Организация предоставления земельных участков различных категорий выявила ряд проблем, которые целесообразно рассмотреть в рамках процедуры формирования и кадастрового учета, в том числе роли муниципальных образований в этих процедурах. Как уже было выше сказано, земля может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности.

Относительно земель, находящихся в частной собственности, остро стоит проблема выделения участков на местности, уточнения данных
кадастрового учета.

В большинстве своем земли, находящиеся в частной собственности представляют собой условные земельные участки граждан, не выделенные на местности и не поставленные на государственный кадастровый учет.

Основная проблема, связанная с землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности, состоит на сегодняшний день в том, что в большинстве своем эти земли не разграничены на собственно земли Российской Федерации, земли субъектов РФ и земли, находящиеся в собственности муниципальных образований.

По землям сельскохозяйственного назначения процент разграниченных земель составляет около 0,5%, а по землям населенных пунктов он не превышает 1%.

Федеральным законом от 17 апреля 2006 года №53-ФЗ внесены изменения в федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые призваны разграничить государственную собственность на землю.

Однако разграничение это номинально, т. к. совсем небольшой процент земель находится под зданиями и сооружениями, а также предоставлен органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления.

Практически нерешенным не практике остается вопрос о разграничении вакантных земель, относящихся к различным категориям. Как раз вопрос категории и разрешенного использования в этом аспекте является ключевым, а значит и вопрос смены категории и разрешенного использования. От этих характеристик земель зависит, к чьей прерогативе относится распоряжение земельными участками и разрешение вопросов, связанных с предоставлением земельных участков гражданам и юридическим лицам.

На сегодняшний день вопрос приобретения земельных участков в собственность или заключение договора аренды земли с муниципалитетом очень актуален. Особенно велик спрос на земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, находящихся недалеко от черты поселения. Связано это, в основном, с проблемой непрерывного роста цен на жилье, решить которую в настоящий момент не удается, ни с помощью увеличения темпов роста строительства, ни с расширением ипотечного кредитования и введением различных социальных программ в этой области. И наш регион не является исключением. Этот возрастающий спрос необходимо удовлетворять и, в первую очередь, за счет первичного рынка, т. е. предоставления земельных участков из муниципальной и государственной собственности. И пока вопрос о разграничении остается открытым, решить проблему в корне не удастся.

Выше был рассмотрен порядок предоставления земельных участков под строительство. На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что этот порядок не действует в должной мере, и не может действовать по объективным причинам. Рассмотрим их подробнее.

Необходимым этапом предоставления участков под строительство без предварительного согласования мест размещения объектов является формирование участка. Это достаточно трудоемкий, длительный и затратный процесс. Согласно ЗК РФ, инициатором проведения работ по формированию земельного участка и заинтересованным лицом в случае предоставления без предварительного согласования мест размещения объектов должен являться соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на соответствующие земли). Проведение торгов (конкурсов, аукционов), в том числе публикация извещения и другие необходимые процедуры, также ложится на плечи муниципалитета. Возможно проведение этих работ сторонней организацией по договору с вышеуказанными органами. И только после проведения торгов выявляется победитель – потенциальный собственник или желающий заключить договор аренды земельного участка. Только на этом этапе окупаются мероприятия по формированию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, проведению торгов.

Схожая ситуация и с предоставлением земель под строительство с предварительным согласованием мест размещения объектов. Существует целый спектр необходимых работ, которые должен осуществить муниципалитет своими силами и за собственные средства: определение вариантов размещения объектов и проведение процедуры согласования, в случаях, предусмотренных федеральными законами, с государственными органами, органами местного самоуправления и муниципальными организациями; информирование населения городских и сельских населенных пунктов о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, а также землепользователей, землевладельцев и арендаторов государственных и муниципальных земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в связи с изъятием земельного участка. Окупаются эти работы только при заключении договора аренды.

В настоящее время наблюдается обратная ситуация. Так как у муниципалитета нет средств и возможностей для проведения комплекса мероприятий по формированию и предоставлению земельных участков, а спрос на них существует и достаточно высок, заинтересованные в получении земли под строительство граждане и юридические лица «подменяют» органы местного самоуправления в части исполнения этих функций – сами обращаются в специализированные организации с целью формирования участка, являются инициаторами проведения торгов и «координируют» эту деятельность, т. к. напрямую заинтересованы в отсутствии других претендентов еще и в силу необходимости возврата уже вложенных средств. С формальной точки зрения это прямое нарушение земельного законодательства.

В качестве возможного выхода из сложившейся ситуации можно предложить выборочное формирование земельных участков органами местного самоуправления. Если готовить к торгам не все сплошь участки, а выбирать из них только самые ликвидные, имеющие наибольший спрос на рынке, это позволит сэкономить бюджетные средства и будет гарантией их последующей выгодной реализации. При этом выборка должна опираться на тщательный анализ ситуации на рынке земельных участков, соотношения спроса и предложения, цен и других экономических характеристик.

Для того чтобы определить приоритетные направления деятельности в этой области, муниципалитету необходимо обладать исходной информацией. Именно с этой целью целесообразно проводить инвентаризацию.

Первым этапом проведения инвентаризации является выбор наиболее интересных для потенциального инвестора территорий. При выборе следует руководствоваться не только местоположением земельных участков, но и их категорией, разрешенным использованием, возможностью перевода из одной категории в другую, возможностью изъятия земель в случае нецелевого использования и т. д.

Далее по выбранным территориальным направлениям проводится работа по выявлению неиспользуемых земель и земельных участков, используемых собственниками неэффективно или используемых не по целевому назначению.

