, предусмотренные в предварительном договоре, невозможно. Законодатель решает эту проблему в п.5 ст.429 ГК следующим образом: если стороны так и не смогут договориться по таким существенным в силу закона условиям при заключении основного договора, такие условия будут определены по решению суда. По сути, данная норма перекладывает на плечи суда бремя определения существенных в силу закона условий за стороны. Такое решение нельзя признать логичным. Если условие является существенным в силу прямого указания в законе, следовательно закон не доверяет определение такого условия судам; иначе не было бы смысла признания такого условия существенным.

Кроме того, получается явное противоречие. Если стороны просто заключают основной договор не на основе ранее оформленного предварительного договора, суд не поможет им восполнить отсутствующее в договоре существенное в силу закона условие. Такой договор, не содержащий существенное условие, не будет считаться заключенным (ст.432 ГК). При этом если стороны оформили вначале предварительный договор, это по действующей редакции п.3 и п.5 ст.429 ГК дает им легальную возможность переложить бремя определения существенных условий на суд.

Например, из действующей редакции ст.429 ГК вытекает, что при заключении предварительного договора строительного подряда стороны могут опустить существенное в силу закона условие о сроке выполнения работ, и при принуждении к заключению основного договора суду придется каким-то образом определять это условие за стороны.

Еще более странная ситуация возникает в тех случаях, когда закон прямо предписывает, что при отсутствии в определенном договоре соответствующего условия он считается незаключенным. Так, например, в силу п.1 ст.555 ГК при отсутствии в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене договор считается незаключенным. Из буквального прочтения п.3 ст.429 ГК получается, что, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости и не согласовали цену, впоследствии при заключении основного договора стороны могут также не договориться о цене и при этом возложить на суд задачу по определению цены.

3.1. В предварительном договоре на заключение в будущем основного договора, опосредующего передачу имущества, которое еще отсутствует в момент заключения предварительного договора, данный объект должен быть определен таким способом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать к моменту заключения основного договора (Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8).

Если заключается предварительный договор на заключение в будущем основного договора об отчуждении существующего в момент заключения имущества (например, здания, земельного участка и т.п.), в предварительном договоре должны быть обозначены его характеристики, позволяющие его точно идентифицировать (например, границы такого участка). См.: Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2010 N 4-В10-5.

3.2. Если в предварительном договоре не указаны те или иные несущественные для основного договора условия и стороны не смогли договориться о таких условиях при заключении основного договора, то при рассмотрении иска о принуждении к заключению основного договора суд не может определять такие условия по своему усмотрению. Отсутствие в основном договоре тех или иных несущественных условий не мешает ему считаться заключенным (в том числе на основании судебного решения). В то же время если при рассмотрении спора о принуждении к заключению основного договора стороны пришли к согласию по тем или иным несущественным условиям, суд может указать их в решении суда, дополнив тем самым список обязательных к указанию в таком решении существенных условий.

3.3. Если в предварительном договоре стороны указали, что те или иные несущественные условия основного договора (например, о цене) подлежат согласованию при заключении основного договора, но такие условия не были согласованы сторонами, суд должен толковать такое положение предварительного договора как делегацию ему согласно п.1 ст.446 ГК по соглашению сторон правомочий по урегулированию разногласий и определению содержания соответствующего спорного условия (п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14). В таком случае суд при вынесении решения о принуждении к заключению договора разрешает разногласие и определяет такие условия за стороны.

4. Согласно п.4 ст.429 ГК в предварительном договоре может быть определен срок его действия. При отсутствии в предварительном договоре условия о сроке действия предусмотренных в нем обязательств, такой срок равен одному году с момента заключения предварительного договора. Такое решение является вполне логичным и влекущим правовую определенность.

