5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
Гражданское законодательство не содержит положений, которые бы однозначно определяли, каким образом собственник должен выразить свое согласие на передачу в аренду имущества, находящегося у лица на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В связи с этим перед судами при рассмотрении споров встает вопрос: является ли в конкретном случае согласие собственника надлежаще выраженным?
5.1. Вывод из судебной практики: Указание в уставе госучреждения права сдавать в аренду переданное ему имущество является согласием собственника имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 06.10.2006, 13.10.2006 N КГ-А40/8342-06
"...Установив, что на момент заключения оспариваемого договора помещение было закреплено за Академией на праве оперативного управления распоряжением Росимущества от 27 апреля 2005 г. N 487-р и в силу пункта 8.5 устава Академии предоставлено право сдачи имущества в аренду, суды пришли к выводу о соответствии оспариваемого договора требованиям закона.
Данные выводы суд кассационной инстанции считает основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах и требованиях закона.
Доводы заявителя жалобы о неправильном применение судами статей 296, 298, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Закона РФ "Об образовании" и статьи 27 ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" со ссылкой на то, что Академия не вправе была сдавать имущество в аренду без согласования договора с собственником, основаны на ошибочном толковании закона.
Судами установлено, что пунктом 8.5 устава Академии предоставлено право сдачи имущества в аренду. Данные положения устава Академии не противоречат статьи 39 Закона РФ "Об образовании" и статьи 27 ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", согласно которым образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества.
Необходимость согласования сделок по передаче Академией в аренду закрепленного за ней на праве оперативного управления имущества положениями устава Академии либо вышеуказанных законов не предусмотрена..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2007 N А42-1270/2006
"...В соответствии с пунктом 6.7 устава Дом офицеров имеет право самостоятельно сдавать в аренду и арендовать имущество в соответствии с действующим законодательством.
Приняв во внимание изложенное, суды обеих инстанций правомерно указали на отсутствие в действиях ответчика и третьих лиц нарушений положений статей 209 и 608 ГК РФ. Кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с состоявшимися по делу судебными актами..."
5.2. Вывод из судебной практики: Письмо органа исполнительной власти является надлежащим доказательством согласия собственника на заключение договора аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2007 N КГ-А40/11568-07 по делу N А40-19400/07-63-117
"...Судом достоверно установлено, что ответчик владеет помещением, площадью 256,8 кв. м (комнаты 1 - 25, помещение II первого этажа) в здании общежития, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 27/12, на основании заключенного с истцом договора аренды от 25 декабря 2006 г. N А-01/12/06 (заключенного с согласия собственника имущества, что подтверждается письмом заместителя руководителя ТУ ФАУФИ по г. Москве П.В. исх. N 30-10/9863) действительность которого истец в судебном заседании не оспаривал..."
Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2006 N КГ-А40/5975-06-П
"...Довод истца о несоответствии указанной сделки ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику либо лицу, уполномоченному собственником сдавать имущество в аренду, признан несостоятельным.
Материалами дела установлено, что передача нежилого помещения в аренду была предварительно согласована с представителем собственника имущества, что подтверждается письмом Госкомимущества России от 23.06.1996 N ВЗ-13/4672. Указанное письмо было исследовано судами обеих инстанций и признано надлежащим доказательством..."
Постановление ФАС Уральского округа от 10.01.2008 N Ф09-10922/07-С6 по делу N А60-11585/2007
"...Согласие собственника недвижимого имущества на заключение данного договора на срок до 31.12.2005 выражено в письме территориального управления от 09.02.2005 N АЛ-447..."
Постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2006 N Ф09-10696/06-С1
"...Факт своевременного выполнения ФГУП СПО "Металлургбезопасность" требования Роспрома о представлении документов, необходимых для рассмотрения вопроса о заключении договора аренды (письмо от 30.11.2004 N 06-315), а также согласие собственника Роспрома на сдачу помещения в аренду, подтверждается материалами дела (письмо от 21.06.2006 N 06-1402)..."
5.3. Вывод из судебной практики: Собственник имущества может передать право на заключение договора аренды посредством мирового соглашения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2007 N КГ-А40/10613-07
"...Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2004 года по делу N А40-17523/03-102-202 было утверждено мировое соглашение от 14 августа 2003 года, заключенное между Ф., ЗАО "Авиационная компания "Титан Аэро", ЗАО "АТК "Третьяково".
Согласно п. 3 мирового соглашения ЗАО "Авиационная компания "Титан Аэро" представляет ЗАО "АТК "Третьяково" право на передачу в эксплуатацию самолета ИЛ-18В RA-75834 третьему лицу - ООО "АСТЭР" (правопредшественник ответчика).