Следующим шагом должно быть рассмотрение вопроса о предоставлении выявленных на предыдущем этапе земель: когда они были выделены, кому, и на каком основании.

Затем определяется правовое и фактическое положение использования земельного участка на сегодняшний день. Возможны несколько вариантов:

1. Собственник земельного участка, землевладелец или землепользователь в ходе проведения работ по инвентаризации выявлен и заинтересован в дальнейшем использовании участка согласно целевому назначению. При этом он самостоятельно проводит работы по уточнению и установлению местоположения объектов землеустройства, их границ и т. д. В этом случае, инвентаризация в отношении участка прекращается на данном этапе.

2. Собственник, землевладелец, землепользователь выявлен, но при этом не использует участок, или использует неэффективно или не по назначению. В таком случае целесообразно проводить смену собственника или же менять категорию или разрешенное использование. Добровольно или в судебном порядке участок изымается в фонд перераспределения земель (земли запаса) и затем предоставляется эффективному собственнику или землепользователю в предусмотренном Земельным кодексом РФ порядке.

3. Собственник не выявлен, т. е. он либо не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, либо ликвидирован (юридическое лицо), но право собственности или иное право осталось закреплено за ним и т. д. Тогда целесообразно также переводить земельный участок в фонд перераспределения земель (для земель сельскохозяйственного назначения) или земли запаса (для других категорий земель).

Согласно ст. 13 Федеральному закону от 18 июня 2001 №78-ФЗ «О землеустройстве», инвентаризация земель проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

Инвентаризация земель может проводиться на территории Российской Федерации, на территориях субъектов, муниципальных и других административно-территориальных образований, на землях отдельных категорий, землях промышленных предприятий и населенных пунктов.

Как правило, инвентаризация проводится при отсутствии или неполноте правоустанавливающих документов на земельные участки, несоответствии их фактическому местоположению и площади, изменению правообладателей земельных участков. Процедура инвентаризации обязательна при проведении реорганизации юридического лица для составления разделительного баланса или договора о присоединении (слиянии).

Утвержденные в установленном порядке материалы инвентаризации являются основой для подготовки действительных правоустанавливающих документов, согласования и закрепления границ земельных участков, проведения межевания и дальнейшего прохождения государственного кадастрового учета.

Инвентаризация земель обеспечивается проведением комплекса мероприятий: подготовительных работ по сбору и анализу имеющихся правоустанавливающих документов, аэрофотосъемочных, топографо-геодезических, картографических работ, других необходимых изысканий и обследований, согласованием границ земельных участков, формированием отчетной землеустроительной документации.

По результатам инвентаризации формируется землеустроительное дело (отчет), содержащее необходимые землеустроительные документы и карту (план) территории, на которой отображены местоположение, размеры, границы земельных участков, границы ограниченных в использовании частей, а также прочно связанные с землей объекты недвижимости.

Исходя из состава работ, проводимых при инвентаризации, важно отметить два аспекта:

1. Инвентаризация должна проводиться специализированными государственными предприятиями

2. Источником средств, направляемых на проведение работ по инвентаризации является бюджет различных уровней, в зависимости от разграничения прав на земельные участки.

Поскольку не завершена работа по разграничению прав на земельные участки, определение источников финансирования работ по инвентаризации становится проблемой, которая препятствует эффективному управлению национальным богатством.

В этой статье мы постараемся разобраться с некоторыми наиболее распространенными проблемами, с которыми сталкиваются владельцы дачных участков и загородных домов.

Виды частных земельных участков:

Сельскохозяйственного назначения;
. территории населенных пунктов.
Внутри каждой из категорий существует также разделение на виды разрешенного использования, которых насчитывается несколько сотен. Наиболее распространенные из них - под индивидуальное жилищное строительство, под дачное строительство, для садоводства, для огородного или дачного хозяйства.
Участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать государству, российскому юридическому лицу или гражданину Российской Федерации, продажа таких территорий иностранным лицам запрещена.
Есть также участки, которые изъяты из оборота, сделки с ними запрещены.

Суть проблемы

В данный момент не все участки земли оформлены надлежащим образом. Это связано с тем, что многие из них оформлялись еще согласно законодательству СССР, другие - в соответствии с требованиями, принятыми в Российской Федерации. Государство стремится к упорядочиванию этого процесса, чтобы у всех владений были выделены свои границы, и чтобы каждый участок был поставлен на кадастровый учет.
К законодательству, регулирующему права владельцев земельных участков, относятся: Земельный кодекс и ряд Федеральных законов. В этих документах описаны права владельцев, порядок продажи и передачи участков в наследство, различия между землями сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов и многое другое.
Во времена СССР вся земля принадлежала государству. Гражданам участки предоставлялись в бессрочное (постоянное) пользование или в наследуемое пожизненное владение. Оформление территорий в собственность стало проводиться с 1990 года. Причем должного внимания оформлению документов не уделялось. Свидетельства на право собственности выдавались на основании заявления, а их выдача нигде не фиксировалась. Это послужило корнем многих проблем с земельными участками. Такая неразбериха в правах на собственность и границах является благоприятной средой для мошенников.
Большая часть населения по настоящее время не имеют прав собственности на землю, выделенную еще при СССР. Такими участками можно пользоваться, но чтобы оставить его в наследство или продать придется все же оформить собственность.
В собственность участки земли передавались и передаются путем их приватизации. До определенного размера такие территории передаются бесплатно, если норма превышена - необходима доплата.