При этом предварительный договор может ставить обязательства сторон заключить основной договор в будущем под отлагательное или отменительное условие (ст.157, 327.1 ГК). Например, стороны могут заключить предварительный договор аренды, поставив возникновение обязательств по заключению основного договора аренды под отлагательное условие введения строящегося и являющегося объектом аренды здания в эксплуатацию и оформления на него права собственности. В этом случае предусмотренный договором срок действия обязательств по заключению основного договора (а в отсутствие такого условия о сроке в договоре - годичный срок) должен рассчитываться с момент наступления условия. При этом если стороны прямо не оговорили предельный срок ожидания наступления отлагательного условия, судам следует, применяя согласно ст.6 ГК принципов разумности, добросовестности и справедливости, восполнить данный пробел в договоре посредством установления разумного срока. Это вытекает из необходимости исключить риск возникновения ситуации вечной «подвешенности» отношений сторон. Такой разумный срок должен определяться в каждом конкретном случае с учетом характера договора и иных обстоятельств. Например, если стороны описанного выше предварительного договора аренды не закрепили в договоре предельный срок ожидания наступления отлагательного условия (окончания строительства и оформления права собственности на объект), и такое условие не наступает в течение многих лет (например, в связи с заморозкой строительства здания), следует исходить из прекращения обязательств по предварительному договору.

5. В силу п.5 ст.429 ГК при уклонении одной из сторон от заключения основного договора сторона, потребовавшая заключения основного договора, имеет право обратиться в суд с иском о принуждении к заключению основного договора по правилам ст.445 ГК. Этот иск является частным случаем иска о принуждении к исполнению обязательства в натуре (ст.308.3 ГК)

5.1. В какой момент можно считать сторону предварительного договора нарушившей свою обязанность заключить основной договор и возникают основания для подачи указанного в п.5 иска о принуждении к заключению основного договора? При ответе на этот вопрос следует учесть, был ли в договоре закреплен срок акцепта поступившей оферты. Если такой срок был закреплен, то обязательство заключить договор следует считать нарушенным, если в течение закрепленного в договоре срока оференту не поступит акцепт. При этом ничто не мешает оференту закрепить в своей оферте более длительный срок на акцепт: в такой ситуации обязательство не будет считаться нарушенным, пока такой удлиненный срок не истечет. В случае же отсутствия в договоре четкого срока выражения согласия на заключение основного договора следует применять разумный срок: соответственно, предварительный договор будет считаться нарушенным, когда согласие на заключение основного договора не поступит в течение разумного срока, если более длительный срок не указан в оферте самим оферентом. По истечению указанных сроков на акцепт право может констатировать, что соответствующая сторона отказалась исполнять свои обязательства по предварительному договору и у контрагента появляется право на подачу иска о принуждении к заключению основного договора. При этом такое нарушение может быть зафиксировано и досрочно, если в ответ на требование заключить основной договор другая сторона ответит прямым отказом.

5.2. Иск о принуждении к заключению договора может быть в силу положений п.5 настоящей статьи подан в течение 6 месяцев после отказа от заключения основного договора. По сути, здесь мы имеем особый срок исковой давности.

5.3. При этом, несмотря на то, что формально обозначенный иск выглядит как иск о присуждении, де-факто он является преобразовательным, так как в силу того же п.5 ст.429 ГК, а также п.4 ст.445 ГК в случае удовлетворения иска о принуждении к заключению договора последний «считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда». Это означает, что суд выносит по таким искам решение, которое не требует какой-либо процедуры исполнения и заменяет требуемое волеизъявление ответчика (т.н. волезамещающее решение). После вступления в силу судебного решения основной договор считается заключенным, а уклонение от его исполнения будет расцениваться как нарушение уже заключенного договора и влечь применение к должнику обычных санкций за нарушение уже основного договора

5.4. Если в предварительном договоре не были обозначены существенные в силу закона условия и стороны не смогли договориться по ним при заключении основного договора, что повлекло подачу иска о принуждении к заключению основного договора, суд обязан определить такие условия за стороны и указать их в судебном решении. Основной договор будет считаться заключенным с учетом таких условий. В равной степени суд вправе указать в судебном решении несущественные условия, которые стороны в предварительном договоре указали как подлежащие согласованию на стадии заключения основного договора, но не смогли согласовать, тем самым делегировав их определение суды (см. комментарий к п.3 настоящей статьи).

5.5. Сторона, столкнувшаяся с необоснованным отказом другой стороны в заключении основного договора, вправе потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой в исполнении обязанности по заключению основного договора или уплаты неустойки (например, в виде пени), если таковая была согласована в договоре.

