А как быть, если принадлежащий Вам по документам участок не значится в государственном кадастре? Еме не присвоен кадастровый номер и он не является даже ранее учтенным. Или вы хотите «прирезать» к своему участку часть муниципальной земли. А может просто хотите купить участок, принадлежащий местному муниципалитету, который еще не значится в земельном кадастре. Для того, чтобы оформить свои права на него, нужно сначала сформировать границы и поставить его на кадастровый учет. Вот здесь как раз и понадобится схема расположения земельного участка на .
Если не затрагивать Московские правила (касается и Новой Москвы), то как получить схему расположения земельного участка и что с ней делать описано в этой статье.
»
»
»
Что это за документ?
С 1 марта 2015 года вступил в силу 171-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»(статья 11.10) и приказ от 27 ноября 2014 г. N 762, которые и регламентируют оформление и содержание схемы земельного участка.
Схема представляет собой план расположения границ образуемого или перераспределяемых земельных участков (в случае «прирезки») на кадастровом плане территории. По сути эта схема (подписанная уже уполномоченным лицом в Администрации) является графическим приложением к распоряжению исполнительного органа государственной власти, описывающим расположение земельного участка на местности. Там указывается конкретное местоположение (координаты до целых метров), конфигурация границ и площадь выделяемого земельного участка.
Для чего она нужна?
Одним из документов, на основании которого выделяется земельный участок (ст. 11.3 ЗК РФ) является утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в составе приложения к решению о выделении. Ее основная цель- предоставление данных об интересующем земельном участке для предварительного согласования с собственником (федеральным или муниципальным представителем).
Схема расположения земельного участка необходима в следующих случаях:
— при образовании земельного участка для предоставления гражданину без проведения торгов или для проведения аукциона по продаже или на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
— при образовании земельного участка для последующего изъятия для муниципальных нужд
— при образовании земельного участка, находящегося в муниципальной или госсобственности путем раздела для предоставления физическим и юридическим лицам на праве аренды или безвозмездного пользования
— при образовании земельного участка путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и находящихся в государственной или муниципальной собственности. В простонародье это называется оформлением прирезок к уже имеющемуся земельному участку.
— в некоторых случаях схему требуют для получения разрешения на строительство, в частности для ГПЗУ.
В остальных случаях земельные участки выделяются из земель муниципальных и государственных согласно проекту планировки и межевания территории.
Собирая все вышеизложенное в единое целое, можно определить, что схема расположения земельного участка нужна для предварительного согласования о предоставлении земельного участка в собственность или аренду у муниципалитета или государства . Также, в некоторых случаях, она служит картографическим материалом для определения местоположения и площади земельного участка.
Впоследствии должны будут подготовлены межевые планы по , или .
На их подготовку государство отводит 2 года- именно столько утвержденная схема расположения будет иметь силу.
Кто подготавливает схему земельного участка?
Схема расположения земельного участка утверждается опять-таки решением исполнительного органа государственной власти. Так написано в Законе (Земельный Кодекс РФ). Ключевое слово- утверждается , а вот кем подготавливается? Вот здесь есть несколько путей, по которым на данный момент может проходить подготовка этой схемы. Схему может подготовить администрация, уполномоченная распоряжаться землей, кадастровый инженер, также схему можно оформить самостоятельно. Все пути разные и подходят для разных случаев. Разберем подробнее.
1. Подготовка администрацией.
«Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа, кроме случаев, когда она готовится в целях образования земельного участка для предоставления без проведения торгов» — выдержка из приказа N 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка….». Там же в пункте 15 написано, что в электронной форме схема заверяется электронной подписью исполнительного органа, утвердившего схему. Из этого следует, что электронную схему расположения не может подготовить ни частное лицо ни кадастровый инженер .
Администрация муниципального образования обязана будет готовить схему только в случае реализации земельного участка через торги. В остальных случаях, перечисленных выше ⇑ (« «), схема «может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом», т.е. на практике это означает, что схема будет готовиться за счет Заявителя.
Чтобы было понятно- в электронной форме этот документ подготавливается для межведомственного взаимодействия органа, выделяющего землю и Росреестра. Это делается для того, чтобы в течение 2 лет (или до регистрации права) на месте выделенного участка не образовался какой- нибудь другой участок. Если администрация требует электронный документ с заявителя- она нарушает закон.
