С 15 августа 2011 года банкротство компаний-застройщиков, привлекающих в жилищное строительство денежные средства граждан, регулируют специальные нормы. В главе Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) они выделены в отдельный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков»), включающий 15 статей. Новации введены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ и обеспечивают приоритетную защиту интересов физических лиц, профинансировавших строительство жилья. Но данная новость касается не только личных финансов населения. Теперь печально знаменитая категория «обманутых дольщиков» получила возможность создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) нового типа – для достройки жилого дома, возведение которого не окончено застройщиком. А это значит, что бухгалтерам предстоит вникнуть в правовой режим таких потребительских кооперативов и разобраться с особенностями учета их деятельности.

Банкротство (несостоятельность) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона № 127-ФЗ.

Расскажем о нововведениях подробнее, сосредоточив внимание на этих ЖСК.

Привлечение денежных средств для строительства

Перед применением новых норм необходимо разобраться с понятиями, которые в них используются.

Участником строительства именуется физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, заключившие с застройщиком возмездный договор о передаче им жилого помещения в многоквартирном доме и в силу этого имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения либо денежное требование. А застройщик – это юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), привлекающее(ий) денежные средства и (или) имущество участников строительства. При этом вид сделки между участником строительства и застройщиком не играет роли.

С учетом многообразной практики инвестирования в строительство жилья законодатель установил открытый перечень возможных оснований для требований к застройщику. Арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика признает финансирование застройщика в случаях:

• заключения договора участия в долевом строительстве;


• заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;


• заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;


• заключения договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;


• внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;


• заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;


• выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;


• внесения денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома;


• заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Как видно, законодатель не ограничился формальными критериями и даже указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах (п. 5 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Меры по защите интересов кредиторов

А теперь перейдем к рассмотрению норм, которые применяются при банкротстве застройщика.

По общему правило дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона № 127-ФЗ). Однако для застройщиков законодатель предусмотрел исключения. Теперь эти дела о банкротстве могут рассматриваться по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

С даты введения наблюдения в отношении застройщика (п. 1 ст. 27, п. 6 ст. 42 Закона № 127-ФЗ) исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства приостанавливается (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Эта мера предотвращает «разбазаривание» квартир. Любые сделки с недвижимым имуществом застройщик сможет совершить исключительно с письменного согласия временного управляющего (п. 7 и 8 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). А если земельный участок, на котором начато строительство, предоставлен застройщику в аренду, то арбитражный суд вправе запретить арендодателю распоряжение данным участком (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ).

Принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства (п. 1 ст. 124 Закона № 127-ФЗ).

Самое же главное состоит в том, что в деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности:

• в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;


• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;


• в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;


• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Как видно, из числа участников строительства граждане признаются приоритетными кредиторами. В частности, участники юридические лица оказываются в последней, четвертой очереди. Такой порядок принципиально отличается от общеустановленного (п. 4 ст. 134 Закона № 127-ФЗ). Улучшая перспективы физических лиц, он одновременно уменьшает шансы на удовлетворение остальных кредиторов застройщика, включая банки, кредитующие строительство. Бухгалтерам не нужно объяснять, что увеличение рисков заимодавцев неминуемо влечет рост процентных ставок по заемным средствам…

Требования по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование исполняются во вторую очередь (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 138).

Однако вспомним: при осуществлении долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Основание – пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом в составе дольщиков могут быть не только физические лица. Кроме того, не обязательно, чтобы все участники строительства являлись дольщиками. В такой ситуации порядок расчета с гражданами регулирует статья 201.14 Закона № 127-ФЗ. А именно, в случае реализации предмета залога вырученные средства распределяются следующим образом:

• 60 процентов - кредиторам по обязательству, обеспеченному данным залогом (но, разумеется, не более чем основная сумма задолженности и причитающиеся проценты);


• 25 процентов - гражданам - участникам строительства (вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка!);


• 10 процентов - кредиторам первой и второй очереди (если для погашения их требований недостаточно иного имущества застройщика);


• 5 процентов - на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Тем самым шансы всех граждан на возврат денег, переданных застройщику, уравнены и заметно возрастают. Но подчеркнем: никакие схемы расчетов не гарантируют гражданам удовлетворение их требований в полном объеме.

