Правовые аспекты соглашений, предусматривающих бескорыстную передачу недвижимости: квартир и нежилых квадратных метров в пользование, освещены в статье 689 ГК РФ. В юридической практике используется вариант замены «шапки» и некоторых пунктов текста для приведения в соответствие формулировке «договор безвозмездного пользования» или «договор ссуды». Подход применим к любым видам имущества.

Стремясь передать собственность в бесплатное пользование, граждане зачастую не учитывают рисков, которые сопровождают процедуру. Изменения в содержании документа позволяют осуществить желаемое, но могут вызвать ряд проблем, включая повышенное внимание налоговых органов. Чтобы правильно оформить сделку, следует обратиться к юристу.

Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица - условия аренды

Составлению контракта найма площадей нежилого типа посвящен целый параграф ГК РФ (Глава 34, §1). В нем предусмотрены права и обязанности как юридических, так и физических лиц с учетом особенностей сделки. Не стоит забывать, что безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица чревата кривотолками. Избежать подводных рифов поможет тщательное освещение условий соглашения в письменной форме.

В документе необходимо конкретизировать объект сделки, указав:

• юридический адрес недвижимости;
• этаж, на котором располагается помещение;
• номер офиса/квартиры (если таковой предусмотрен);
• общую площадь и характеристики;
• формат доли (если сдается не все здание, а только его часть).

Список документов для оформления безвозмездной аренды

Статья 606 ГК РФ регламентирует передачу права на временное распоряжение имуществом. Сама возможность распоряжаться недвижимостью и ее обстоятельства должны проходить «красной нитью» контракта под грифом «объект».

Процесс оформления соглашения потребует предоставления пакета документов:

• 1. Свидетельство о праве собственности;
• 2. Удостоверение личности (паспорт);
• 3. Банковские реквизиты физического лица.

Договор безвозмездной аренды - образец

Образец скачать можно , правда, следует внимательно перечитать все прописанные в нем моменты. Условия договора безвозмездной аренды нежилого помещения для физического лица требуют особого подхода. Они могут не удовлетворить стороны сделки. Тогда шаблон следует перекроить, письменно зафиксировав все требуемые изменения.

Бессрочная сделка не означает, что ссудодатель не вправе передумать. Для этого ему достаточно в одностороннем порядке уведомить ссудополучателя о своем решении за месяц до выселения.

Каждый специалист укажет на обязанности по использованию имущества. Таковые могут предусматривать коммунальные платежи, ремонтные работы, улучшение дизайна и т.д. Нелишне заранее оговорить возможность выкупа недвижимости.

Налоговые риски безвозмездной аренды

Такая процедура, как безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица скрывает в себе ряд рисков в сфере налогообложения, опасных для обеих сторон соглашения. Ссудополучателям и ссудодателям придется учесть шаги ведомства, которые могут повлечь:

• перерасчет внереализационных доходов;
• доначисление НДС;
• отказ в праве исчисления амортизации;
• исключение объекта из перечня расходов.

Чтобы избежать подобных недоразумений, нужно предусмотреть все возможные варианты и постараться исключить их из обихода, используя возможности корректировки.

Безвозмездная аренда нежилого помещения у учредителя

Жилое помещение, как любая вещь, может передаваться собственником во временное и бессрочное безвозмездное пользование. Эта возможность предусмотрена гл. 36, ч. II, Гражданского Кодекса. Иногда возникает вопрос, стоит ли при такой сделке с недвижимостью заключать договор о безвозмездной аренде.

Бесплатный наем — редкое явление среди физических лиц, в основном практикующееся между родными или достаточно близкими людьми, когда квартира сдается только за оплату коммунальных платежей. Среди юридических лиц и коммерческих организаций передача в безвозмездное пользование не всегда правомочна и может прикрывать продажу или дарение.