2. Подготовка самостоятельно. Как прописано в вышеупомянутом Законе — схему может составить любой гражданин/юрлицо. Ведь там не ставятся никакие подписи и печати (хотя некоторые администрации на этом настаивают). Главное условие- соблюдение всех норм оформления и точности определения координат границы земельного участка (0.01 м). Если Вы обладаете некоторыми навыками владения ГИС- программами, автокадом или ему подобными графическими редакторами- подготовить схему расположения земельного участка на КПТ возможно и самостоятельно.
Для этого нужно заказать в на сайте Росреестра электронную версию КПТ. Загрузить его в графический редактор и обозначить программными средствами границу требуемого участка. Важно соблюдать форму этого документа (цифры, условные обозначения и т.д)- ведь при допуске неточностей Вы можете получить отказ. Хотя, даже если все будет идеально- от отказа Вы не застрахованы. Но об отказах .
Вроде бы администрации и выгодно продавать участки, но самоделки они принимают неохотно- часто предлагают «правильных» кадастровых инженеров, -«которые все оформят без проблем» (но втридорога). Также хочется предостеречь Вас от подготовки схемы «на глазок» с применением линеек, циркулей и тому подобных приборчиков- требуемую точность координат (0.01 м) и площади (особенно непрямоугольных участков) без применения программных продуктов Вы не сможете получить.
Еще возникает большая проблема определения местоположения земельного участка, если на кадастровой карте вблизи участка нет никаких границ. «Привязать» участок в таком случае будет очень проблематично.
В общем- если Вы уверены в своих силах и можете точно указать координаты участка, то можно подготовить бумажную схему самостоятельно. Возможно ее придется несколько раз переделывать под требования администрации- зато будет бесплатной. И все-таки во многих случаях схемы самостоятельно оформить не получится. Особенно, если нужны фактические измерения на земельном участке. Помогут в этом кадастровые инженеры.
3. Подготовка кадастровым инженером. Соответственно, заинтересованное в образовании земельного участка лицо может обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения ЗУ на КПТ.
Существует 2 варианта подготовки- с выездом специалиста или без- опираясь на пожелания заказчика и кадастровую информацию.
1. С выездом. Если местоположение участка невозможно определить камерально, то кадастровый инженер выезжает на объект и координирует границы участка. Эти измерения можно будет использовать в случае положительного ответа администрации о выделении участка для подготовки межевого плана. То есть для постановки этого участка на кадастровый учет. Стоимость подготовки межплана будет ниже- ведь полевые работы уже проведены. В некоторых случаях, помимо определения границ, потребуется и . Но если администрация не одобрит выделение земли- расходы на оказанные геодезические услуги будут не оправданы.
2. Без выезда. Если местоположение участка можно определить камерально (по кадастровой карте) и администрация района не требует — стоимость услуг, конечно, будет гораздо меньше, как и сроки изготовления (об этом ниже).
Как выглядит и что содержит?
Требования к форме схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории описаны в . Есть основные две разновидности схемы- для перераспределения участков (дорезка к уже имеющемуся ЗУ) и для образования участков. Есть еще схемы для раздела участков, находящихся в государственной собственности. Но они встречаются редко и для рядового гражданина не имеют ценности.
⇐ Схема расположения ЗУ (перераспределение), подготовленная Кадастровым инженером пример стр.1
Отличие в том, что при перераспределении указывается на схеме не только интересующий для покупки или аренды участок, но и «исходный» участок, к которому идет присоединение. То есть образуется сразу единый участок вместе с «дорезкой». Если участок образуется обособленно- обозначается только он.
Что должно быть учтено:
— красные линии
Местоположение земельных участков
Местоположение капитальных строений
Границы зон с особыми условиями использования территории
-проекты планировки территории (обычно есть в самой администрации)
С проектами планировки не все так просто- в публичном пользовании их не найти- это «сверхзасекреченная» информация. Так считают в администрациях, поэтому при подаче схемы для предварительного согласования можно получить отказ вида — «при сопоставлении приложенной схемы с данными информационной системы департамента, установлено, что запрашиваемый объект не соответствует утвержденному проекту планировки и межевания «- или что- то подобное.
Схема расположения ЗУ (перераспределение), подготовленная Кадастровым инженером пример стр2. ⇒
В этом случае получить участок в указанном месте в аренду или в собственность будет очень проблематично- только если Вы добьетесь включения этого участка в проект.
Что должно быть отображено:
— Граница образуемого земельного участка и участков, находящихся на кадастровом учете
— Условные обозначения, используемые при подготовке схемы
— Площадь образуемого участка
— Условный номер участка (если образуются 2 и более)
— Список координат характерных точек в соответствии с изображением на схеме (до 0.01 метра)
— Сведения об утверждении схемы уполномоченными органами.