Основные проблемы владельцев дачных участков


До сих пор остаются нерешенными многие проблемы с оформлением документов на земельные участки , основными из которых являются:
1) В старых дачных поселках большинство земельных участков все еще не оформлено в собственность, что в основном связано с отсутствием каких-либо документов (свидетельств, договоров, расписок, выписок, актов).
2) Отсутствие точных границ участка. Согласование места расположения территории и проведение землеустроительных работ - процедура достаточно емкая. Привлекается специализированная организация для измерения границ, получается кадастровый паспорт на участок, в котором указано его местоположение. Некоторые из указанных этапов требуют определенных материальных затрат.
3) Нередкими являются ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько хозяев. При этом иногда у каждого из них есть документы, подтверждающие право собственности, выданные еще во времена СССР или в начале 90-х годов.
4) Дачный поселок является собственностью товарищества или организации с начала 90-х годов, но у нее отсутствуют документы или неправильно оформлены.
5) Земельный участок находится в ограниченном использовании из-за сетей, проходящих по его территории, установленных сервитутов, дом или участок условно поделен на несколько семей, отчуждение части участка другому лицу.
Если пришлось столкнуться с ситуацией, когда границы участка обозначены, но проблема с оформлением документов возникла со стороны других лиц (например, соседей, председателя правления), то самым надежным и быстрым, хоть и не приятным, вариантом будет обращение в суд. Если даже у владельца не будет хватать каких-то документов на землю, но он пользовался ею более 15 лет, - дело будет решено в его пользу.
К другим проблемам дачников относится недостаток в обеспечении дачных поселков коммуникациями, в основном из-за изношенности и малой мощности инфраструктуры районов (в основном это качается электричества).
Участки, оформленные в право бессрочного (постоянного) пользования или пожизненного владения
Большое количество дачных участков по настоящее время оформлены в бессрочное (постоянное) пользование или на правах пожизненного наследуемого владения. Такой землей можно пользоваться, но ею нельзя распоряжаться. За владение ею с дачника каждый год взымается земельный налог, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. Срок переоформления участка в право собственности не лимитирован и гражданин может вообще не заниматься эти вопросом.
Участок можно приватизировать у государства в случае, если на нем построен дом, на который полностью и правильно оформлены в собственность все документы. Приватизация также проводится после определения и указания координат границ владений. Участок ставится на кадастровый учет и гражданину выдаются документы на право собственности.
Приватизация может быть бесплатной или платной. Платная, в свою очередь, может быть льготной или нет. Не бесплатную могут претендовать те, кто оформил документы о праве собственности на дом до 1 июля 1990 года. Приватизировать участок, пользуясь льготами, могут граждане, оформившие собственность на дом до 30 октября 2001 года. Для всех остальных приватизация проводится за полную стоимость.

Наша компания предлагает юридическим и физическим лицам воспользоваться услугами наших юристов по вопросам проведения сделок с землёй и её оформлению. Наши услуги Мы готовы полностью сопроводить любую сделку с земельными участками. Независимо от её сути, мы выполним не только правовой анализ самого объекта и документации на него, а и обеспечим оперативную регистрацию прав на землю в Росреестре. Грамотная подготовка и проведение сделки – неотъемлемая часть общей процедуры по переходу права собственности или права пользования земельным.

Однако в силу действующего законодательства использование земли в Российской Федерации является платным. И, не оформляя соответствующие правоотношения (договор аренды или право собственности), собственники зданий рискуют быть привлеченными к административной ответственности в виде административных штрафов, исчисляемых от кадастровой стоимости такого земельного участка. Зачастую процесс оформления земли (начиная с получения кадастрового паспорта, заканчивая регистрацией договора аренды или перехода права собственности) занимает очень много времени и сил у тех, кто пытается решить данный вопрос самостоятельно, не прибегая к помощи юристов. Именно поэтому мы считаем, что оформлением земли под объектами недвижимости должны заниматься профессионалы с многолетним опытом. Возникновение необходимости оформить земельные участки под зданиями Как показывает практика, Клиенты обращаются к Юристам в большинстве случаев лишь при возникновении сложностей с решением данного вопроса Клиенты обращаются к юристам, когда оформление земли под зданием зашло в тупик, и решение данной проблемы требует больше времени и усилий, чем при работе с самого начала.

Услуги по оформлению земельных участков

Для начала стоит отметить, что юридическое оформление земельного участка зачастую называют приватизацией. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, проведение данной процедуры возможно далеко не во всех случаях. Адвокаты вправе предлагать свои услуги по оформлению земельных участков, только если регистрируемая земля не относится к территориям национальных парков, заказников, природных заповедников, курортным и лечебно-оздоровительным зонам.

Как избежать проблем при оформлении в собственность земельного участка?

Также не менее важно узнать, насколько реально подвести к электричество и другие коммуникации… Земля земле рознь Если вы присмотрели себе кусок земли вне организованного поселка или садового товарищества, нужно тщательно проверить все документы. Первое, на что обращайте внимание, - категория и вид разрешенного использования участка. Грубейшей ошибкой будет покупка земли сельскохозяйственного назначения - вам не удастся получить разрешение на строительство или оформить возведенный дом (суд может признать его самовольной постройкой и обязать снести).

Есть недвижимость, нет земли или проблемы оформления прав на землю под объектами недвижимости

Ну а как приобрести партнеров без впечатляющей презентации об успешно продвигающемся бизнесе и множестве чистых со всех сторон активов? Невозможно. Итак, мы подошли к инвентаризации основных средств компании. И какие же активы исследуются в первую очередь? Конечно, недвижимость. И если компания немолодая, то очень велика вероятность, что эта самая недвижимость была приобретена в каком-нибудь лохматом году без надлежащего оформления.

