1. Понятие оценочной деятельности, субъекты и объекты оценочной деятельности

2. Понятие «стоимость», «цена», «затраты».

3. Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости.

4. Принципы оценки.

5. Процесс оценки.

§ 1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки.
Оценка во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.«Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

^ Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15 ФЗ «Об оценочной деятельности» (ст. 4 ФЗ).

Объекты оценки (ст. 5 ФЗ):

1. Отдельные материальные объекты (вещи).

2. Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, предприятие).

3. Право собственности и иные вещественные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

4. Права требования, обязательства (долги)

5. Работы, услуги, информация

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Существует 4 основных вида оценки:

· оценка недвижимости;

· оценка машин, оборудования и транспортных средств;

· оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности;

· оценка стоимости предприятий (бизнеса).

§ 2. Понятие «стоимость» (общеэкономическая категория), «цена», «затраты».

1. Выступает как мера полезности вещи.

2. Мера умственных и физических усилий человека, связанных с созданием вещи.

3. Мера относительной редкости вещей.

4. Вещь должна обладать способностью к обмену (быть товаром), чтобы обладать стоимостью.

5. Денежный эквивалент собственности.

Цена – денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной сделке.
Цена – деньги, фактически уплаченные за собственность.
Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.
Затраты – деньги, необходимые для воспроизводства собственности.

§ 3 Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости.
Существует риск путаницы между терминами "стоимость" и "ценность". В отчетах по оценке стоимости объектов во избежание введения в заблуждение клиента принята практика использования только термина "стоимость" для выражения объективно установленной стоимости в обмене на данную дату и использования только термина "ценность" в контексте субъективного понятия стоимости в использовании.

1. Стоимость обмена – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги.

Данный вид стоимости устанавливается при продаже, значит, основан на суждении хотя бы двух людей. Следовательно, это объективная стоимость.

2. Стоимость использования – стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Устанавливается одним пользователем, следовательно, это субъективная стоимость.

Виды стоимости
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки (ФСО № 2).

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

· при изъятии имущества для государственных нужд;

· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Кроме этого, в процессе оценки различают следующие виды стоимости, не отраженные в Федеральных стандартах оценки.

^ В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
^ Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
^ В бухгалтерском учете различают балансовую и восстановительную стоимости.
Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает полной (первоначальная стоимость на момент ввода в эксплуатацию) и остаточной (с учетом амортизации).

^ Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях, определяется в процессе переоценки основных фондов. Также может быть полной и остаточной.

Основными факторами, определяющими оценочную стоимость, являются:

· спрос на объект собственности;

· доход от объекта в результате его эксплуатации;

· время получения дохода;

· риск, связанный с получением дохода;

· степень контроля над объектами;

· степень ликвидности собственности;

· ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

· затраты на создание аналогичных объектов;

· соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

· наличие и развитость инфраструктуры;

· законодательство в области оценки, собственности, налогообложения;

· экономическая и политическая ситуация в стране;

· географический фактор.

Введение

В современных условиях эффективное управление имуществом невозможно без применения специальных методов анализа и расчета стоимости объекта, участвующего в определенной сделке. Приватизация, оформление арендных отношений, залог, осуществление взаиморасчетов с инвесторами и другие сделки подразумевают проведение денежной оценки объекта. При этом эффективность управления объектом зависит от того, насколько адекватно и достоверно определена его стоимость. Именно поэтому оценка как профессиональная деятельность становится все более востребованной.

Оценка представляет собой одно из важнейших направлений рыночной инфраструктуры. Основой развития явилась потребность в разрешении имущественных споров, поскольку в них требовалось выяснение объективной стоимости того или иного имущественного блага .

В настоящее время остро стоит вопрос профессионального определения стоимости, например, предприятий, правильного исчисления налогооблагаемой базы, кредитных организаций и др. Введение налога на недвижимость по рыночной стоимости приведет к тому, что деятельность оценщиков коснется каждого собственника жилья.

Объект курсовой работы - оценочная деятельность.

Предмет курсовой работы - правовое регулирование оценочной деятельность.

Цель курсовой работы - провести анализ правового регулирования оценочной деятельность.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1. Изучить развитие института оценки

2. Исследовать развитие законодательства об оценочной деятельность

3. Рассмотреть взаимосвязь института несостоятельности в российском праве и оценочной деятельности

4. Проанализировать государственное регулирование ответственности оценочной деятельности.

Теоретическую основу работы составили труды Копьева А.В., Гущина В.В., Пратт Ш., Преснякова И.В., Камаев Р.А.

В работе использованы такие методы как анализ, синтез, метод сравнения.

Понятие и особенности оценочной деятельности

Развитие института оценки

Оценочная деятельность продолжает развиваться. Развитие идет по двум направлениям. Во-первых, расширяется поле обязательной оценки. Так, например, в июле этого года были приняты поправки в Закон "Об оценочной деятельности", расширяющие новое, очень важное поле деятельности оценщиков - кадастровую оценку. Во-вторых, оценочная деятельность "растет вширь" и начинает затрагивать не только обязательную оценку, но и консалтинг. Такой путь развития отрасли кажется не менее перспективным.