— Также желательно отобразить и окрестностей.
Во-первых, администрации многих районов считают, что топосъемка обязательна, хотя в законе прямой ссылки на это нет. И все Ваши доводы про то, что она не нужна, упрутся в стену непонимания. Мы с этим сталкивались не раз. Для Вас, как Заказчика подготовки схемы, это выльется в дополнительные расходы.
Во-вторых, топосъемка пригодится Вам во избежание появления проблем. Ведь на участке могут проходить подземные коммуникации, что в дальнейшем может привести к невозможности полноценно пользоваться участком. Топосъемка призвана выявить и нанести на план все сети. Конечно это будет стоить дополнительных средств- но может сэкономить немало нервов впоследствии.
Опять же, органы местного самоуправления всегда имеют свою точку зрения относительно многих пунктов оформления и предоставления схемы, несмотря на букву Закона. Это происходит скорее из-за неповоротливости исполнительной власти на местах. Документ этот не новый, просто к нему предъявляются другие требования. А администрация не всегда хочет менять установленные и удобные формы. Но этого не стоит бояться- если с первого раза схема не устроит представителей муниципалитета- нужно уточнить, что именно. Обычно это незначительные правки в условные обозначения, потому что «они так привыкли».
Постепенно придирки к форме схемы расположения в Администрациях сходят на нет. Но не стоит радоваться заранее. Помимо неточностей в оформлении могут отказать и по другим причинам. Об этом ниже.
Основания для отказа в утверждении схемы
Оснований не так много, но достаточно, чтобы поиграть на нервах «возможного покупателя». Иногда складывается впечатление, что органам исполнительной власти невыгодно предоставлять участки на платной основе, потому что утверждают схему неохотно. Нередко отказывают по разным надуманным причинам. Возможно, если не приняли схему с первого раза, у администрации есть свои виды на испрашиваемый участок.
Откажут если:
— схема не соответствует утвержденным требованиям (самая частая причина)
Границы образуемого участка пересекают границы другого участка, поставленного на кадастровый учет или схема которого утверждена ранее до истечения срока ее действия (очень редко бывает, так как при подготовке схемы эти границы учитываются)
Образуемый участок не соответствует требованиям ЗК (можно ознакомиться )
Участок расположен в той области, где существует проект межевания территории (участки образуются только согласно этому документу)
Границы участка не соответствуют проекту планировки территории или землеустроительной документации.
Порядок действий
Чтобы не запутаться в хитросплетениях путей для подготовки документов необходимо придерживаться следующего плана:
- сначала нужно определиться с границами земельного участка, который Вы хотите выкупить или взять в аренду
- далее решить, готовить схему самостоятельно или обратиться к кадастровому инженеру
- если воспользовались услугами кадастрового инженера, то, желательно , сразу сделать замеры на участке
- после получения/распечатки схемы ее нужно отнести в МФЦ. Заявление можно заполнить на месте
- если получен отказ- посоветоваться с кадастровым инженером, может что посоветует. Если получили Распоряжение/Постановление об образовании земельного участка- половина пути пройдена
- далее нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана на постановку на кадастровый учет
- этот межевой план отнести в ближайший МФЦ и через некоторое время получить кадастровую выписку на земельный участок
- вот с этой выпиской нужно уже обратиться в администрацию для заключения договора купли- продажи или аренды на земельный участок и оплатить оговоренную сумму
- и последним пунктом будет поход в МФЦ, чтобы оформить появившиеся права на участок.
Как видно, процедура не быстрая, но необходимая.
Стоимость подготовки схемы
Если есть возможность подготовки схемы без выезда на местность, то стоимость схемы составит от 4000р.
Запланировав стройку дома или бани на земельном участке, многие сталкиваются с тем, что сначало нужно получить разрешение на строительство. Для его получения, вам потребуется собрать определенный пакет документов, в том числе и СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка), и предоставить их в архитектурный отдел местного административного органа.
Стоимость изготовление схемы расположения земельного участка в Москве и Московской области как правило начинается от 5000 руб, и зависит от очень многих факторов, которые могут очень сильно увеличивают стоимость его изготовления.
Если вы решили сэкономить и сделать СПОЗУ для строительсва самостоятельно, то читайте данную статью далее, в ней мы расскажем: можно ли сделать СПОЗУ своими руками, какие предъявляют требования к нему и где его лучше заказать при необходимости.
Можно ли сделать схему СПОЗУ самому?
Как сделать СПОЗУ самому?