Правда, найти стороннего покупателя на недострой весьма проблематично. Поэтому самое примечательное – недостроенный дом может быть передан жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ). Далее мы сосредоточим внимание именно на этой альтернативе.

Ну а если строительство завершено и у застройщика имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений (ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ).

Передача недостроенного дома участникам строительства

Весьма распространена ситуация, когда застройщик в силу финансовой несостоятельности не способен завершить начатое им строительство. Теперь арбитражный суд может вынести решение о передаче объекта незавершенного строительства специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства. Для этой цели они могут зарегистрировать жилищно-строительный кооператив. Такой вариант развития событий возможен в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.

Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона № 127-ФЗ). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащего сведения:

• о степени готовности объекта незавершенного строительства;


• о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства;


• о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Это важно: долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив – в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК будет производить эти платежи за счет взносов своих членов. Отметим, что соответствующие списания кредиторской задолженности у застройщика породят у него доходы.

Правда, такая передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Как мы уже отметили, стоимость этих прав определяет оценщик.

И если даже права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей.

Подчеркнем: схема расчетов с передачей недостроенного дома уравнивает в правах всех участников строительства, вступивших в кооператив. В такой ситуации норма об очередности удовлетворения их требований не «работает».

ЖСК в роли нового застройщика

А теперь в общих чертах охарактеризуем бухгалтерский и налоговый учет в ЖСК, созданном для завершения строительства многоквартирного дома.

Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов установлен статьями 110–123 Жилищного кодекса. Однако ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять дополнительным требованиям, перечисленным в пункте 8 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома (совершенно конкретного!). А это значит, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика – но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс (п. 16 ст. 1). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Вряд ли ЖСК продолжит строительство собственными силами, хотя прямого запрета на строительную деятельность для него не имеется. Значит, для продолжения строительства потребуется генеральный подрядчик. По-видимому, кооператив не обойдется и без услуг специализированной строительной организации, которая возьмет на себя организацию строительства, в том числе выбор генподрядчика (а можно заключить договор с тем же генподрядчиком, который работал с застройщиком), контроль за ходом строительства и приемку выполненных строительных работ. Эти функции осуществляет технический заказчик строительства. В итоге ЖСК выступает номинальным «классическим» инвестором строительства, который:

• несет организационные расходы, относящиеся к строительству (в том числе по содержанию технического заказчика);


• финансирует генерального подрядчика;


• принимает от технического заказчика на свой баланс многоквартирный дом, законченный строительством.

Ну а члены ЖСК с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГКРФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖКРФ).

Членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся. Денежные требования последних удовлетворяются в установленной Законом № 127-ФЗ очередности.

Бухгалтерия ЖСК

Обратимся к финансовой стороне деятельности кооператива.

В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства. Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей - неденежной и денежной. Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК. Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Между тем Закон № 127-ФЗ определяет порядок передачи указанных прав неоднозначно: в пункте 14 статьи 201.10 сказано, что они передаются застройщиком непосредственно кооперативу. Тут можно ожидать дополнительных официальных разъяснений и юридических толкований. Что неудивительно, поскольку правоприменительная практика в этой новой области отсутствует.