Проблемы оформления земельного участка

Самара Ответы юристов (8) Добрый день. Уточните, пожалуйста: деньги получены в счет оплаты дома, а документы на этот дом у покупателя есть? 12 Февраля 2014, 08:41 Есть вопрос к юристу? Если документы на дом есть, то, на котором расположен дом, также принадлежит собственнику дома. В земельном законодательстве действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости: п.5 статьи 1 Земельного кодекса РФ: единство судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков Это означает, что при продаже дома продавец автоматически передал право собственности на земельный под ним.Для оформления права собственности на земельный участок Вам необходимо установить его границы (провести межевание), поставить на кадастровый учет и зарегистрировать на основании кадастрового паспорта и документов на дом право собственности на зем. 12 Февраля 2014, 08:45 Признать в судебном порядке право собственности на.

Стародумова С.Ю., преподаватель кафедры гражданского права и процесса Саратовского юридического института МВД России.

В статье проанализированы наиболее актуальные проблемы приобретения права собственности на земельные участки, рассмотрены различные способы признания права собственности на землю, выявлены противоречия действующего законодательства и предложены пути их решения.

In article the most actual problems of buying of the property on the ground areas are analysed. Various ways of a recognition of the property right to the ground are considered. Contradictions of the current legislation are revealed and ways of their decision are offered <*>.

<*> Starodumova S.Yu. Certain topical issues of acquisition of a right of ownership to land in the Russian Federation.

Разнообразие форм собственности на землю, закрепленное Конституцией РФ, обусловило широкую систему возникновения прав на данный природный ресурс. Учитывая, что отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом, до настоящего времени идет спор, какой отрасли права отдать преимущество: гражданскому, земельному или административному праву?

С одной стороны, земельные отношения носят имущественный характер. То, в какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских отношений, устанавливается земельным законодательством, в свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникли именно на основе административных актов.

В рамках общей характеристики первоначальных и производных способов приобретения права собственности способам приобретения прав на земельные участки присущи свои особенности. Анализируя в настоящей статье различные способы приобретения прав на земельные участки, можно констатировать, что приобрести в собственность земельный участок можно только производными способами.

Во-первых, земли, не принадлежащие физическим или юридическим лицам, являются собственностью государства (ст. 16 ЗК РФ).

Во-вторых, если собственность на земли не разграничена, то распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления, т.е. при отсутствии установленного собственника данное недвижимое имущество не признается бесхозяйным <1>, хотя на практике у большинства объектов недвижимости не определены хозяйствующие субъекты, что приводит не только к разрушению объектов недвижимости, но и угрожает жизни и здоровью населения. Так, при расследовании пожара в Доме ветеранов в Республике Коми было выявлено, что у данного учреждения отсутствует какой-либо юридический статус. Данный факт привел к гибели людей, а также выявил проблему установления статуса как здания, так и земельного участка, необходимого для его использования.

<1> Ст. 10 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 1 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

В-третьих, порядок передачи земельных участков в собственность, деление территорий по целевому назначению, ограничения по передаче земель в собственность закреплены как земельным, так и федеральным законодательством.

И наконец, возникновение, изменение либо прекращение прав собственности подлежат государственной регистрации.

Отметим, что действующее законодательство предусматривает три основные категории способов признания права собственности на землю:

• переоформление ранее принадлежавших прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами (п. 9.1 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст. 265 - 267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ);
• административный порядок признания права собственности на земельные участки (ст. 28, 36 ЗК РФ);
• гражданско-правовой способ признания права собственности на землю (ст. 34, 37, 38 ЗК РФ, ст. 217, 552, 1181 ГК РФ).

Полагаем, что отдельно можно выделить судебный способ установления права собственности на землю (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ). Из указанных способов наиболее распространенным в существующей экономической формации представляется гражданско-правовой способ, выражающийся в заключении сделок купли-продажи земельного участка, выкупе земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлении права собственности в связи со вступлением в наследство и в совершении ряда других гражданско-правовых действий.

На практике большинство проблем связано с установлением права собственности на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Так, при определении принадлежности зданий и сооружений определенному собственнику нельзя обходить стороной вопрос о "единстве судьбы" земельного участка с таким имуществом. Фактически при определении принадлежности здания, сооружения либо иного недвижимого имущества собственнику происходит борьба за право распоряжаться земельным участком, необходимым для использования такого имущества.

В частности, обращают на себя внимание случаи неоднократного освещения в СМИ ситуации вокруг здания на улице Новаторов, г. Москва, которое местная православная община считала бывшим храмом. При этом налицо противостояние чиновников и общества, ставшего на защиту спорного по статусу строения (то ли центральный теплопункт, то ли остов церкви, освященной в 1914 г.). За четыре года бюрократических отписок так и не последовало обращения в суд за установлением статуса здания, а соответственно, принадлежности земельного участка. Спорное здание разрушено, а на его месте, возможно, будет возведена парковка или спортивная площадка. Время покажет, ради какого целевого использования земельного участка было снесено здание, ассоциируется прихожанами и священнослужителями с Преображенским храмом.

Такой способ, как переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, по своей природе носит административный характер (поскольку осуществляется через органы исполнительной власти и местного самоуправления) и в настоящее время становится все менее актуальным. Под переоформлением прав на земельные участки законодатель подразумевает установление права собственности на землю землевладельцами и землепользователями. Данные лица владеют (пользуются) земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При этом законодательное отношение к порядку переоформления прав физическими и юридическими лицами не одинаковое.