Для этого необходимо совершить ряд простых действий. Первое, что потребуется, — это запросить в Росреестре или Управление Архитектуры и Градостроительства схему топосъемки по вашему земельному участку, заказать чертеж градостроительного плана в Комитете по архитектуре и градостроительству. Это бесплатно, но долго (выдача до 30 дней), и в этих документах как раз содержится схема, на основе которой можно сделать СПОЗУ. Более того, содержание СПОЗУ должно в точности соответствовать ГПЗУ.
На следующем этапе необходимо дорисовать на плане чертеж будущего дома, указав улицы, название населенного пункта, границы дома, его высоту, ограждение, и все это в масштабе 1:500. Не забудьте добавить условные обозначения, используемые на плане, и подписать.
Программы которые можно использовать для составления СПОЗУ
Для самостоятельной работы с программами, потребуется:
- Отсканировать схему участкав хорошем качестве;
- Сохранить фотографию на компьютере;
- Начертить схему будущего дома (объекта);
- Сделать разметку параметров объекта (расстояния отступов от внешних границ, от контура);
- Рассчитать все технико-экономические объекта;
- Указать, кто изготовил СПОЗУ, поставить дату и свою подпись.
Для составления схемы своими руками, можно использовать следующие программы:
AutoCAD
Самая распространенная программа для составления схемы. Программа проста в освоении и дает возможность учесть все изломы объекта, точно нанести координаты всех поворотных точек, а также учесть особенности рельефа земельного участка. Программа является платной, но есть триал версия на 30 дней, чего должно хватить для составления плана.
3D Max
Программа для продвинутых пользователей и профессионалов. Использвется инженерами и профессиональными архитекторами для моделирования объектов в трехмерном пространстве. Программа является платной, но есть триал версия на 30 дней, чего должно хватить для составления плана.
Графический редактор Paint
Программа Paint - самый простой вариант составления СПОЗУ своими руками. Не требует ни каких лиценций и особых навыков.
К подготовке документа предъявляются довольно серьезные требования, т.к. на его основе будет принято решение о разрешении объекта на застраиваемом участке. Если при изготовлении будут допущены мельчайшие ошибки или будут несоответсвия, подготовленный чертеж простой чертеж, будет сражу же отклонен при согласовании. Если, не уверены в своих силах, рекомендуем обратиться к нам за помощью. Поможем сэкономить время и нервы в получении.
Какие требования предъявляют для согласования схемы расположения земельного участка?
Вот основные показатели застройки, которые должны быть отражены и описаны в СПОЗУ для ИЖС:
- площадь земли,
- площадь застройки,
- коэффициент застройки (максимальный — 0,2),
- плотность застройки (максимум — 0,4),
- общая высота здания,
- этажность здания,
- общая площадь,
- суммарная площадь по этажам.
На схеме должны быть отображены:
- границы земельного участка,
- границы проектируемого дома,
- отступы от стен дома до границ участка (обычно это 5 м до дороги и подъездных путей и 3 м до границ соседнего участка),
- размеры дома.
Исправления допускаются только при наличии подписи застройщика рядом с надписью «Исправленному верить». Корректные сведения указываются рядом, а не поверх ошибочных. Применение белого корректора не допускается.
Форма, структура и состав схемы расположения земельного участка
Основу СПОЗУ составляют материалы топографической съемки , проведенные ранее. На схеме указывается номер ГПЗУ, план жилого дома, высота (для ИЖС максимум 3 этажа), вид ограждений, коммуникационные сети, границы зон, подъездные пути и другие сведения. Подробнее смотрите в нашей статье по СПОЗУ.
Форма СПОЗУ
В верхней части листа справа столбиком должны быть указаны адрес участка, параметры здания, экспликация и условные знаки.
По центру размещается сам чертеж.
Внизу — технические сведения в текстовом виде, примечания.
Чертеж выполняется вручную (синими или фиолетовыми чернилами, чертежной тушью) или в электронном виде. Формат А3 или А4, белый лист. Текстовая часть должна быть в печатном и читабельном виде.
Структура СПОЗУ
СПОЗУ состоит из:
- титульного листа,
- графической части,
- текстовой части,
- приложений.
Состав СПОЗУ
В конце документа списком указываются сведения из кадастровых записей, а именно:
- кадастровый номер участка,
- границы участка,
- номер плана застройки,
- общая площадь,
- расположение объектов капитального строительства,
- отметки о расположении будущих построек,
- схема коммуникационных сетей,
- подъездные пути,
- тротуары.