Решение задач по совершенствованию корпоративного управления, развитию финансового рынка, защите прав собственника, эмитента и кредиторов невозможно без качественных услуг оценщика.

Например, интеграция России в международное пространство предполагает более широкое привлечение оценщиков, знакомых с принципами оценки активов, предусмотренными международными стандартами финансовой отчетности. С учетом положений принятого летом Закона "О консолидированной финансовой отчетности" на рынке консалтинга появляются новые поводы для сотрудничества оценщиков и аудиторов.

Кроме того, экономический кризис, ударивший по платежеспособности спроса, откорректировал портфели коллекторов. В структуре активов, перепродаваемых банками в пользу коллекторских агентств, стало появляться все больше "сложного" обеспечения - земельных участков, нереализованных инвестиционных проектов, бизнес-центров, коттеджных поселков и жилых комплексов. А это хороший повод для их сотрудничества с оценщиками .

Многое меняется в сметном нормировании и ценообразовании в строительстве - сфере деятельности, не чуждой оценщикам. Высокие задачи, стоящие перед российской оценкой, требуют кардинального повышения ответственности оценщиков за свою работу и роста уровня их профессионализма.

Официально профессия "оценщик" (эксперт по оценке) введена Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 г. № 11 "Об утверждении квалификационной характеристики по должности "Оценщик (эксперт по оценке имущества)", где были указаны должностные обязанности и перечень документов, которые должен знать специалист в области оценочной деятельности. В частности, в обязанности оценщику вменялось: установление рыночной или иной стоимости объектов гражданских прав, установление деловых контактов с заказчиками, заключение и оформление договоров на оценку, составление отчета об оценке, формирование информационной базы, необходимой для оценочной деятельности. Этим же постановлением утверждены квалификационные характеристики к вышеуказанной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее одного года. 24 декабря 1998 г. Министерство труда и социального развития РФ постановлением № 52 установило квалификационную характеристику "Оценщик интеллектуальной собственности". В этом постановлении прописаны основные должностные обязанности оценщика, а также ужесточены квалификационные требования к этой должности: для того чтобы получить квалификацию оценщика интеллектуальной собственности I категории, необходим стаж работы в области оценки интеллектуальной собственности 5 лет.

Однако в секторе гражданско-правовых отношений несовершенный федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки. Поэтому ряд администраций субъектов РФ на период до принятия соответствующих нормативных правовых актов РФ приняли свои нормативные акты с целью регулирования оценочной деятельности в отдельно взятом субъекте РФ.

Наметить основные направления в законотворческом процессе по вопросам оценочной деятельности наиболее точно удалось московским законодателям. В 1997 г. в столице уже была создана система официальной аттестации и аккредитации оценщиков, введено лицензирование деятельности по оценке недвижимости на территории Москвы, работали программы подготовки и аттестации оценщиков, образован и активно действовал консультативный орган - Московский совет по оценке.

29 июля 1998 г. был принят Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который определяет оценочную деятельность как деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости .

Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, а также стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление и т.д.

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. В то же время федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.

Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из конфликтных ситуаций.

В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.

Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности, - наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.

Оценкой имущества с целью его приватизации или продажи до марта 2004 г. занималось Министерство имущественных отношений РФ, используя собственную методику и исходя из балансовой стоимости подлежащих приватизации или продаже объектов. Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" Минимущество России было упразднено и образовано Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ, которому были переданы правоприменительные функции, а также функции по оказанию государственных услуг и услуг по управлению имуществом упраздненного Министерства имущественных отношений РФ. В Москве такую деятельность осуществляет Комитет Правительства Москвы по управлению имуществом (Москомимущество). Прежде эти организации часто упрекали в субъективности в связи с занижением стоимости приватизируемого имущества. Теперь же, когда речь идет о быстром пополнении государственного и муниципального бюджетов, они заинтересованы в продаже государственной и муниципальной собственности как можно дороже .

С целью записи в бюджетные доходы возможно большего числа поступлений разработаны определенные комбинации с государственным имуществом - от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам взамен государственных субсидий. Причем, чем выше оценка стоимости государственного имущества при передаче его регионам, тем более значительную часть задолженности федерального бюджета этим регионам сможет погасить Правительство.

Кредитование под залог, практикуемое банками, с принятием Закона об оценочной деятельности стало более унифицированным и цивилизованным, т.к. раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке, стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае невозврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге.

В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы. Оцениваются стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и т.д., а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий.

Отсутствие независимой оценки зачастую наносит ущерб и государству, и предприятиям, и гражданам.

1). Назначение оценки, направления и специализация оценочной деятельности

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие. Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики - физические или юридические лица, получившие в установленном порядке лицензию. При оценке используются специальные правила и методики. К деятельности профессиональных оценщиков предъявляют следующие требования. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. В составе оценщика - юридического лица должно работать определённое количество оценщиков - физических лиц. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции: Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, Координация деятельности оценщиков, Разработка федеральных стандартов и правил оценки.