В самом кодексе не существует понятия безвозмездной аренды, так как эта операция всегда предполагает плату. А вот договор безвозмездного пользования существует. Никто не обязывает обе стороны заключать такое соглашение. Законодательство предусматривает возможность устной договоренности. Но в интересах собственника недвижимости заключить такое соглашение, если он не хочет понести убытки в наказание за свою доброту и бескорыстие, оплачивая долги по коммунальным платежам или реставрируя квартиру после неблагодарного жильца.

Но если такой документ заключен, обе стороны несут по нему ответственность, аналогично той, которая следует при заключении обычного договора аренды.

Договор безвозмездного пользования

Стандартные требования к договору определены ст. 689, гл. 36 ГК РФ.

Стороны договора

• Собственник вещи (имущества, недвижимости) именуется ссудодателем.
• Получатель — ссудополучателем.

Получатель принимает на себя обязательство возвратить вещь (в нашем случае жилое помещение) в том же состоянии, что и получил, с учетом ее естественного износа в процессе пользования либо в состоянии, определенного договором

Кто может быть ссудодателем (ст. 690, гл. 36 ГК РФ)

• Ссудодатель — собственник или уполномоченное им (или законом) лицо.
• Коммерческая организация не может быть ссудодателем по отношению:
  • к ее учредителю или участнику;
  • руководителю;
  • представителю контролирующих или управляющих органов.

Например, фирма-застройщик не может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование своему собственному директору, налоговому инспектору, начальнику полиции, мэру и т. д.

Предоставление помещения в безвозмездное пользование (ст. 691 — 692)

• Ссудодатель предоставляет жилье в том состоянии, каком он указал в договоре. (По умолчанию помещение должно пригодным для проживания, то есть со всеми необходимыми коммуникациями и оборудованием, не ветхим, не под снос. Поэтому если недвижимость передается в плохом состоянии, надо обязательно перечислить все недостатки).
• В противном случае (если хотя бы одного условия не будет), ссудополучатель вправе потребовать от ссудодателя выполнения недостающих условий (например, потребует еще и ремонт сделать) или расторжения договора с возмещением ущерба.
• Аналогичную ответственность несет ссудодатель при непредставлении помещения в безвозмездное пользование после заключения соглашения.

Ответственность ссудодателя (хозяина) за недостатки помещения (ст. 693)

• Хозяин несет ответственность за недостатки безвозмездно используемого помещения, которые он не внес в договор или умышленно скрыл. (Например, выяснилось, что в квартире отсутствует газовая плита, унитаз или она не является отдельным помещением).
• Он должен по требованию получателя жилья устранить недостатки за свой счет, произвести ремонт или замену недостающего оборудования аналогичным либо предоставить другое помещение.
• Если же ссудодатель оговорил все недостатки в договоре или устно, либо же показал их жильцу при предварительном осмотре, то никакой ответственности за них он не несет.

Права третьих лиц

• Если у недвижимости, переданной в безвозмездное пользование, имеются еще собственники или она является предметом залога, то права других собственников или залогодержателей не прекращаются.
• Хозяин квартиры обязан предупредить о правах третьих лиц жильцов перед заключением договора, в противном случае они имеют право его расторгнуть.

Обязанности (жильца) ссудополучателя (ст. 695 — 696)

Жильцы по умолчанию несут ответственность:

• за состояние квартиры, переданной в безвозмездное пользование (сюда же включаются обязательства о проведении текущего или капитального ремонта)
• оплату коммунальных услуг;
• прочие расходы на содержание жилья.

Также жильцы несут ответственность за утрату (гибель) недвижимости, если она произошла:

• из-за несоблюдения ими условий договора;
• нарушения правил эксплуатации оборудования;
• сдачи жилья в аренду или в пользование третьим лицам.

Ответственность за причинение вреда третьим лицам (ст.697)

Если при безвозмездном пользовании помещением пострадало третье лицо, то ответственность за это лежит на хозяине квартиры, за исключением доказанной им вины жильца.