Таким образом, собственник самолета передал ЗАО "АТК "Третьяково" право на заключение с ответчиком договора аренды, поскольку эксплуатация самолета представляет собой временное владение и пользование им (невозможно осуществить пользование самолетом без его владения).
При таких обстоятельствах признание судом договора аренды самолета ничтожной сделкой является неправомерным..."
5.4. Вывод из судебной практики: Агент вправе от своего имени передавать имущество в аренду, выступая арендодателем, если он уполномочен на это агентским договором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 N Ф09-4856/06-С4
"...Как следует из материалов дела, между обществом (агент) и банком (принципал) заключен агентский договор от 15.09.2004, согласно которому агент обязуется совершать от своего имени и за счет принципала действия по передаче в...
На основании агентского договора 15.09.2004 обществом (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости...
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, общество правомерно, на основании ст. 608, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2004 N 33, поскольку по агентскому договору от 15.09.2004 банк предоставил ему право по сдаче имущества в аренду и осуществлению фактического исполнения заключенных договоров аренды..."
5.5. Вывод из судебной практики: Отсутствие возражений собственников на заключение договора аренды, установленное судом, свидетельствует об их согласии на заключение договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2007 N Ф09-7582/07-С6
"...Полагая, что на день заключения договора аренды, технический подвал, часть площади которого учреждение сдало в аренду истцу, принадлежал не только муниципальному образованию "Город Ижевск", но и гражданам, являющимся собственниками квартир в указанном доме, предприниматель Санникова М.А. обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды мест общего пользования жилого дома от 04.01.2002 N 23/06/1674А недействительным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено... судом... жильцы дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Труда, 4, не возражают против размещения магазина непродовольственных товаров в подвале дома и передаче указанного помещения в аренду.
При таких обстоятельствах выводы судов о том, что договор аренды мест общего пользования жилого дома от 04.01.2002 N 23/06/1674А действителен, не противоречит ст. 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правомерным..."
Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2005 N А35-2770/05-С13
"...Ссылка ответчика на то, что истец не имел права заключать договор аренды только от своего имени, поскольку спорное помещение согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области 28.01.2004, принадлежит на праве общей совместной собственности Погребковой Н.И. и Погребкову В.В., не может быть признана обоснованной, т.к. из материалов дела не усматривается, что Погребков В.В. возражал против заключения данной сделки..."
Читающий бессознательно получает мнение о подписавшемся, что написал собственные мотивы, читая заявление и его содержание. Фактически обращение это заменитель интеллекта заявителя. В случаях, если результат формируется от умственного осознания это бывает очень влиятельным. Заказать правильный документ стоит существенных вложений. Потому что отсутствие неточностей очень важная услуга.
Договор субаренды
Закон однозначно определяет возможность сдачи уже арендованной недвижимости в субаренду: любой договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя. Без такового любые документы и соглашения юридически будут считаться недействительными. Следовательно, каждый субарендатор обязан удостовериться:
согласие арендатора на субаренду?
Соболев Илья Просветленный (28444) 5 лет назад
Почти все ответили в точку.)))))
Формулировки.
Письмо - ООО "Пышечка" являясь собственноиком арендуемого ООО "Булочка" по договору аренды №_____ не возражает в передаче части помещения арендуемого помещения, площадью ___ м. кв. в субаренду ООО "Пончег"
В договоре. - одним из пунктов может звучать так: Арендатор имеет право без согласия арендодателя пердавать арендуемое помещение, так и его части в субаренду.
Арендатор имеет право передавать арендуемое помещение и/или его часть в субаренду при условии обязательного уведомления Арендодателя.
В доп. соглашении.
стороны пришли к соглашению:
1- Арендодатель предоставляет право Арендатору передать чась арендуемого помещения общей площадью ___ м. кв. в субаренду ООО______ на следующих условиях
Субаренда без согласия арендодателя
Не имея возможности приобрести в собственность офисное, производственное или складское помещение для нужд своей фирмы, многие бизнесмены прибегают к аренде подходящей недвижимости. В данном случае договор заключается с собственником здания или помещения, который устанавливает условия пользования сдаваемым в аренду объектом. Вместе с тем, нередки случаи сдачи этой же недвижимости в аренду третьему лицу, где первый арендатор выступает в роли арендодателя. Такая форма отношений называется субарендой и зачастую становится более выгодной для всех участников сделки. Но возможна ли субаренда без согласия арендодателя – собственника недвижимого имущества?