Вот мы добрались и до бухгалтерского учета. Упомянутые в статье операции ЖСК отражаются следующими проводками:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 86

Признана задолженность членов кооператива по паевым взносам (на дату создания ЖСК);

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика»

Утверждено арбитражным судом намерение ЖСК (за счет средств его членов) произвести расчеты с кредиторами застройщика (ст. 201.15 Закона № 127-ФЗ);

Поступили денежные средства членов ЖСК для расчетов по долгам застройщика;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика» КРЕДИТ 51

Произведены выплаты кредиторам застройщика;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

Приняты к учету права членов ЖСК на объект незавершенного строительства и земельный участок (в погашение задолженности по паевым взносам; в размере требований участников строительства к застройщику, но не более стоимости прав застройщика);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

Внесена денежная часть паевых взносов;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

Перечислены денежные средства за строительные работы и связанные с ними услуги;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60

Приняты на баланс затраты на достройку дома;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

Помещения в построенном доме распределены между членами ЖСК.

Разумеется, застройщик спишет со своего баланса недостроенный объект, принятый кооперативом. А вот как технически осуществить передачу прав на него отдельным независимым участникам строительства – не вполне ясно. Вряд ли такой подход может обеспечить сохранность недостроя.

Представляет интерес правовая квалификация актива, числящегося на балансе ЖСК в период завершения строительства многоквартирного дома, для отражения которого мы применили счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Прямой нормы для ЖСК не имеется, но на основании аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к ЖСК можно применить пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В нем сказано, чтонезавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, объект незавершенного строительства, числящийся на балансе ЖСК, находится в долевой собственности его членов. Сам же кооператив по сути дела выступает в роли посредника в расчетах.

Налоговые последствия создания ЖСК

ЖСК, функционирующий в целях достраивания дома, не осуществляет предпринимательской деятельности. При этом он является некоммерческой организацией. Полученные кооперативом паевые взносы не порождают у него доходов в целях налогообложения прибыли. Они рассматриваются как целевые поступления на ведение уставной деятельности. Основание – подпункт 1 пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса.

Операции ЖСК по приему неденежных паевых взносов и последующей передаче членам ЖСК помещений не признаются объектом налогообложения НДС, поскольку носят инвестиционный характер (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

ЖСК не является и плательщиком земельного налога, так как не считается собственником земельного участка (п. 1 ст. 392 НК РФ). Налогоплательщиками признаются члены ЖСК. Более подробные разъяснения – в письме Минфина России от 8 июня 2010 г. № 03-05-04-02/59.

Наконец, в результате вышеописанных процедур члены ЖСК не получают каких-либо экономических выгод. Поэтому объектов обложения налогом на доходы физических лиц либо налогом на прибыль организаций у них не возникает (ст. 41 НК РФ).

Таким образом, создание ЖСК и его последующая уставная деятельность по представлению и обеспечению интересов его членов не влечет налоговой нагрузки.

В заключение отметим, что Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве») и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» привнес в законодательство множество принципиально новых норм. Безусловно, эти нововведения актуальны не только для «обманутых дольщиков», но и для застройщиков многоквартирных домов, а также для всех их контрагентов, и заслуживают внимательного изучения.

Е.Ю. Диркова, генеральный директор

Специальных правил нет

Законодательство не предусматривает специальных процедур банкротства для жилищных, жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖК). Как и для тех случаев, когда дом строится по 214-ФЗ «О долевом участии…» и квартиры продаются по договорам долевого участия (ДДУ), банкротство застройщика, который возводит жилье по кооперативной форме, регулируется специальным параграфом закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Параграф 7, внесенный в ФЗ в 2011 году, так и называется: «Банкротство застройщиков». Он говорит, что дело о банкротстве в отношении застройщика может быть возбуждено, если он более трех месяцев не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб.

Не надо бояться банкротства В кризис повышается риск банкротства застройщиков. Это пугает покупателей жилья. Однако если грамотно вести себя >> Как и дольщиков, суд, решивший применить в данном деле 7-й параграф, относит пайщиков ЖК к третьей очереди кредиторов. В первую и вторую попадают те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред, а также сотрудники самого банкрота.

Сначала в отношении должника вводится процедура наблюдения, когда суд утверждает временного управляющего, который должен попытаться выправить финансовое положение компании. Но обычно сделать это не удается, и вводят процедуру конкурсного производства. Это значит, что должника признали несостоятельным, от ведения дел отстраняют его руководителей, и их место занимает утвержденный судом арбитражный управляющий.