2). Основные области применения результатов оценки

). Необходимость и возможность применения стоимостной оценки в финансово-кредитной сфере

). Основные этапы развития оценочной деятельности в РФ

Зарождение российской оценки датируется XV веком, когда появились поместья как специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины ХIХ века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Оценка земли проводилась по определенным правилам и инструкциям, первая из которых датируется 1754 годом. В 1864 год оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений, т.е. по современной терминологии, передана с федерального на местный уровень. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. В это время петербуржские профессора выезжали в губернии и читали курсы лекций для губернских и уездных оценочных комиссий по теории и практике оценки. В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность. 8 июня 1893 года был издан первый закон об оценке недвижимого имущества.

Огромная роль в становлении российской оценки принадлежит великому российскому государственному деятелю Сергею Юльевичу Витте. В бытность его министром финансов Российской Империи по его инициативе были приняты «Правила оценки недвижимых имуществ» 1893г. и Инструкция по разъяснению Закона об оценке недвижимого имущества 1894г., а в 1899 - новый Закон об оценке недвижимого имущества. Теория же оценки изложена в его знаменитом «Конспекте лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах». На тот период времени эта теория и практика занимали ведущее место в мире. Удивителен, красив и содержателен российский экономический язык того периода. Например, «За выделом из хозяйственного дохода частей, причитающихся на долю труда, капитала и на уплату ренты, получается остаток, составляющий предпринимательский барыш или чистый доход от предприятия. Отличительная черта барыша предпринимателя заключается в полной его неопределенности в противоположность ренте, заработной плате и проценту за пользование капиталом, которые представляют собой величины, определенные заранее, еще до начала производства. Вместе с тем барыш предпринимателя характеризуется элементами риска величина этого дохода очень во многом зависит от степени правильности первоначальных расчетов. (Стр. 350)»3.В советское время потребности в независимой оценке не было, так как существовал только один собственник - государство, и оно само устанавливало цены на имущество. Передовая теория и практика оценки за советский период были безвозвратно потеряны. В то же время в мире происходили глобальные изменения, которые выдвигали на первый план необходимость согласованных процедур оценки имущества.В условиях ускоряющихся темпов глобализации инвестиционных рынков в 70-тых годах появилась потребность в разработке признанных на международном уровне стандартов для определения стоимости имущества. Стало очевидным, что в отсутствии международных стандартов оценки существует значительный потенциал для возникновения недоразумений. Различия точек зрения среди национальных организаций, занимающихся оценкой, приводили к отсутствию взаимопонимания. В ответ на эту ситуацию члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (RICS), имеющих право проводить оценки в Великобритании, и представители организаций по оценке США начали диалог в конце 1970 гг., который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА - TIAVSC). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известен как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО).МКСО периодически пересматривает Международные стандарты оценки. Эти редакции были опубликованы в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005гг. Эволюция этих стандартов свидетельствует о признании МКСО того, что изменения неизбежны и происходят непрерывно даже тогда, когда этот процесс происходит постепенно и не поддается легкому обнаружению. Сначала возрождения российской оценки она пошла собственным путем, как на институциональном, так и на методологическом уровне. В оценку пришли высокообразованные специалисты из фундаментальной науки и ВПК, которые активно начали изучать зарубежный опыт и создавать собственные методики оценки. Контроль же за рынком оценки и выработку российских стандартов оценки взяло на себя государство. Сегодня стало очевидным, что этот «особый путь» оказался тупиковым и что пора возвращаться на международный путь развития оценочной деятельности.

). Особенности современного этапа развития оценочной деятельности в РФ

на современном этапе развития оценочной деятельности наметились негативные явления, ведущие к принижению роли и значения оценки и превращению ее в обслуживающую структуру рыночных агентов, уже принявших определенные решения по стоимости активов. Отчасти, это проявление высокоадаптивных свойств системы (русской управленческой модели).

В то же время вина здесь во многом лежит на органе, уполномоченном законодательством осуществлять регулирование оценочной деятельности. Но главным образом, причина кроется в отсутствии сформировавшегося профессионально и нравственно кластера оценщиков, не идущих на поводу у заказчиков оценки и не занимающихся примитивной подгонкой. Сегодня никого не удивляет профессиональная деятельность без соблюдения этических норм (Кодекса поведения) оценщика.