Договор субаренды
Заключая Договор субаренды, стороны обязаны руководствоваться положениями действующего законодательства, в частности соответствующими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Первое, что следует принять во внимание – правом сдачи недвижимого и любого другого имущества в аренду обладает исключительно собственник. При этом он может управомочить какое-либо юридическое лицо сдавать объект в аренду, либо это право этому лицу будет предоставлено законом. Сам же договор субаренды составляется согласно правилам составления обычного арендного договора (исключения могут быть прописаны в соответствующем Законе или правовом акте).
Нужно ли согласие собственника на субаренду?
Закон однозначно определяет возможность сдачи уже арендованной недвижимости в субаренду: любой договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя. Без такового любые документы и соглашения юридически будут считаться недействительными. Следовательно, каждый субарендатор обязан удостовериться:
Получив от арендодателя право сдавать имущество в субаренду, можно, в свою очередь, наделить этим правом субарендатора. Число таких субарендаторов, находящихся в одной «цепочке», законодательством не ограничено.
Ответственность за субаренду без согласия арендодателя
Согласно положениям, прописанным в ст. 167, 168 и 1103 ГК РФ, заключение договора субаренды, выполненное без согласия арендодателя, наделяет последнего право расторгнуть договор аренды, а также затребовать возмещение убытков, вызванных пользованием имуществом, не соответствующим условиям договора. Собственник недвижимости должен прописать возможность субаренды арендованного объекта в договоре, и только это «генеральное» согласие разрешает арендатору заключать договора субаренды.
Сроки действия последних не должны превышать сроки действия договоров, заключенных между арендодателем и собственником. По умолчанию любое продление договора аренды автоматически разрешает продлевать договор субаренды. Разумеется, изначально только при наличии «генерального» согласия на это со стороны собственника.
Договор субаренды
Типовой бланк договора субаренды содержит сопутствующие документы:
Соответственно с пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать по договору субаренды арендованное имущество другому лицу. При получении согласия на передачу по договору субаренды имущества эта норма носит императивный характер изменена договором не может быть. Другими словами, в договоре аренды нельзя предусмотреть, что арендатор имеет право заключать договор субаренды без согласия арендодателя. Но в договоре можно прямо предусмотреть право арендатора на передачу в субаренду имущества. В таком случае добавочного получения согласия арендодателя на заключение договора субаренды не нужно.
Законодатель не устанавливает форму и порядок дачи арендодателем согласия на выполнение сделки по передаче в субаренду арендованного имущества. Согласие арендодателя на заключение договора субаренды можно оформить в виде письма, протокола, соглашения,дополнения к договору аренды и так далее, копию которого субарендатору после ознакомления с оригиналом нужно получить на руки.
Когда в договоре аренды не предусматривалось право арендатора передавать арендованное имущество в субаренду, то получение данного согласия после заключения договора аренды будет изменением условий договора аренды в части прав арендатора по применению арендованного имущества. Ввиду положений пункта 1 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ соглашение об изменении договора исполняется в той же форме, что и договор. Потому, если договор аренды удостоверяется нотариально, то и согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду должно быть оформлено нотариально. Неыполнение формы сделки влечет за собой ее недействительность. Поэтому недействительность согласия арендодателя за собой повлечет недействительность договора субаренды, ведь заключение договора субаренды без согласия арендодателя не соответствует закону.
В согласии с частью 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным. Поэтому и в образце договора субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта договора субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.
В согласии с частью 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ договор субаренды нельзя заключать на срок, который больше срока договора аренды. Заключение арендатором и арендодателем договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В таком случае необходимо заключить новый договор субаренды на срок, который соответствует сроку действия договора аренды.
Когда договор аренды и договор субаренды предполагают симметричные условия о том, чтобы продлить срок действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от того, чтобы продлить договора, то действие договора субаренды продлено в случае продолжения действия договора аренды.
Прекращение договора аренды, которое считается заключенным на неопределенный срок в порядке, который предусмотрен пунктом 2 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ (предупреждая другую сторону аренды за три месяца), влечет прекращение действия договора субаренды.
Прекращение досрочно договора аренды влечет за собой прекращение договора субаренды, заключенного в соответствии с ним. Субарендатор в таком случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, которое находится в его использовании по договору субаренды, в пределах срока,который остался на условиях, которые соответствуют условиям прекращенного договора аренды (статья 618 Гражданского Кодекса РФ).
Типовой договор субаренды имеет приложения:
Образец договора субаренды
Вернуться назад на
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.
В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде), законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью).
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным.
Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.
В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.
Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.
Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.
Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.
Первое и самое главное требование, которое должно быть выполнено при передаче уже арендованного помещения третьему лицу, – это получение согласия от арендодателя на субаренду, составленное по образцу текущего года. Данное правило установлено гражданским законодательством и позволяет избежать сложностей, связанных с тем, что сделка признается недействительной.
Без составления такого документа и без наличия в основном договоре ссылки на предоставление арендатору права передавать помещение в субаренду возможность заключения сделки не предусмотрена. Чтобы соглашение приобрело юридическую силу, документ должен быть оформлен по образцу и содержать все существенные моменты. Рассмотрим подробнее, как это сделать и какие условия обязательно должны присутствовать в разрешительном акте.
Любую площадь можно сдать в субаренду, если соблюдены все условия проведения сделки. Чаще всего такой вариант применяется в отношении нежилых помещений, когда собственник не хочет возиться со сдачей площадей в наем и передает это право арендатору. При этом стоимость аренды может быть увеличена по желанию этого лица.
В ГК РФ субаренда трактуется как юридически значимая сделка, участие в которой принимают не менее трех лиц: арендодатель, арендатор и субарендатор. Изначально помещение передается во временное пользование арендатору, а уж затем он оформляется договор субаренды и передает площади третьим лицам – субарендаторам. Для каждого участника сделки такой вариант несет свою выгоду, включая субарендатора.
Главным условием заключения сделки считается наличие разрешения владельца помещения на проведение такой операции. При этом гражданин или компания должны владеть собственностью на основании официальных документов и иметь представление о том, кому и на каких основания имущество повторной отдается в использование.
Чтобы в дальнейшем избежать недопонимания, помимо того, что в основном соглашении прописывается пункт о возможности передачи имущества в субаренду, так еще и сам собственник должен подтвердить отсутствие возращений со своей стороны специальным письменным актом. Данный документ выступает в роли приложения к основному договору и в дальнейшем может стать фактическим доказательством в суде.
Образца такого документа не существует, и гражданину придется составлять его самостоятельно в произвольной форме. С другой стороны, в интернете можно найти пример готового согласия и воспользоваться им для составления собственного документа.
Какие риски могут иметь место при участии сторон в сделке по субаренде?
В юридической практике юристы периодически сталкиваются с ситуациями, когда участники договора субаренды пострадали в результате проведения данной сделки. Следует отметить, что договоры субаренды действительно сопровождаются значительными рисками, и в качестве наиболее серьезных можно указать следующие:
Вид риска | Описание |
На арендатора ложится двойная ответственность | Этот участник берет на себя ответственность по надлежащей эксплуатации помещения перед собственником и обязуется предоставить полноценную площадь субарендатору. Не всегда субарендатор бережно относится к имуществу, а арендодатель принимает в зачет расходы по содержанию имущества. |
Арендатор отвечает перед субарендатором за качество помещения | Капитальный ремонт должен быть проведен своевременно, и все коммунальные услуги должны поступать беспрепятственно. |
Права субарендатора могут быть нарушены | В случае расторжения основного договора акт субаренды автоматически прекращает свое действие. |
Собственник не всегда имеет представление о действия арендатора | Арендатор может не уведомить арендодателя о заключении новой сделки субаренды. |
Чтобы максимально минимизировать возможные риски, стоит заранее побеспокоиться о тщательном составлении договора аренды помещения и указании в нем всех необходимых пунктов. Кроме того, в случае заключения соглашения важно подписать документ о согласии собственника на предоставление имущества в субаренду.
Какие моменты обязательно должны быть прописаны в согласии?
С учетом вышенаписанного можно сделать небольшой вывод о том, что заключать договор субаренды можно, но при соблюдении двух условий. Во-первых, это должно быть разрешено основным договором, а во- вторых, только при абсолютном, письменном согласии собственника.
Без выполнения данных требований договору субаренды не получит юридической силы и может быть прекращен в любое время без письменного уведомления сторон.
Согласие – это документ, который не имеет строгой формы, однако в нем должны присутствовать важные условия:
- дата составления документа;
- личные данные сторон сделки;
- объект, в отношении которого дается разрешение;
- срок действия документа;
- подпись собственника.
В отсутствие хотя бы одного из указанных пунктов согласие также потеряет юридическую значимость.
Заключение
Разрешение на проведение сделки по передаче нежилого помещения в субаренду является необходимым документом. Это требование прописано в Гражданском кодексе и считается одним из основных условий проведения такой сделки. В отсутствие документа договор субаренды может быть прекращен в любой момент без направления сторонам уведомления.