Кредиторам, в том числе и пайщикам кооператива, отводится всего месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства, чтобы заявить о своих требованиях к банкроту.

Пока у пайщиков все так же, как у дольщиков. Они тоже должны добиться включения своих требований в один из двух списков (или сразу в оба): в общий реестр требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений. Обычно покупатели больше интересуются вторым, так как предпочитают, хоть и после ожидания, все же получить свое жилье, а не деньги, которые за время строительства, возможно, порядком обесценились.

И вот тут начинаются отличия.

Отличие первое. Время - деньги

По 214-ФЗ, если девелопер задержал сдачу дома более чем на два месяца, то он должен будет платить дольщикам пени за каждый день просрочки. Сумма весьма приличная. Например, если квартира стоит 3 млн руб. и срок задержки полгода, то за это время размер неустойки составит 378 тыс. руб. - по 2,1 тыс. руб. в день. Суд - дело небыстрое, и штраф за это время может набежать немаленький.

А вот для пайщиков такой компенсации не предусмотрено. По закону они объединяются в кооператив, чтобы вместе строить жилье. Поэтому претензии о просрочке предъявлять некому, разве что самим себе.

Отличие второе. Сами заплатим

Исходя из той же законодательной логики об объединении пайщиков, если у ЖК не хватает денег для достройки объекта, всем его членам придется скинуться.

Дольщикам и в этом смысле везет гораздо больше: им поможет система обязательного страхования застройщика. Она действует с 2014 года, но распространяется только на дома, которые возводятся по 214-ФЗ. С 2017 года страхование заменят на обязательные отчисления в специальный государственный компенсационный фонд дольщиков. Застройщикам придется направлять в него минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ.

Обе системы - и страхование, и фонд - действуют по одному принципу: они берут на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не может этого сделать сам.

Но ни в действующей, ни в новой системе не нашлось места для пайщиков кооперативов. Они сами отвечают за несостоятельность ЖК. В случае банкротства кооператива он все равно достраивает дом. Или создается новый кооператив, куда переходят пайщики. Или они учреждают компанию-застройщика, которая займется завершением строительства по 214-ФЗ. В любом случае денежной помощи пайщикам ждать неоткуда.

Отличие третье. За того парня

Может так получиться, что платить пайщикам придется еще и другим кредиторам, которым задолжал кооператив. Дело в том, что члены ЖК несут субсидиарную ответственность по его долгам.

По закону субсидиарная ответственность за деятельность кооператива наступает только тогда, когда у ЖК возникают убытки. При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 123.3 Гражданского кодекса РФ, субсидиарная ответственность по долгам распространяется только на тех членов кооператива, которые еще не выплатили в полном объеме положенные по уставу взносы.

В большинстве случаев граждане как раз и выбирают кооперативную схему покупки жилья, чтобы получить длительную рассрочку платежей: выплачивать пай в ЖК пайщик может в течение нескольких лет после окончания строительства. Так что на момент банкротства кооператива большинство пайщиков еще не успевают погасить все платежи. Поэтому теоретически на них может быть возложена ответственность ЖК перед другими кредиторами, например, перед подрядчиками.

Конечно, этого можно избежать, если пайщики будут участвовать в управлении кооперативом - таким правом наделяет их Жилищный кодекс РФ. Но обычно пайщикам предлагают подписать соглашение, по которому они доверяют управление сотрудникам этого кооператива или другим уполномоченным лицам. Мотивация вполне логичная: ходить каждый раз на общее собрание пайщиков, чтобы принимать те или иные решения, никому из покупателей не хочется. Например, именно общее собрание должно решать вопрос о приобретении права собственности на земельный участок под строительство и заключении договора с подрядчиками. Многие ли пайщики ЖК могут припомнить, чтобы ходили на подобные собрания? Вряд ли. Гораздо проще перепоручить это доверенным лицам.