Если граждане не ограничены какими-либо сроками по оформлению прав собственности на землю, то права большинства юридических лиц находятся под угрозой. Например , религиозные организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в срок до 1 января 2010 г., а остальные юридические лица (кроме особо оговоренных в Земельном кодексе РФ) - до 1 января 2013 г. В лучшем случае данное положение приведет к применению штрафных санкций в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей (вводимых с 2011 г. КоАП РФ). А в худшем? К изъятию земельных участков у данных субъектов, т.е. прекращению каких-либо прав на землю? В настоящее время законодатель не предусмотрел иных санкций за пропуск сроков переоформления (перерегистрации) земельных прав, кроме штрафных. Хочется обратить внимание на тот факт, что после вступления в силу Земельного кодекса РФ обязательные сроки переоформления прав на земельные участки неоднократно переносились. Например , изначально срок переоформления земельных прав был установлен до 2006 г., затем перенесен до 2008 г. и, наконец, изменен до 2013 г. Таким образом, законодатель постарался установить временные рамки сроков оформления земельных прав, т.е. без неблагоприятных последствий - до 2011 г., а максимально возможные - до 2013 г.

На наш взгляд, чтобы устранить существующие недостатки в земельном законодательстве, можно пойти двумя путями. С одной стороны, можно технически внести изменения в ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", заменив слово "обязаны" переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на слово "вправе", что повлечет отмену штрафных санкций и приравняет в правах физических и юридических лиц.

С другой стороны, вводимую с 2011 г. статью 7.34 КоАП РФ можно дополнить абзацем: "Неоднократное нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет прекращение установленного права".

При этом судебная практика склоняется к тому, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Таким образом, и привлечение к ответственности за нарушение сроков оформления прав может осуществляться только в судебном порядке. При этом у субъекта будет последняя возможность в судебном порядке установить новое право на земельный участок.

Стремясь избежать неблагоприятных последствий, а также в целях стимулирования субъектов реализовать предоставленные права на переоформление в 2006 г. был принят Закон <2>, упрощающий данную процедуру и закрепляющий обязанность определенных органов содействовать в оформлении документов для установления права собственности, а при возникновении споров принимать меры по заключению мировых соглашений. Такое положение, видимо, закрепляется в связи с отсутствием в законодательстве лица, определяющего, на каком из двух возможных видов прав (собственности или аренды) будет предоставлен земельный участок. С одной стороны, способ реализации предоставленных прав выбирает сам субъект, с другой стороны, решение о предоставлении участка на выбранном праве принимает уполномоченный орган. Первому выгоднее приобрести имущество в собственность, второму - переоформить на право аренды. Разрешение сложившейся ситуации сводится к принуждению в судебном порядке ответственных за оформление документов органов принимать правоустанавливающие решения в интересах заявителя.

<2> Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (в ред. от 13 мая 2008 г.) // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

В отличие от переоформления ранее принадлежавших прав административный порядок установления права собственности применяется в отношении новых земельных правоотношений.

Административный порядок установления права собственности на вновь предоставляемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и многочисленными нарушениями прав граждан и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа (с сопутствующим согласованием различных инстанций), с решением вопроса, в какой форме будет предоставлен земельный участок: платной или бесплатной. Сам Земельный кодекс практически не раскрывает случаи бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным и региональным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату. Однако региональным законодательством закрепляются исключительные случаи бесплатной передачи земли.

Например , в рамках своих полномочий органы местного самоуправления Ленинградской области в 2008 г. закрепили бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области <3>. Недостатком данного Закона являются отсутствие разработанного порядка предоставления земельных участков, отсутствие указания на максимальные размеры предоставления земельных участков, а также ряд других положений, требующих законодательного урегулирования, в связи с чем на данном этапе реализовать предоставленные права граждане не могут.

<3> Областной закон Ленинградской области от 14 октября 2008 г. N 105-ОЗ "О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области".

Аналогичные положения были реализованы в Новгородской области с принятием Областного закона от 29 апреля 2002 г. N 39-ОЗ "О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области", в Смоленской области с принятием Закона от 29 мая 2003 г. "О предоставлении земельных участков в собственность граждан бесплатно" и в ряде других регионов.

Также в Саратовской области предусмотрены случаи однократного бесплатного предоставления земельных участков в собственность гражданам для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности, для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства, а также для дачного строительства <4>.

<4> Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО "О земле" (в ред. от 31 октября 2008 г.) // Саратов - столица Поволжья. 2004. N 99(1050).

Что касается судебного порядка установления права собственности на землю, то в настоящее время суды рассматривают значительное число споров как при отказе в предоставлении земельных участков, так и по поводу их предоставления на том или ином праве. Так, в Архангельской области рассматривалось дело по иску о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка. Истец в 2004 г. в соответствии со ст. 17 ФЗ "О статусе военнослужащих" и ст. 28 Земельного кодекса РФ обратился за бесплатным предоставлением земельного участка для жилищного строительства. В процессе оформления всех необходимых документов в 2005 г. Федеральным законом N 122-ФЗ "О монетизации льгот" военнослужащие утратили право на получение в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем в предоставлении земельного участка было отказано <5>. Так как акты гражданского законодательства обратной силы не имеют и применяются к правоотношениям, возникшим после введения их в действие, заявитель обратился в суд и обжаловал действия мэрии. Суд вынес решение в пользу военнослужащего.

<5> См.: Дело N 2-64/07 // Архив Ломоносовского районного суда г. Архангельска за 2007 г.

Таким образом, достаточное количество вопросов, возникающих в процессе реализации прав на приобретение в собственность земельных участков, требует теоретического осмысления и практической реализации.

Афонина А.В., юрист в сфере недвижимости.

Подход к земле как к объекту правоотношений основан на принятии ее не только в качестве охраняемого природного объекта, важнейшей составной части природы, природного ресурса, используемого в качестве средства производства (ст. 1 ЗК РФ).