). Основные направления государственного регулирования оценочной деятельности

Система государственного регулирования оценочной деятельности включает: лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий; установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости; формирование методологической базы оценочной деятельности. В соответствии с названным законом, проведение оценки является обязательным в следующих случаях. 1. Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.В случае приватизации государственного или муниципального имущества начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Использование объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае - государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В договоре о залоге указываются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.3. Продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. 4. Переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. Передача объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.5. Национализация имущества - обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков, а также выкуп или иное законное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

). Цели и задачи национального совета по оценочной деятельности

Основными целями Национально совета по оценочной деятельности является представление интересов профессионального сообщества оценщиков в органах государственной власти, разработка методологии и стандартов оценочной деятельности, а также актуализация и утверждение тарифов на оценочную деятельность в Российской Федерации. Основными функциями НСОД являются:

) обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;

) представление интересов СРОО в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления;

) формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области оценочной деятельности;

) формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;

) защита прав и законных интересов СРОО;

) разработка федеральных стандартов оценки и т.д.

). Саморегулируемые организации оценщиков и их функции

Основные функции, права и обязанности саморегулируемой организации предусмотрены в ст. 6 Федерального закона "О саморегулируемых организациях". Причем саморегулируемая организация наряду со своими основными функциями вправе осуществлять иные предусмотренные федеральными законами и уставом некоммерческой организации функции.

Саморегулируемая организация не вправе осуществлять деятельность и совершать действия, влекущие за собой возникновение конфликта интересов саморегулируемой организации и интересов ее членов или создающие угрозу возникновения такого конфликта.

Поскольку саморегулируемая организация оценщиков создается в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, ее функции предопределены указанными целями.

Функции саморегулируемой организации оценщиков включают в себя:

разработку и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

разработку и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

организацию информационного и методического обеспечения своих членов.

Следует отметить, что указанный перечень функций СРОО не является исчерпывающим, поскольку предусмотрено осуществление СРОО иных установленных комментируемым Федеральным законом функций.

Важнейшей функцией саморегулируемой организации оценщиков является разработка и утверждение:

стандартов и правил оценочной деятельности;

правил деловой и профессиональной этики.

О стандартах и правилах оценочной деятельности см. ст. 20 комментируемого Закона.

Саморегулируемые организации оценщиков разрабатывают и утверждают стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики.

Стандарты и правила оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые саморегулируемой организацией, обязательны к исполнению для членов этой организации только в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки и принятым нормативно-правовым актам. Таким образом, саморегулируемая организация лишена возможности корректировать на уровне собственных стандартов недоработки, зачастую возникающие в утвержденных федеральных законопроектах.

Для правил деловой и профессиональной этики, принимаемой саморегулируемой организацией оценщиков, Закон не предусматривает никаких ограничений или условий. При этом в соответствии со ст. 22.2 комментируемого Закона их нарушение может повлечь исключение оценщика из членов саморегулируемой организации.

). Международные и федеральные стандарты оценки

). Характеристики объектов оценки и параметры среды их функционирования

). Субъекты оценочной деятельности

К субъектам оценочной деятельности можно отнести: органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований; оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами; профессиональные объединения оценщиков; заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта; потребителей оценочных услуг юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки. Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки - тем, кто оценивает и тем, кто заказывает оценку. Оценивать объекты могут физические лица - оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае, именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Таким образом, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня». Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для осуществления оценочной деятельности посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оценщиков. Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков. Что касается потребителей оценки, то ими не обязательно являются заказчики. Потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.

). Права и обязанности оценщиков и заказчиков

Согласно ст. 14-16 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик имеет право: 1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; 2) требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; 3) получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки 4) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта, оценщик указать это в отчете 5) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов; 6) отказаться от проведения оценки объекта в случаях если заказчик нарушил условия договора не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; 7) требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта по определению суда, арбитражного суда или третейского суда. Оценщик обязан: 1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; 2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта; 3) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта; 4) предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете; 5) предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; 6) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; 7) хранить копии составленных отчетов в течение 3 лет; 8) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

). Система принципов оценки различных объектов собственности

Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы. В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества. Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу. Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой. Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.

14). Доходный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: - принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); -принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: -сумму будущего дохода; -время, когда должен быть получен доход;- продолжительность получения дохода. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: -прогнозирование будущих доходов; -капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника: -упрощенного баланса; -отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

стоимостной оценка кредитный специализация

15). Сравнительный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки. Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций. Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода - оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций. Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

). Затратный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупность методов оценки стоимость объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: -оценка рыночной стоимости земельного участка; -оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; -расчет выявленных видов износа; -расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:- метод сравнения продаж; -метод распределения; -метод выделения; -метод разбивки на участки; -техника остатка для земли; -капитализации чистой земельной ренты. Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: -права собственности; -условия финансирования; -условия продажи; -условия рынка; -месторасположение; -физические характеристики; -доступные коммунальные услуги; -условия зонирования; -наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

). Основные этапы стоимостной оценки

заключение договора, на проведение оценки, включающего задание на оценку.

сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки

применение подходов к оценке включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов

согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

составление отчета об оценке

). Отчет об оценке стоимости различных объектов собственности

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности). Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

1. Понятие оценочной деятельности

Вещные права

Права требований

Работы, услуги, информация.

2. Субъекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

3. Объекты оценочной деятельности

Объекты оценочной деятельности:

Отдельные материальные объекты (вещи)

Совокупность вещей, составляющих имущество лица

Вещные права

Права требований

Работы, услуги, информация.
4. Виды стоимости, определяемые в процессе оценки.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
стоимость объектов с ограниченным рынком (оружие, наркотики)
стоимость объектов для целей налогообложения
Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию.

1) упорядоченная ликвидация - означает, что распродажа активов производится в течение периода достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену за каждый вид активов

2) принудительная ликвидация - означает, что активы распродаются на столько быстро, на сколько это возможно, часто, одновременно и на одном аукционе

утилизационная стоимость – стоимость материалов из которых состоит объект плюс затраты на утилизацию
инвестиционная стоимость – стоимость объекта исходя из конкретных целей конкретного лица (может быть больше рыночной). Инвестиционная - стоимость объектов недвижимости для конкретного инвестора. Она, как правило, выше обоснованной рыночной стоимости.
Балансовая (бухгалтерская) - определяется исходя из балансового отчета по объекту недвижимости, как сумма его активов за вычетом накопленного износа с учетом сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств. Обязательства оцениваются по номинальной стоимости согласно стоимости кредитных договоров.
Восстановительная стоимость. (Стоимость воспроизводства или замещения).

Восстановительная стоимость определяется затратами текущих цен на строительство объекта. Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах точной копией оценивания объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.

Стоимость замещения рассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций.

специальная стоимость – стоимость не подходящая под определение приведенных выше видов

Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта.

Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости.

Критерии рыночной стоимости включают:

1.Типичная мотивация

2.Информирование сторон

3.Период предложений к продаже

4.Условия продажи

Элементы стоимости:

2.Полезность

3.дифицитность

4.передаваемость

5. Случаи обязательной оценки.

Основания проведения оценки. Наиболее часто встречающиеся основания это:

договор между оценщиком и заказчиком.
решение суда
решение органа государственной власти

Основания для проведения оценки объекта оценки (ФЗ статья 9)

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

1. при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

2. при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

3. при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

4. при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

5. при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

6. при национализации имущества;

7. при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

8. при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

9. при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

10. при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
6. Недвижимое и движимое имущество.

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи (ГК РФ)

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

7. Нормативно-правовая база оценки имущества в РФ.

Основные документы, регламентирующие ОД:

ФЗ №135 –ФЗ «об оценочной деятельности в РФ»
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Гражданский кодекс РФ – основной свод законов.
Ведомственные постановления

8. Современное состояние рынка оценки в РФ.

Отправной точкой для возникновения оценки в современной России явился 1998 год, когда вышел ФЗ №135-ФЗ «об оценочной деятельности в РФ». В настоящее время средний объем рынка оценочных услуг в России составляет 400-500 млн у.е. в год.

Около 40% всех оценочных услуг оказывается в центральном федеральном округе, 19% - приволжском федеральном округе, меньше всего на Дальнем востоке.
9. Государственное регулирование оценки имущества в РФ.

Основными отличительными особенностями оценочной деятельности, которые обуславливают необходимость её регулирования является:

Принципиально новая значимость этого вида деятельности РФ
Влияние оценки практически на все сферы экономической деятельности.
Междисциплинарный, межведомственный характер.

Полноценное формирование и совершенствование оценочной деятельности требует выполнение следующих основных принципов:

Оценка имущества является профессиональным видом деятельности.
Оценка также является научным направлением со своей методологией, терминологией и принципами исследований.
Базируясь на мировом опыте, развитие оценки в России необходимо создавать национальную систему оценки со своими особенностями. При этом недопустимо слепое копирование зарубежного опыта, с другой стороны создание принципиально новых подходов, неучитывающих обще мировые тенденции.
Восстановление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений, при чётком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования.
Формирование оценки возможно только на основе правового, методологического и информационного пространства на всей территории РФ.
Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим экономическим потребностям, а также учитывать как региональные так и отраслевые особенности.
Основной функцией гос-ва при формировании системы оценки является создание системы правового регулирования этого вида деятельности.
Оценкой могут заниматься как гос-ые так и частные оценщики, при этом и те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем пространстве.

Основными инструментами гос. регулирования оценочной деятельности являются:

Лицензирование
Система стандартов
Система сертификации и качества услуг
Классификация учебных программ, подготовка оценщиков.
Создание условий для развития и становления само регулируемых профессиональных объединений оценщиков
Организация процесса включение процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство

7.Контроль за исполнением законодательства

Для реализации этих задач в структуре исполнительной власти создан единый орган, осуществляющий координацию работ в области оценке ППРФ №932 от 20. 08. 99 г. установило таким органом Министерство Имущественных Отношений РФ.

В связи с административной реформой в мае 2004 это Министерство было ликвидировано, а в замен создано Федеральное агентство по управлению имуществом РФ, ведомства РФ, субъектов РФ не должны стремиться к созданию собственных систем оценок. На федеральном уровне закреплен запрет на создание ведомственных систем, противоречащих системе общественных федеральных стандартов.