А в итоге получается, что эти лица могут внести в устав ЖК какие угодно условия. Разумеется, не в интересах пайщиков.

Кроме того, у пайщиков есть риск оказаться членами кооператива-прокладки. Дело в том, что согласно Жилищному кодексу ЖК сам обязан выступать в качестве застройщика на принадлежащем ему земельном участке. Но эти требования прописаны нечетко, законодательство содержит лазейки, позволяющие недобросовестным компаниям учреждать кооперативы в качестве кассы для сбора денег у граждан. Такой кооператив-посредник заключает с гражданином договор об участии в кооперативе, который, по сути, является просто отделом продаж компании-застройщика. И с этим застройщиком такой ЖК заключает договор подряда или договор об инвестировании в строительство. По завершении строительства члены кооператива, выплатившие пай, получат ключи от квартир и станут собственниками.

Однако если ЖК расторгнет договор с застройщиком или застройщик обанкротится, то пайщикам не у кого будет требовать свои квартиры. Они могут вписаться в реестр кредиторов такого банкрота только на общих основаниях, так как на них уже не будет распространяться действие параграфа 7 закона «О банкротстве». Граждане лишь смогут требовать возврата уплаченных денег.

Вывод: будьте бдительны!

Как купить квартиру в жилищном кооперативе Жилищные кооперативы на первичном рынке распространены меньше, чем долевка: >> Все сказанное не означает призыва избегать схемы кооперативного строительства. Она имеет немало плюсов, о которых мы уже рассказывали в предыдущих публикациях. Например, обычно жилье у ЖК дешевле, чем по 214-ФЗ, а рассрочка платежей более длительная.

Для многих граждан риски ЖК компенсируются выгодой, которую они получают, покупая квартиру по этой схеме.

Главное - быть внимательными при подписании документов о приобретении жилья и не идти на серые схемы, предлагаемые недобросовестными компаниями.

Текст: Надежда Рогожкина Фото: pressfoto.ru

Как , в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее, как происходит такая передача, и какими должны быть действия дольщиков, создавших ЖСК для достройки своего дома.

Передача недостроя

В соответствии с законодательством в ходе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна:

1. Стоимость объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований участников строительства более чем на 5%. То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет 100 000 000 рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста 106 000 000 рублей, то объект ЖСК могут и не передать. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.

2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.

3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно, будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму, составляющую размер требований залогодержателей.

4. Квартир в доме после завершения строительства будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме имеется.

Следовательно, для получения прав на достройку дома дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, будут, скорее всего, потеряны.

Достройка объекта

Если все вышеперечисленные условия выполнимы, и дольщики серьёзно намерены достраивать дом своими силами, можно переходить к созданию ЖСК.

Для этого инициативная группа дольщиков должна провести собрание, на котором принять решение о создании ЖСК, выбрать правление и председателя, утвердить устав ЖСК и определить размер вступительного взноса. После регистрации ЖСК в налоговых органах в качестве юридического лица можно обращаться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика, с ходатайством о погашении требований дольщиков путём передачи недостроенного объекта созданному дольщиками ЖСК. Параллельно с этим можно вести приём в ЖСК новых членов. Ими должны быть только дольщики застройщика-банкрота. Заявление о приёме должно быть рассмотрено в течение месяца, и общим собранием пайщиков принято решение о принятии или об отказе в принятии новых членов в ЖСК. Размер пая, который приобретает член ЖСК, должен быть пропорционален площади квартиры, на которую он претендует. В списке пайщиков, который ведёт правление ЖСК, в обязательном порядке указывается, какая квартира закреплена за каждым из пайщиков.

После принятия арбитражным судом решения о передаче объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются на общем собрании.

Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.

Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.

После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая - этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.

Как показывает опыт , сотрудники которой в своё время возглавляли юридические отделы крупных инвестиционно-строительных холдингов, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, имеющую богатый опыт работы в этой области.