Она представляет особую ценность для участников хозяйственного оборота как объект недвижимого имущества.

Поэтому все, что связано с землей (сделки, ее использование, виды прав и др.), всегда требовало повышенного внимания заинтересованных лиц.

На рассмотрение Круглого стола "Актуальные проблемы земельно-имущественных отношений: Практика и пути решения", который проходил 21 - 22 мая 2008 года, были вынесены сложные и спорные ситуации, разрешение которых возможно с учетом практики рассмотрения аналогичных споров.

На встрече обсуждались проблемы, возникающие при предоставлении земельных участков, касающиеся специфики оформления земли под строительство, планирования и комплексного освоения территорий, высказывались мнения по разрешению других проблем, интересовавших слушателей и участников.

В рамках настоящей статьи дается анализ некоторых моментов встречи, на которых были затронуты актуальные проблемы земельного законодательства.

1. Предоставление земельных участков

В зависимости от цели использования земельного участка можно выделить два варианта предоставления земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности:

• для целей, не связанных со строительством (на основании ст. 34, 35, 36 ЗК РФ, ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 14, ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Лесного кодекса РФ N 200-ФЗ от 4 декабря 2006 г.). В ст. 34 ЗК РФ определен порядок действий граждан, заинтересованных в предоставлении или передаче им земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Они подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления соответствующее заявление, в котором должны быть определены: цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, а также испрашиваемое право на землю. Затем в установленные сроки изготавливается и утверждается проект границ земельного участка, принимается решение о его предоставлении в собственность (за плату или бесплатно) либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ, заключается соответствующий договор (купли-продажи или аренды);
• для строительства. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1. без предварительного согласования мест размещения объектов;
2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Если предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется без предварительного согласования мест размещения объектов, то, в свою очередь, также возможно 2 варианта:

• на торгах (конкурсах, аукционах);
• без проведения торгов - в случае если земельный участок, который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, при условии, что с правоприобретателем заключен договор о развитии застроенной территории. Более того, этот земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется в собственность или в аренду бесплатно.

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:

1. проведение работ по формированию земельного участка:

• подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

1. проведение торгов (конкурсов, аукционов) или предоставление земельного участка без их проведения;
2. подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:

1. выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2. проведение работ по формированию земельного участка;
3. государственный кадастровый учет земельного участка;
4. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Таким образом, предоставление участка с предварительным выбором осуществляется из земель, которые не обременены правами на других лиц, то есть свободных государственных и муниципальных земель или из земель, находящихся в пользовании, аренде, владении других лиц или даже в частной собственности, если в последующем допускается изъятие таких земельных участков (о чем говорилось на круглом столе).

Хотелось бы также обратить внимание на п. 10 Обобщения практики рассмотрения споров, связанных с предоставлением земельных участков для строительства. В соответствии с ним, поскольку заявителю предоставлен земельный участок для строительства двух пятиэтажных домов, закрепление за ним земельного участка большей площадью, чем необходимо для строительства двух пятиэтажных домов, противоречит нормам земельного законодательства (дело N А60-26872/04-С9).

2. Установление и изменение разрешенного использования земельных участков, перевод земель из одной категории в другую

Согласно абз. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как известно, земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории (ст. 7 ЗК РФ):

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Земли, отнесенные к той или иной категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к ним и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

По мнению лектора, деление земель на категории ничего не дает, так как в пределах земель различных категорий допускается осуществление практически одних и тех же видов деятельности. То есть отнесение земли к конкретной категории перестает определять разрешенное использование. Представление о том, что можно делать на участке, дает в настоящее время зонирование, которое выполняется в соответствии с градостроительным законодательством. В соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов МДС 30-1.99, одобренными Госстроем РФ Протоколом от 10 июня 1999 г. N 01-НС-15/7, зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Согласно ст. 35 ГСК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:

1. жилые - в их состав могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, а также малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными жилыми домами, жилой застройки иных видов;
2. общественно-деловые состоят из зон делового, общественного и коммерческого назначения; размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; зоны иных видов;
3. производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур - к ним отнесены коммунальные зоны (для размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, оптовой торговли); зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды;
4. зоны сельскохозяйственного использования - это зоны сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения;
5. зоны рекреационного назначения - к ним относятся зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом;
6. зоны специального назначения - в их состав включаются зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах;
7. зоны размещения военных объектов, иные виды территориальных зон.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

На Круглом столе говорилось о том, что для каждой зоны должен быть установлен определенный вид разрешенного использования. И тогда предшествующее отнесение к той или иной категории, в принципе, никому будет не нужно, потому что оно само по себе в настоящее время уже ничего не определяет.

Это важно учитывать при переводе земель из одной категории в другую. Для того чтобы добиться установления необходимого разрешенного использования земли, нужно не просто изменить категорию, но также произвести соответствующие изменения зоны.

Вопросы перевода земель также рассматривались на встрече. В связи с этим необходимо остановиться на следующих моментах.

В соответствии со ст. 8 ЗК РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1. земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
2. земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4. земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
5. земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов.

То есть, как было замечено при проведении Круглого стола, установление границ населенных пунктов и является соответственным переводом в земли населенных пунктов.