Например, из-за неправильно работающего газового котла, получили отравление гости:

• Если котел изначально был установлен с нарушениями безопасности или имел технические недостатки, виновным будет признан хозяин.
• Если несчастный случай произошел по причине неправильной эксплуатации, виновным будет признан жилец.

Досрочное расторжение договора о безвозмездном пользовании

Ссудодатель имеет право расторгнуть соглашение раньше срока в таких случаях:

• При использовании недвижимости не по назначению, то есть не для проживания.
• Несоблюдении условий содержании жилья и его оборудования в нормальном состоянии.
• Порче имущества.
• Неоплате коммунальных платежей.
• Сдаче в аренду и субаренду.

Ссудополучатель может потребовать расторжения договора во всех случаях, перечисленных в ст. 691 — 692 ГК.

Отказ от безвозмездного пользования (ст. 699)

• Обе стороны в любое время могут отказаться от заключенного бессрочного договора безвозмездного пользования, предупредив заранее противоположную сторону о своем решении (по умолчанию — за месяц).
• От срочного договора на таких же условиях может отказаться только ссудополучатель.

Преемственность сторон (ст.700)

• Ссудодатель имеет право на отчуждение (продажу, дарение) недвижимости или передачу ее в наем (возмездное пользование) третьему лицу. К новому собственнику переходят как права по прежнему договору безвозмездного пользования, так и обременение правами ссудополучателя. (Например, новый ссудодатель не сможет выселить жильца ранее срока, на который был заключен договор).
• При смерти ссудодателя или реорганизации юридического лица, являющегося ссудодателем, его права и обязанности переходят к наследнику, правопреемнику или другим лицам, ставшими либо собственниками недвижимости, либо преемниками иных прав, на основании которых данная недвижимость была передана в безвозмездное пользование.
• Если ссудополучатель юридическое лицо, то при его реорганизации, права и обязанности переходят к новому юридическому лицу (правопреемнику).

Прекращение действия договора (ст.701)

Прекращение действия договора о безвозмездном пользовании недвижимостью возможно только после смерти физического лица (или реорганизации юридического лица), являющегося ссудополучателям.

При появлении нового юридического лица, не всегда есть в собственности помещения для его деятельности.

В этом случае очень кстати приходиться возможность арендовать необходимую площадь.

Обыкновенная аренда нежилого помещения, как правило, не вызывает много вопросов.

Организация находит, оплачивает арендную плату и въезжает на территорию.

Стороны соблюдают все принятые и согласованные ими в договоре условия, и проблем, как правило, не возникает.

Но иногда можно услышать фразу - безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица.

По этому поводу сразу возникает вопрос? Что это такое?

Если кратко, то суть этой сделки можно понять в самой фразе - это возможность, дающая на безвозмездной основе использовать недвижимое имущество по соглашению с собственником.

Безвозмездная аренда

В гражданском кодексе, при описании такого вида аренды, понятия арендодатель и арендатор, заменены на ссудодатель и ссудополучатель. Это сделано для того, чтобы было меньше путаницы при ознакомлении и использовании данного вида отношений.

Главный пункт документа, который будет сопровождать эту сделку - это полное отсутствие арендной платы. Если в каком либо виде будет звучать арендная плата, то этот вид сделки сразу переходит в статус обычной аренды.

Сторонами в этой сделке могут выступать как юридические, так и физические лица.

Как и в любом юридическом документе, в договоре о безвозмездной аренде должны быть прописаны стороны сделки без сокращений и с занесением всех необходимых реквизитов. Очень четко нужно описать само помещение. Или его часть. По прочтении соглашения не должно ни у кого вызывать вопроса, о каком помещении идет речь. В обратном случае соглашение будет являться недействительным. Еще нужно обозначить, кто из сторон несет расходы по текущему и капитальному ремонту. Как правило, это будет ссудополучатель.