Необходимо учитывать из функций гос-х ведомостей те работы по оценке которые в эффективной построенной системе должны выполнять независимые профессиональные оценщики.

При этом учёт специфических особенностей отраслей видов деятельности, требует разработки отраслевых нормативных актов, в которых должны участвовать ведомства хорошо знающие специфику конкретных видов имущества, кроме того ведомства на всех уровнях должны осуществлять контроль за правильностью проведённых оценок.

Они должны выступать в качестве организаторов оценочного процесса, квалифицированно выполнять постановку задач и приёмку выполненных работ, позволяющим исключить режим наибольшего благоприятствования для одной или нескольких оценочных компаний и создание искусственных припятствований для остальных оценщиков является проведение конкурсов или тендров на право проведения конкурентных оценок для нужд гос-ва.

Важная роль ведомств всех уровней заключается в создании и эксплуатации информационных систем.

Создание этих систем за счёт только бюджетных средств врят ли осуществимо, поэтому наиболее неперспективный путь – это объединение усилий как частных так и гос. структур.

Гос-ые и частные оценщики являются равноправными участниками оценочной деятельности. При этом одной из задач негосударственных оценщиков является обеспечение согласования результатов налоговых оценок, в случае несогласия клиента с результатами полученными гос. оценщиками.

Определенная федеральным законодательством система гос. регулирования оценочной деятельности включает:

лицензирование оценочной деятельности
разработки и принятие нормативно-правовых актов, в том числе методических рекомендаций стандартов оценки
контроль за осуществлением оценочной деятельности.
согласование перечня требований предъявляет к образовательным учреждениям, осуществляющим проф-ю подготовку в области оценки.
взаимодействие с само регулируемыми организациями оценщиков и координации совместной деятельности.

Согласно ФЗ «об оценочной деятельности» проведение обязательной оценки независимыми оценщиками является обязательной в случае:

при определении ст-ти объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в целях: приватизации, передачи в доверительное управление или в аренду. В случае приватизации в соответствии с ФЗ «о приватизации гос-го и мун-го имущества» начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценки
при использовании объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в качестве предмета залога
при продажи или ином отчуждении объектов
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами принадлежащими РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям
при передачи объекта принадлежащего РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юр-х лиц, а так же при возникновении спора по ст-ти объектов оценки, в том числе при национализации имущества и при изъятии имущества для гос-х и мун-х нужд путём выкупа.

Принудительное изъятие имущества у собственника производится в случае:

обращение взыскано на имущество по обязательствам
отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.
отчуждение недвижимости в связи с изъятием з/у.
выкуп из
конфискация

Кроме перечисленных случаев необходимость обязательной оценки предусмотрена рядом других законов:

ФЗ «об АО» устанавливает привлечение независимого оценщика. В случае определения цены выкупа акций обществом у акционеров

10. Регулирование оценочной деятельности со стороны саморегулируемых организаций.

В настоящее время основной функцией по контролю за оценочной деятельностью переданы от государственной организации саморегулиремым организациям. Это произошло после внесений изменений в федеральный закон об оценочной деятельности, вступившее в силу с 1 июня 2006г. Согласно этому закону саморегулируемая организация оценщиков - некоммерческая организация, включенная в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков и объединений оценщиков на условиях членства.

Статус саморегулируемой организации приобретен с момента включения организации в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков. Основой для включения некоммерческой организации в единый реестр, регулируемой организации является:

Объединение в такой организации не менее 300 лиц являются ее членами.

Наличие компенсационного фонда.

Наличие органа управления и структурных подразделений.

Наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденный в соответствии законодательством.

Работники саморегулируемой организации оценщиков не в праве осуществлять оценочную деятельность. Ликвидация некоммерческих организаций осуществляется ликвидационной коммисией, в которой обязательно должен быть включен представитель национального совета по оценочной деятельности.

Функции СОО:

1) разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой, профессиональной деятельности.

2) Разработка и утверждение правил и условий приема члены саморегулируемой организации оценщиков. Установление размере членских взносов на порядке их внесения.

3) Представление интересов своих членов в отношениях с федеральными органами государственной власти.

4) Контроль за соблюдением своими членами требований законодательства стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой профессиональной этики.

5) Прием и исключение из членов саморегулируемой организации.

6) Ведения реестра членов саморегулируемой организации.

7) Организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Права саморегулируемой организации оценщиков.

1) Представление интересов своих членов в их отношении с органами власти.

2) Оспаривать в судебном порядке акты государственной власти и действия/ бездействие ее органов, нарушающие права и интересы членов саморегулируемой организации оценщиков.