Образец схемы планировочной организации земельного участка своими руками
Чтобы подготовленная самостоятельно схема ПОЗУ была согласованна властями, и вы получили разрешение на строительство, нужно, чтобы документ включал в себя исчерпывающие сведения и соответствовал требованиям законодательства. Вот пример того, как должна выглядеть схема СПОЗУ.
Пошагово это выглядит так:
- перенести из ГПЗУ или топографического плана зону застройки, при необходимости изменив масштаб на 1:500;
- начертить на схеме имеющиеся объекты строительства;
- будущие постройки нанести на схему пунктиром;
- в текстовой части дать пояснения к схеме;
- указать необходимые сведения технического характера.
Какой список документов потребуется для получения?
В зависимости от того, кто будет заказывать услугу, юридическое или физическое лицо, очень сильно будет рознится пакет документов для подачи.
Каждому владельцу земли известно, что без кадастрового паспорта на недвижимость оформить свои права на землю не представляется возможным. В случае если ваш земельный участок еще не значится в кадастре региона, и нет никакой информации по нему в базе ГКН, вам предстоит оформить его, воспользовавшись услугами кадастрового инженера, в обязанности которого входит подготовка большого пакета документов. Среди мероприятий, необходимых для постановки участка на кадастровый учет, находится и утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории.
Как гласит Земельный Кодекс Российской Федерации (статьи 31, 34 и 36): «Схема расположения земельного участка должна быть утверждена и выдана органом местного самоуправления». Трудности начинаются из-за отсутствий в законодательстве точного порядка в оформлении и утверждении данного документа, вследствие чего требования, которые предъявляют органами местного самоуправления для утверждения этих планов в разных районах и регионах отличаются. Обращайтесь к нам! На эти и другие вопросы касательно земельных участков и недвижимости у нас найдутся оперативные и компетентные ответы и практические решения.
Специалисты группы компаний «Гильдия Инженеров» наработали большой опыт работы в этой области и хорошо знают, каким требованиям должна удовлетворять схема расположения земельного участка в Москве и Московской области. Необходимо изготовление и утверждение карты участка и постановка его на учет в государственный кадастр? Обращайтесь к нам! На эти и другие вопросы касательно земельных участков и недвижимости у нас найдутся оперативные и компетентные ответы и практические решения.
Схема расположения земельного участкав Москве и Московской области
Первое, что стоит знать собственникам о расположении земельных участков на кадастровой карте территории - это законодательная база, в соответствии с которой осуществляются эти операции, а именно Распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы (старое наименованиеДепартамент земельных ресурсов города Москвы) подготавливается на основе Постановления №643 Правительства Москвы от 30.06.2009, а также различные нормативные документы, которые отличаются в зависимости от места расположения вашего участка в области.
Какие документы нужны для утверждения земельного участка?
Для установления границ своего земельного участка вам необходимо собрать и предоставить в Департамент городского имущества г. Москвы (старое наименование - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) или местные органы власти следующий пакет документов:
- данные геодезических изысканий;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- данные технической инвентаризации.
Данный список далеко не окончательный. В зависимости от ситуации и других факторов он может меняться и дополняться.
Как получить схему земельного участка в Москве и Московской области?
Главное отличие этой процедуры касательно столицы состоит в том, что подготовка данного проекта является обязанностями Департамента городского имущества г. Москвы (старое наименование - Департамент земельных ресурсов г. Москвы). Несмотря на это после получения данного документа часто выявляется расхождение границы участка в подготовленном плане расположения земельных участков и фактическим положением границы, что является следствием повторного обращения в госорган и неоднократными попытками доказать свою правоту. Во избежание данных несоответствий лучше обратиться к квалифицированным специалистам, таким как группа компаний «Гильдия Инженеров», которые подготовят все документы, необходимые для получения данной схемы с правильным положением границы.
В Московской области дела обстоят иначе. Изготовление, а так же согласование данных расположения земельных участков на кадастровой карте территории лежит на кадастровом инженере, который для получения одного из согласований должен предоставить определенный пакет документов.
Конечно, вы можете самостоятельно пробовать решить данную проблему, однако советуем все же обратиться за помощью к нашим специалистам, которые имеют большой опыт успешного урегулирования земельных вопросов в рамках столицы и близлежащих районов.Вы сэкономите и деньги, и время.
«Гильдия Инженеров» – это специализированная организация, которая гарантирует вам изготовление и согласование схемы земельного участка на государственной кадастровой карте вне зависимости от требований, которые устанавливают органы местного самоуправления.