В законодательных документах прописано, но не является обязательным условием - это срок такого вида сделки. Договор является бессрочным, и в случае возникновения желания или появления каких либо других надобностей прекращения отношений безвозмездной аренды, данная сторона предупреждает об этом другую сторону за один месяц. Ну, или стороны изначально в договоре указывают нужный срок.

Соглашение

При оформлении письменного договора между сторонами, помимо соблюдения основных требований к общему содержанию документа и соблюдения норм, необходимо акцентировать внимание на отсутствии арендной платы.

И, конечно же, хотелось бы отметить, что данный вид соглашения никак не должен быть инструментом в сокрытии доходов от сдаваемого в аренду помещения. Ведь, помимо незаконности такого желания, в случае недобросовестного лица, которое использует ваше помещение в своих целях и не заплатит вам арендную плату, вы не сможете обратиться в суд, т.к. вы изначально заявили об отсутствии такой платы. Т.е. в итоге вы будете заведомо проигравшей стороной.

Данный вид соглашения используется в качестве подтверждения законного нахождения в помещении не его собственника. Так как помещение передается бесплатно, стороны могут между собой не оформлять отношения, однако это делается для контролирующих органов.

Стоит понимать, что данный вид документа идентичен всем остальным , именно поэтому можно считать его такой же ссудой, только направленной в немного другой сфере деятельности. В случае безвозмездной аренды строится все исключительно на бесплатной основе, а также деле документа, которым служит какое-либо помещение, сдаваемое в аренду именно в этот промежуток времени.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Особенности безвозмездной аренды

Действительные законодательные нормы РФ не запрещают передавать во временное пользование помещения без взимания платы. По сути, данный тип отношений представляет собой аренду с сохранением права собственности за владельцем и с наложением определённой ответственности за состояние имущества на арендатора.

Безвозмездная аренда имеет несколько особенных черт:

1. Плата за пользование полностью отсутствует.
2. Арендатор несёт ответственность за сохранность помещения в первоначальном виде. Если по вине арендатора возникают неисправности, эксплуатационные параметры объекта недвижимости ухудшаются, он обязан восстановить объекты аренды первоначальный вид.
3. Во временное пользование могут быть переданы любые помещения нежилого назначения, включая обособленные сооружения и конструкции, складские комплексы и т.д.
4. Безвозмездная аренда должна подкрепляться соответствующим договором между участниками. Договор оформляется в письменной форме и скрепляется подписями сторон.

Основное назначение договора безвозмездной аренды заключается в фиксировании правоотношений, возникающих между арендодателем и арендатором. Письменный договор помогает определить конкретные обязанности и права сторон, фиксирует пределы правоотношений, возникающих между ними.

Договор выступает в качестве доказательства имеющихся отношений между сторонами.

Образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения

Село Синицына, Костромской области

Договор о безвозмездной аренде

Нежилого помещения, находящегося по проспекту Мира, 67

1. Гражданин А. Т. Путин, проживающий по улице Конашевича, 7 является арендодателем (Паспортные данные: 24 03 898970), гражданское лицо Запорожцев П. Г, проживающий по проспекту Москва-Таллин, 85 является арендатором данного объекта (Паспортные данные: 45 12 304829).
2. Помещением под склад будет однокомнатная квартира по адресу проспект Мира, 67, находящаяся на четырнадцатом этаже.
3. Оценочная сумма ежемесячных выплат отсутствует, так как, помещение всецело сдается, сугубо на вольной от финансовых затрат основе.
4. Число, на которое предположительно будет произведена данного рода ответственность, в виде заключения основного договора, является 12 августа 2007 года.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

Структура договора

Согласно общим правилам документооборота договор безвозмездной аренды нежилого помещения состоит из следующих разделов:

1. Предмет договора. Здесь указывается передача в безвозмездное пользование помещением нежилого назначения. Также необходимо указать, кому оно принадлежит на праве собственности, и подтвердить правоустанавливающими документами.
2. Срок действия договора. Здесь может быть указан любой период, в течении которого между сторонами сохраняются арендные отношения.
3. Права и обязанности участников арендного соглашения. Собственник помещения обязуется предоставить свое имущество в пригодном для использования состоянии, отвечающим всем санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим нормам. В свою очередь арендатор обязуется нести расходы на содержание объекта, а также прочие затраты, связанные с эксплуатацией нежилого помещения. Также указывается обязанность обеспечить сохранность имущества с момента передачи помещения в аренду и до возврата. При этом ответственным за исправление повреждений, устранение последствий аварии будет непосредственный собственник. При условии, что проблемы возникли не по вине арендатора.
4. Порядок передачи. Здесь указывается, что передача нежилого помещения осуществляется на основании акта приёма-передачи.
5. Ответственность участников договора. Этот раздел включает в себя перечень мер ответственности, закреплённых за каждой из сторон соглашения.
6. Основания и порядок расторжения. В этом пункте указываются условия сотрудничества, возможности для расторжения договора в одностороннем порядке или по согласованию сторон.
7. Разрешение конфликтов. Претензионный порядок обязательно обозначается в тексте договора. Если конфликтная ситуация не урегулирована, спор передаётся на рассмотрение в арбитражный суд.
8. Форс-мажор. Здесь необходимо указать, на каких основаниях и из-за чего стороны могут быть освобождены от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязанностей по договору. Кроме того, указывается обязанность сообщать о появлении форс-мажорных ситуаций в установленные сроки.
9. Дополнительные условия. Если между сторонами имеются дополнительные договорённости относительно порядка использования помещения нежилого характера, они должны быть оговорены в тексте соглашения. В противном случае при наступлении споров они не учитываются.
10. Персональная информация сторон. В этом разделе указываются наименования участников (ФИО или название юридического лица), данные об адресе постоянной регистрации, прочие реквизиты. Стороны соглашения обязаны проставить свои личные подписи.
11. Список приложений.

Приложения к договору

Как и во всех сферах договоров, в этом документ следует строго в обязательном порядке прикладывать те или иные документы, которые посвящены исключительно данной деятельности, дабы максимально точное представление о произошедшей ситуации, а также обо всем подтексте актов в целом.

Такого рода приложениями служат:

1. Непосредственное заявление от обеих сторон, которое должно взимать в себя все основополагающие факты, вроде дат и прочих данных.
2. Для заключения договора нужно иметь паспорт и свидетельство арендодателя. Делается это сугубо для удостоверения полноценной личности, а также того, что квартира, участвующая в трениях, принадлежит ему.
3. Подлинники заявлений предварительного договора. Впоследствии следует предъявить и настоящий договор, проще говоря, сразу взять реалии основного договора;
4. Если орган, непосредственно в который подавалось заявление потребует, то надо будет предоставить ситуационный план данного здания. Все это реализовывается на предмет каких-либо негодностей или неувязок.
5. Так как случаи бывают разные, то, возможно, потребуются дополнительные виды документов. Однако, бывает это не часто и требующиеся договора является элементарными в плане их получения.

Форма договора

Форма договора выполнена сугубо в деловом стиле. Должны обязательно присутствовать личные данные тех или иных лиц, участвующих в таком роде безвозмездной сделки.

Также одним из основополагающих значений является то, что в данном роде сделки участвуют другого рода термины, которые закреплены лишь за этим видом деятельности, а именно:

1. Ссудодатель – это полноценный владелец того или иного помещения, отдаваемого в руки физического или юридического лица, который проверен законодательством, дабы можно было быть спокойным за все произошедшее.
2. Ссудополучатель – человек, получающий, даваемую ему в безвозмездное пользование разномастное недвижимое имущество. Цель, которую преследует данный человек всегда разнообразная, однако, чаще всего это открытие своего бизнеса или использование такого помещение в виде склада.