Порядок перевода земель из одной категории в другую, сроки выполнения необходимых действий установлены Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Согласно ст. 2 указанного Федерального закона для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом (кто таковым является - неизвестно) подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую - в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Исходя из общеправовых положений, закрепленных ст. 5 ЗК РФ, лицом, заинтересованным в переводе земли, может быть лицо, имеющее право собственности на землю, либо право пользования на землю. К таким лицам относятся:

• землепользователи - лица, использующие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
• землевладельцы - лица, владеющие и использующие земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения;
• арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельным участком по договору аренды, договору субаренды.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1. выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2. копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из ЕГРЮЛ;
3. выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
4. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5. согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
6. расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

Интересен следующий факт: несмотря на то, что к ходатайству должно быть приложено согласие правообладателя, в числе оснований для отказа в переводе несогласие указанного лица не названо.

3. Планировка территории, комплексное освоение территории

Планировка территории представляет собой этап градостроительной деятельности после планирования территории и градостроительного зонирования.

В соответствии со ст. 41 ГСК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При этом может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Строительными нормами и правилами СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденными Постановлением Госстроя СССР N 78 от 16 мая 1989 г., определена концепция развития и общая организация территории городских и сельских поселений.

В частности, их необходимо проектировать на основе градостроительных прогнозов и программ, генеральных схем расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил РФ; схем расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований; схем и проектов районной планировки административно-территориальных образований; территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального природного значения, включающих мероприятия по предотвращению и защите от опасных природных и техногенных процессов.

По своей сути, речь идет о правильной и рациональной организации территории.

По словам лектора, для территорий, подлежащих явно в будущем застройке, все-таки магистральный путь решений - это составление проектов планировки территории, чтобы было понятно, как отдельные объекты будут между собой взаимодействовать. Наиболее реально это предусмотреть в случае комплексного освоения территории. Поэтому в случаях комплексного освоения территории законодатель дает существенные поблажки. Например , для комплексной застройки возможно на весьма выгодных льготных условиях получить земельный участок (п. 2.1. ст. 30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест размещения объектов и без торгов (конкурсов, аукционов), при условии, что был заключен договор о развитии застроенной территории.

В целом планировка территории осуществляется в целях применения градостроительных решений (стратегии) применительно к территории конкретных планировочных элементов (разработка тактических решений).

4. Разграничение собственности на землю

Разграничение государственной собственности на землю влечет возникновение права собственности на земельные участки либо у Российской Федерации, либо у субъектов РФ, либо у муниципальных образований.

В соответствии с п. 2 ст. 16 ЗК РФ разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

Так, в ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" говорится о том, что в целях разграничения государственной собственности на землю - к федеральной собственности относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;
• земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

К собственности субъектов РФ относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;
• земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;
• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
• земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
• иные, предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ, земельные участки и, предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ, земли.

Согласно ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.

Перечень необходимых документов утверждается Правительством РФ.

При возникновении спора по вопросам разграничения государственной собственности на землю следует руководствоваться Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 12204/05 от 18 апреля 2006 г. В соответствии с ним эти споры возможны только между публично-правовыми образованиями: Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями. Указанные споры носят экономический характер, так как собственность публично-правового образования составляет одну из экономических основ его деятельности. Рассмотрение подобных споров на основании п. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 27 АПК РФ входит в компетенцию арбитражных судов.

В судебных процессах от имени публично-правовых образований выступают уполномоченные органы.

Подобные дела подсудны арбитражному суду субъекта РФ по месту нахождения земельного участка.

На заседании Круглого стола был задан сложный вопрос: "Если земля пока в праве собственности не зарегистрирована ни за Федерацией, ни за субъектом федерации, ни за муниципальным образованием, но она относится, т.е. это считается разграничением?"

По мнению лектора, это зависит от многих обстоятельств.

В Постановлении Правительства РФ N 404 от 30 июня 2006 г. утвержден Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю:

1. Заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок, содержащее указание на нормативный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности на земельный участок.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
3. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке.
4. Иные документы - в случаях, установленных федеральными законами.

Интересно в данной связи обратиться к судебной практике разрешения данной проблемы.

Согласно п. 1 Обобщения практики рассмотрения споров, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, утвержденной Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 30.10.2006, распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий (дело N А60-4666/06-С9).

5. Права на землю собственников помещений в многоквартирных домах

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичное положение установлено ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" (далее - Вводный закон), согласно которому в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть собственники этих помещений в многоквартирных домах признаются собственниками в силу закона. Они являются участниками долевой собственности на земельный участок под этим зданием.

Порядок оформления определен в зависимости от следующего:

• если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, был сформирован до введения в действие ЖК РФ, в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;
• если же указанный земельный участок сформирован не был, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о его формировании. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно нормам ст. 36 ЗК РФ (п. 5 - 8) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). В свою очередь, соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления этого заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (п. 2 ст. 28 ЗК РФ, п. 2, п. 3 ст. 16 Вводного закона).

Но, как верно было указано на Круглом столе, невозможно заявить о выкупе неизвестно чего. Сначала нужно "сделать" участок с точными границами.

В этом случае при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

После представления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении этого участка заинтересованным лицам, а также направляет им копию решения с приложением указанного проекта.

На основании проекта границ за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Таким образом, установлен перечень необходимых при оформлении земли документов (об этом также говорилось на Круглом столе). Во-первых, сведения, подтверждающие статус и полномочия заявителя. Далее - подтверждающие исключительное право заявителя на получение данного земельного участка. Для этого необходимо предоставить подтверждение своих прав на данный объект недвижимости (выписка из ЕГРП, другие документы, подтверждающие возникновение права собственности, - разделительный баланс, акт о передаче имущества, договор о приватизации и т.д.). Кроме этого, также нужна выписка из кадастра (кадастровый паспорт) приобретаемого участка.

В случае если соответствующим органом (например, Департаментом земельных отношений) не выполняются предусмотренные законодательством действия (в частности, определение границ под многоквартирными домами) ответственность за неоплату налога нельзя возлагать на собственников помещений в многоквартирных домах, так как у них до момента приобретения земли в собственность нет оснований для оплаты.