СОО обязана:

соблюдать требования законодательства РФ
формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг
осуществлять контроль за соблюдением своими членами законодательства РФ, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики
применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные законодательством и внутренними документами организации
сообщать в уполномоченный федеральный орган по надзору за деятельностью СОО о возникновении несоответствия требованиям законодательства
отказать в принятие в члены СОО в установленных случаях
исключать из членов СОО за нарушения требования законодательства, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики
вести реестр членов СОО
организовывать проведение проф переподготовки оценщиков

Некоммерческая организация в праве подать заявление о ее включении в единый реестр СОО. Уполномоченный фед орган принимает решение о включении или об отказе о включении в единый реестр СОО. В течении 7 дней, начиная с даты предоставления следующих документов:

заявление
учредительные документы
копия свидетельства о постановке на налоговый учет
копии документов об образовании, подтверждающие получение проф знаний в области оценки членами СОО
копии положений о коллективном органе управления, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за деятельностью членов и о дисциплинарном комитете
копии справок об отсутствии у членов организации неснятых или непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления
копии документов, подтверждающие формирование компенсационного фонда
копии заявлений ее членов о вступлении в эту организацию
копия реестра членов некоммерческой организации

Решение уполномоченного фед органа об отказе в вкл некоммерческой организации в единый реестр СОО может быть принято по след причинам:

некоммерче6ская организация не соответствует требованию законодательства
некоммерческая организация предоставила не все документы или предоставила документы с неверными сведениями

11. Общая характеристика процесса оценки. Основные этапы.

В процессе оценки можно выделить 6 этапов:

Постановка задач. Данный этап включает в себя:

формирование цели оценки

Определение вида стоимости

Идентификация объекта и прав, связанных с ним

Определение даты оценки

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной

Заключение договора на оценку. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор №

ООО «Лютик» в лице генерального директора Пупкина А.Н. действующего на основании устава с одной стороны (именуемой в дальнейшем оценщик) и ООО «Ромашка» в лице своего генерального директора Зернова М. Ю. действующего на основании устава (именуемый в дальнейшем заказчик) заключили договор о нижеследующем.

Оценщик обязуется определить рыночную стоимость торгового центра по адресу… и обладающего характеристиками…

Оценщик имеет право… (перечислить права)

Оценщик имеет обязанности… (перечислить обязанности)

По результатам оценки оценщик предоставляет отчёт заказчику.

Договор заключён на …

Реквизиты сторон

Техническое задание на проведение оценки…

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Основание заключения договора

Вид оценки объекта оценки

Вид определения стоимости объекта оценки

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки

Сведения о страховании гражданской ответственности (если страхование присутствует)

Осмотр объекта. На этом этапе оценщик в присутствии представителя заказчика, осматривает объект в натуре, составляет его описание, делает необходимое фотографирование и составляет представление с физического состояния объекта.
Сбор, проверка и анализ данных.Расчет стоимости объекта начинается всегда с анализа наилучшего и наибольшего эффективного использования. Наилучшее и наибольшее эффективное использование объекта, законодательно разрешенное финансово-выгодный и физически осуществимый способ использ. объекта при котором его стоимость становится максимальной. После определения наилучшего/ наибольшего эффективного использования стоимости объекта рассчитывается всеми 3 подходами:

Сравнительный

Доходный

Затратный

В случае если стоимость объекта невозможно рассчитать к.-л. подходом оценщик должен в отчете обосновать отказ от к.-л. подхода. В итоге происходит согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости объекта.

Подготовка отчета. Основным документом, в котором отражаются результаты оценки, является отчет, создаваемый в 2х экземплярах, один из которых остается заказчику. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкования или вводить.

В отчете в обязательном порядке указывается:

Дата проведения оценки

Используемые стандарты, цели и задачи.

Приводятся иные сведения, необходимые, по мнению оценщика для полного толкования результатов оценки.

В случае если при проведении оценки, определяется не рыночная, а иная стоимость, в отчете должны быть указаны причины, отступления от рыночной стоимости.

В отчете должны быть указаны:

Дата составления, порядковый номер

Основания на проведение оценки

Место нахождения оценщика и сведения о его членстве саморегулир организации.

Точное описание объекта оценки, в отношении объекта оценки, принадлежащие физическому лицу, реквизиты юридического лица.

Стандарты оценки, используют при расчетах, перечень исходных данных, используемых при проведении оценки, а так же, приняты в процессе оценки допущения.

Послед определения стоимости объекта и ее итоговые величины.

Дата определения стоимости объекта.

Перечень документов, используемые оценщиком, и устанавливаемые количественные и качественные характеристики объектов.

Отчет так же может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важным для полноты отражения, примененного им методы оценки.

Отчет должен быть:

Пронумерован

Прошит

Подписан оценщиком

Скреплен печатью

Итоговая величина рыночной стоимости указана в отчет, признается достоверность, и рекомендуемый для совершения сделок, если законом не предусмотрено иное.

В случае наличия, спора о достоверности, величины рыночной стоимости, указанной в отчете, указанный спор, подлежит распоряжению в судебном порядке.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

Мотивация продавца и покупателя является типичной;

Обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;

Платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом;

Компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.