Пострадавшая от нарушения предварительного договора сторона также вместо принуждения нарушившей стороны к заключению основного договора вправе отказаться от предварительного договора в связи с утратой интереса в его заключении (п.2 ст.405 ГК) и потребовать возмещения убытков вместо реального исполнения, уплаты договорного штрафа, установленного на случай срыва исполнения предварительного договора, а также потребовать возврата двойного размера задатка, внесенного в обеспечение обязательств по предварительному договору, или присвоить его.

5.6. В предварительном договоре об отчуждении того или иного имущества могут быть предусмотрены негативные обязательства собственника воздержаться от отчуждения соответствующего имущества третьим лицам или обременения его залогом, ипотекой или иными ограниченными вещными правами в течение срока действия предварительного договора. В случае нарушения таких условий другая сторона может вместо предъявления требования о заключении основного договора расторгнуть предварительный договор и потребовать возмещения убытков или уплаты установленной в договоре на этот случай неустойки. Но даже в случае отсутствия в договоре таких условий подобные негативные обязательства могут быть признаны подразумеваемыми и выведены из общего принципа добросовестности (п.3 ст.307 ГК).

Помимо права на расторжение предварительного договора и взыскания убытков (неустойки) потенциальный приобретатель имущества по предварительному договору должен иметь право оспорить заключенный собственником договор об отчуждении указанного в предварительном договоре имущества третьему лицу (или обременении данного имущества залогом, ипотекой или иным ограниченным вещным правом), если будет доказано, что такое третье лицо в момент заключения оспариваемого договора знало или должно было знать о том, что это имущество является объектом заключенного ранее собственником предварительного договора. Оспаривание сделки в такой ситуации может опираться на положения п.4 ст.1 ГК («никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения»). Право не может поощрять сговор собственника и третьего лица, направленный на нарушение прав стороны предварительного договора, и недобросовестное вмешательство такого третьего лица в чужие договорные отношения.

6. Редакция п.6 ст.429 ГК является не вполне удачной. В ней говорится о том, что обязательства по предварительному договору прекращаются, если основной договор не будет заключен в течение срока его действия, либо ни одной из сторон в течение этого срока не будет предъявлено предложение о заключении основного договора. Союз «либо» создает видимость того, что обязательства по предварительному договору прекращаются и тогда, когда одна из сторон предъявила требование о заключении основного договора в пределах срока предварительного договора, но другая сторона так и не заключила основной договор. Такая интерпретация приводила бы к абсурдному выводу о том, что иск о принуждении к заключению основного договора должен быть подан и судебное решение о принуждении к заключению - вынесено в пределах срока действия предварительного договора. Ведь, действительно, если иск подан после истечения срока действия договора, то какие основания у суда удовлетворять такой иск? Обязательства ведь уже прекращены. Та же ситуация и с удовлетворением иска. Если к моменту вынесения решения обязательства прекращены, то как может суд принудить к его исполнению? Как мы видим, буквальное толкование приводит к крайне нелогичным выводам и крайне затрудняет судебную защиту прав из предварительного договора.

На самом деле если одна из сторон предъявила требование о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, вряд ли стоит от нее ожидать немедленного предъявления иска в суд. Она может ожидать согласия на заключение основного договора и вести переговоры вплоть до окончания срока действия предварительного договора, и только потом, потеряв надежду на внесудебное урегулирование, предъявить иск в суд. Иное толкование приводило бы к выводу о том, что, если срок на заключение основного договора не очень длинный (например, три месяца), одна из сторон должна за этот период определиться в необходимости заключения основного договора, потребовать его заключения от другой стороны, прождать указанный в предварительном договоре или разумный срок ответ и к тому же успеть подать иск в суд. Кроме того, нелогичность такого толкования особенна очевидно с учетом того, что п.5 данной статьи предоставляет шестимесячный срок на предъявление таких требований в суд. Как минимум, в случае, когда срок предварительного договора менее этих шести месяцев, возникал бы явный абсурд.