Но, по словам лектора, некоторые судебные решения сводятся к тому, что если эти участки хоть каким-то образом можно считать ранее учтенными, т.е. были проекты планировки территории, занесли сведения кадастра, то указанные лица, собственники, и должны платить земельный налог. В данном случае отсутствуют неправомерные действия органа власти. Напротив, имеется уклонение от оплаты со стороны потенциального собственника, фактически пользующегося земельным участком.

Рассмотрим ситуацию подробнее, так как имеются различные точки зрения по данной проблеме.

В соответствии со ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, в частности, на праве собственности.

Ранее в силу ст. 15 Закона РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" основанием для установления земельного налога был документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком. Отсутствие такого документа являлось обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии у заинтересованного лица обязанности по уплате земельного налога.

Письмом Федеральной налоговой службы от 11 января 2006 г. N 21-4-04/2 "О земельном налоге" установлено следующее. Имея в виду положение ст. 387 НК РФ об обязательности уплаты земельного налога, организации и физические лица, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, с 1 января 2005 года обязаны уплачивать земельный налог.

Одновременно сообщается, что правовая позиция применительно к фактическим землепользователям, в частности, нашла отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7644/03 от 14.10.2003.

Остановимся на этом Постановлении. Статьей 1 Закона РФ "О плате за землю" предусмотрено, что использование земли в РФ является платным. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи, кроме арендаторов.

В соответствии с указанным Постановлением отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.

Иное толкование ст. 15 Закона позволило бы землепользователю уклоняться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользование.

Таким образом, правовые основания для возложения обязанности по оплате налога на лиц, не оформивших надлежащим образом фактическое использование земельного участка, имеются.

Поэтому, по мнению лектора, все судебные решения о платности землепользования были основаны хотя бы на том, что объект был. И судья в постановляющей части указывал на этот факт, а также на то, что налицо уклонение от заключения договора аренды.

Письмо Минфина РФ N 03-06-02-02/65 от 17 мая 2006 г. разрешает проблемы налогообложения земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами (в соответствии с гл. 31 "Земельный налог" НК РФ). Так, Минфин России разъясняет следующее.

На основании ст. 389 НК РФ объектом налогообложения земельным налогом признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В ст. 16 Вводного закона определен порядок перехода земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Статьей 388 НК РФ установлено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом согласно разъяснениям Минюста России (письмо N 04/3201-ЕЗ от 21.04.2006), если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 223 ГК РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер. В случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом - не с момента государственной регистрации (например, на основании п. 5 ст. 16 Вводного закона), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ). Но если земельные участки находятся в общей долевой собственности (ст. 392 НК РФ), она определяется для каждого из налогоплательщиков (собственника доли данного земельного участка) пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Учитывая изложенное, в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы), то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При этом налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. 392 НК РФ. Порядок исчисления налога:

• налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога самостоятельно;
• налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности;
• сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, исчисляется налоговыми органами. Исчисленная сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу) доводится до физических лиц - собственников жилых помещений в многоквартирном доме - уведомлением, направляемым налоговыми органами.

При отсутствии кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти или органам местного самоуправления в целях обеспечения полноты поступлений платежей по земельному налогу в бюджеты муниципальных образований необходимо принять меры по формированию земельных участков под многоквартирными домами и проведению их кадастрового учета.

Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме прав на земельные участки связывается с:

• наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах, так как государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе - на земельный участок;
• формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.

Интересна ситуация, когда права на земельный участок зарегистрированы, например, за застройщиком. С одной стороны, ст. 16 Вводного закона не допускает исключений из правила о переходе земельного участка в общую долевую собственность жильцов. С другой - до государственной регистрации прекращения права собственности обязанность по уплате земельного налога сохраняется за застройщиком.

При этом основания для прекращения права собственности на землю установлены ст. 44 ЗК РФ:

• при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
• при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
• в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

И даже с учетом норм ст. 35 ЗК РФ потребуется прекращение прав первоначального собственника.

Таким образом, процедура оформления земельного участка собственниками помещений в многоквартирном доме кажется, на первый взгляд, законодательно урегулированной, но при этом порождает большое число вопросов и проблем в каждом конкретном случае.

6. Изменение отдельных законодательных актов РФ в целях совершенствования земельных отношений

На заседании Круглого стола говорилось о перспективах правового регулирования и правовой природе объединения, раздела, перераспределения земельных участков, а также выдела рассматриваемых в качестве основания для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки.

Важно отметить в связи с этим тот факт, что Государственной Думой принят во втором чтении проект N 330901-4 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений".

О некоторых поправках, которые будут внесены указанным законопроектом, говорилось на встрече.

В частности, был поставлен вопрос о том, какими должны быть действия заинтересованных лиц, когда делится новый участок, либо документы на него не сохранились. Как при этом устанавливаются границы фактически сложившихся участков.

На основании действующей пока ст. 38 (п. 9) Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактического землепользования. В этом случае при определении границ земельного участка возникают серьезные проблемы.

Исходя из положений указанного проекта Федерального закона, п. 9 ст. 38 изложен в следующей редакции:

"9. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка".

По словам лектора, в этом случае необходимо доказать, что заинтересованное лицо 15 лет владело участком в каких-то границах (забор, живая изгородь, канава, овраг и т.д.), которые воспринимаются в качестве ограничителя "вашего" от "не вашего". Результат - приобретательная давность (по аналогии со ст. 234 ГК РФ) или отстаивание своих прав на владение.