оценочной деятельностью

Субъект оценки

Объект оценки

объектам оценки относятся:

Работы, услуги, информация;

Сфера оценочной деятельности

Нормативно-правовая база оценочной деятельности.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру :

Конституция Российской Федерации;

Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральные стандарты оценки (ФСО);

Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;

Прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Требования, предъявляемые к оценщику.

В соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в РФ оценщик обязан:

1. состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и уплачивать туда взносы;

2. соблюдать требования нормативных актов, стандартов и правил оценочной деятельности;

3. обеспечивать сохранность документов, полученных для оценки, и конфиденциальность информации;

4. отказаться от проведения оценки, если возникли обстоятельства, препятствующие объективной оценке;

5. предоставлять по требованию заказчика страховой полис, документ об образовании в области оценочной деятельности, сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

6. предоставлять в саморегулируемую организацию оценщиков информацию о юридическом лице, с которым у оценщика заключен трудовой договор;

7. соблюдать правила деловой и профессиональной этики;

8. ежеквартально представлять информацию о подписанных отчетах;

9. хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение трех лет с даты составления отчета;

10. предоставлять копии отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

11. предоставлять по требованию заказчика заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является составление отчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.

При написании отчета об оценке бизнеса перед оценщиком стоят следующие основные задачи :

· изложить логику анализа;

· зафиксировать все важные моменты оценки;

· подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторить анализ и прийти к заключению, которое сделал оценщик.

Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований.

Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: основана на принципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия (фирмы).

· описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес;

· перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью;

· описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.

Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату, когда была произведена оценка.

Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.

Важный момент отчета – обоснование выбора тех или иных методов оценки.

Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и величине его рыночной стоимости.

Немаловажным для отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, и текста, свидетельствующего об их согласии с результатами.

Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. Если пользователями отчета будут лица, которые не знакомы с предприятием, то обязательно подробное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то подробное описание не обязательно.

Основные разделы отчета :

1. Введение:

Излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации;

Дается краткое описание предприятия и его капитала;

Уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки;

Приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.

Во введении кратко излагаются методы оценки.

2. Общеэкономический раздел – приводятся лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия.

3. Краткая характеристика отрасли – приводится информация об отрасли, конкуренции и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.

4. Краткая характеристика предприятия (фирмы) – предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия.

5. Анализ финансового состояния – содержит информацию для всех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного.

6. Методы оценки. Начинается раздел с обоснования выбора тех или иных методов. Излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия.

7. Выводы и приложения. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.

8. Общее заключение по оценке.

Наиболее распространенные недостатки отчета об оценке :

· в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия;

· использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например, таких, как ставка капитализации или денежный поток.

Недопустимо принятие противоречивого отчета (отчет, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии).

Затратный подход

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Но затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости.

Сфера применения затратного подхода используется при:

Оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

Оценке специализированных зданий, которые не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

При страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

При исчислении установленных законодательством налогов и сборов;

При переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.

3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

а) физического;

б) функционального;

в) экономического (внешнего).

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа.

Доходный подход

Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия.

Оценка стоимости акций.

Акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой.

Акция является специфической формой существования капитала и одновременно товаром, который обращается на фондовом рынке. Её ценность определяется способностью приносить прибыль владельцу. Прибыль по акции генерируется двумя путями – получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный с улучшением финансовых показателей компании, расширением ее бизнеса и увеличением стоимости активов.

Оценка акций компании – это определение той доли её стоимости, которая приходится на оцениваемый пакет акций. Оценка может быть проведена для определения рыночной стоимости обыкновенных и привилегированных акций, эмитированных открытыми или закрытыми акционерными обществами.

Целями оценки акций могут быть:

· сделки купли-продажи;

· оформление залога для получения кредита;

· определение текущей рыночной стоимости компании и ее активов;

· принятие инвестиционных решений;

· эмиссия акций и др.

Оценка стоимости облигаций.

Облигация – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и/или дисконт.

Облигации обеспечивают сохранность вложений и фиксированный дополнительный доход, что делает этот инструмент привлекательным для осторожных инвесторов. В то же время всегда существует возможность неплатежа по обязательствам и поэтому анализ надежности эмитента является наиболее важной и, часто, трудоемкой задачей при оценке стоимости облигаций.

Целями оценки облигаций могут быть:

· сделки купли-продажи;

· внесения ценных бумаг в уставный капитал предприятий;

· оформления залога для получения кредита;

· принятие инвестиционных решений.

Оценочная деятельность: понятие, сфера применения, объекты, субъекты.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Субъект оценки – профессиональный оценщик, обладающий специальными знаниями и практическими навыками в области оценки объектов собственности.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным законом «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).

Объект оценки – любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец; организация, предприятие, отдельные виды материальных и нематериальных активов.

В соответствии со статьей 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ» к объектам оценки относятся:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Права требования, обязательства (долги);

Работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объектов недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.