Структура договора:

1. Основополагающий набор переменных, таких как паспортные данные людей, участвующих в непосредственной осуществлении такого рода сделки.
2. Максимально приближенная к реальности характеристика непосредственного объекта.
3. Некоторые предвкушают простоту заполнения, а также составления безвозмездного договора аренды нежилого помещения, но это не так легко, как кажется. Следует взять соответствующие справки о том, что ссудодатель имеет право на такой вид действий.
4. Также следует указать примерное число, когда будет заключен безвозмездный договор.

Регистрация договора

Регистрация безвозмездного договора об аренде нежилого помещения проходит абсолютно идентичным образом, как и другие виды регистраций.

Весь смысл заключается в дате, на которую будет заключен акт, а время, в свою очередь, может быть лишь трех видов и каждый имеет собственный исход:

1. Первым является договор на срок менее одного года . Суть в том, что при таком варианте регистрация не производится и как следствие, не несет абсолютно никакой ответственности перед законодательством РФ, но и оно не сможет защитить любое из лиц в ходе каких-либо трений.
2. Часто бывает, что обе стороны не могут определиться со сроками, а документ без основополагающих временных мер не производится, а если он не зарождается, то и не осуществляется регистрация.
3. Полноценный документ, защищающий права всех сторон, заключается исключительно при сроке более года. При этом все действие идет строго в ногу с законодательством, а также с определенного рода документацией, которая было описана выше.

Расторжение договора

После полноценного окончания всего процесса, с помощью которого и происходит заключение, можно произвести действие расторжения, производится оно в четырех случаях:

В свою очередь арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при наличии таких обстоятельств:

• в процессе эксплуатации нежилого помещения выявлены существенные недостатки, информация о которых собственник утаил;
• арендодатель препятствует свободному доступу к объекту соглашения;
• в процессе пользования правом на нежилое помещение арендатор выявил третьих лиц, которые заявляют о своих правах на объект аренды;
• имущество, переданное по акту приёма-передачи, оказалось в непригодном состоянии.

Долгосрочный договор

Заключается с помощью составления определенных документов и с последующем согласованием с гражданским законодательством Российской Федерации. Чаще всего данное направление используют сугубо в сфере бизнеса и всевозможных стартапов.

Безвозмездное пользование жилым помещением

Так же бесплатно сдавать можно и жилые помещения. В этом случае будут использоваться не только правила аренды, но и правила найма квартиры.

Довольно часто безвозмездное пользование недвижимостью используют для получения прописки. Для законного права, для регистрации по месту жительства, гос. Органы нужно предоставить документы, на основании которых произошло заселение. Именно таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. В этом случае не нужно платить налог на прибыль от сдачи квартиры, так как официально арендной платы нет.

Нужно понимать, что в случае разногласий арендодатель не сможет взыскать через суд арендную плату.

Законодательная база

1. Договор обязан быть согласован на предварительном этапе обеими сторонами, дабы они пришли к общему соглашению (данное действие подкреплено третьим пунктом, 607 статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации). Иначе договор является в корне недействительным, следовательно, не несет какого-либо законодательного подтекста.
2. Не стоит забывать один из наиболее важных аспектов, а именно полноценный запрет передавать что-либо из рук коммерческой организации физическому лицу , все это более подробно описано во втором пункте 690 статьи ГК РФ.
3. При заключении будущего договора, стороны все максимально тщательно обрабатывают под средством предварительного общения и договора. Если примерное время аренды более, то предприниматель имеет право на составление и последующую регистрацию контракта (пункт 2, статья 434 ГК РФ).
4. Безусловным плюсом в оформление договора на безвозмездной основе является то, что он может быть заключен на различные временные периоды , как на неопределенный п. 2, 610 статья ГК РФ, так и на определенный п. 1, 610 статься Гражданского Кодекса Российской Федерации.