Соответственно, правила о предварительном договоре следует толковать таким образом, что в течение установленного в ней срока (или годичного срока, если точный срок стороны не установили) требуется не само заключение основного договора, а предъявление требования о его заключении. Если одна из сторон успела предъявить требование о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, обязательство другой стороны заключить основной договор не прекращается истечением срока предварительного договора. На это косвенно указывает и п.3 ст.425 ГК, из смысла которого вытекает, что по общему правилу истечение срока действия договора не прекращает ранее возникшие из него и неисполненные обязательства. Предъявление требования о заключении основного договора приводит к созреванию обязательства другой стороны о заключении договора. Соответственно, договор считается пролонгированным до момента фактического исполнения такого обязательства в добровольном порядке или на основании судебного решения.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарии к ст. 429 ГК РФ

1. Статья предусматривает для заключения предварительного договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.

2. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцепта, а также путем подписания единого документа, который на практике чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях (см. ст. 434 ГК и коммент. к ней).

3. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, последующем обслуживании и т.д.).

Такие обязательства могут носить двусторонний и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании положений ст. 8 ГК, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности (см. коммент. к этой статье).

4. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п. 4 ст. 445 ГК). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.

5. В отношении условия о цене в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, сообщается, что если в предварительном договоре условие о цене не было указано, это не означает, что стороны по нему не определились. В соответствии со ст. 424 ГК при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 103).

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

СТ 429 ГК РФ

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса РФ

1. Правовая конструкция предварительного договора заключается в следующем:

1) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор (о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг и т.п.);

2) предварительный договор призван определить порядок заключения основного договора, а также условия, которые должны быть реализованы сторонами для его заключения;

3) в предварительный договор включаются положения:

а) позволяющие установить предмет и условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;

б) о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. Однако если такой срок в предварительном договоре не будет определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора;

4) предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. При этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

2. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. То есть сторона, которая намеревается заключить договор, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении стороны, которая уклоняется от его заключения, заключить договор.

При этом следует учесть, что:

1) требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора;

2) в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Так, при рассмотрении дела о взыскании неустойки в виде штрафа, установив факт несоблюдения ответчиком условий предварительного договора и учитывая отказ арендатора от подписания договоров аренды на согласованных в предварительном договоре условиях, суд обосновано пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в виде штрафа в размере 300000 руб. (положения п. 5.2 предварительного договора предусматривалось, что в случае отказа арендодателя заключить основной договор на условиях, установленных настоящим предварительным договором, арендодатель обязуется осуществить возврат арендатору денежных средств и выплатить арендатору штраф в размере 10 (десяти) % от суммы, указанной в п. 3.1 настоящего договора). Суд кассационной инстанции согласился с выводом о том, что доводы ответчика о его желании заключить основной договор на иных условиях, отличных от условий, предусмотренных предварительным договором, с учетом отсутствия согласия арендатора на изменение условий арендных отношений не могут являться основанием для освобождения арендодателя от ответственности, предусмотренной п. 5.2 предварительного договора. Кроме того, действия ответчика, связанные с направлением истцу подписанных проектов договора аренды совершены ответчиком за пределами срока действия предварительного договора и после полученного истцом отказа от заключения договора аренды от 30.07.2015, в связи с чем, также не могут являться такими основаниями (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.07.2016 N Ф10-2359/2016 по делу N А35-7858/2015).

3. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор:

а) основной договор не будет заключен;

б) либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

О сходстве и отличиях предварительного договора с опционом на заключение договора см. комментарий к ст. 429.2 ГК РФ.

4. Судебная практика:

Определение КС РФ от 21.12.2011 N 1653-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузьмина Андрея Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации";

Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (см. п. 4);

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (см. п. 8);

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см. п. 14);

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (см. п. 3);

Определение ВС РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6 (о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами);

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2016 N Ф01-2320/2016 по делу N А43-24214/2015 (об обязании заключить договор аренды нежилого помещения);

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.05.2016 N Ф03-1538/2016 по делу N А73-14262/2015 (о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре);

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2016 N Ф04-1913/2016 по делу N А46-7327/2015 (о понуждении заключить договор участия в долевом строительстве);

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.06.2016 N Ф05-6546/2016 по делу N А41-50632/15 (об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции, согласованной в предварительном договоре);

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 по делу N А43-30990/2015 (о расторжении предварительного договора аренды нежилого помещения и взыскании обеспечительного взноса).