Ст 37 жилищного кодекса российской федерации. Жилищное право россии

Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Вернуться к оглавлению документа : Жилищный кодекс РФ (с комментариями)

Комментарии к статье 37 ЖК РФ, судебная практика применения

Определение доли в праве собственности на общее имущество МКД

В статье 15 закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указано следующее:

"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное".

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам ст. 37 Кодекса с учетом положений ГК РФ. ГК РФ различает два вида общей собственности – долевую и совместную (ст. 244). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В ч. 1 ст. 37 Кодекса установлено правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Напомним, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст. 15 Кодекса).

Несмотря на то что ч. 1 ст. 37 Кодекса сформулирована в императивной норме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила, из которого в соответствии со ст. 15 Вводного закона возможны исключения. Принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме могли быть установлены иные правила определения размеров долей, которые обладают приоритетом по отношению к рассматриваемой норме ч. 1 ст. 37 Кодекса.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (см. п. п. 4 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания” <1>).

——————————–

<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

В ч. 2 ст. 37 Кодекса закреплено императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.

При этом с учетом правил п. 1 ст. 247 ГК РФ, поскольку иное не запрещено правилами ГК РФ и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.

Однако в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме как сособственниками земельного участка, занятого домом, не установлен какой-либо порядок пользования упомянутым земельным участком, у собственника помещения в многоквартирном доме отсутствуют какие-либо специальные права по владению и пользованию этим участком, которые могли бы быть им переданы за плату вместе с передаваемым в аренду нежилым помещением (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 13966/11).

В ст. 38 Кодекса в императивных нормах установлены правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме (как уже отмечалось, нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, – см. ст. 37 Кодекса).

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 38 Кодекса).

В договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, желательно предусмотреть условие об одновременном переходе к приобретателю доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.

В то же время следует учитывать, что в таком случае доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику помещения не в силу соглашения сторон, а на основании прямого указания закона (ч. 1 ст. 38 Кодекса). Поэтому при переходе права собственности на помещение к новому собственнику доля в праве общей собственности на общее имущество дома переходит независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В соответствии с ч. 2 ст. 38 Кодекса условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Иными словами, в случае, если вопреки императивной норме ч. 1 ст. 38 условия договора об отчуждении помещения исключают переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, применяются правила ч. 2 ст. 38 Кодекса. Напомним, что сделка недействительна по основаниям, установленным ст. ст. 166 – 179 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Целесообразно учитывать, что согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Комментарии к статье

1. Пункт 1 коммент. ст. содержит формулу определения доли собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Указанная формула по сравнению с ее прежней редакцией, содержащейся в п.1 ст.9 ФЗ "О товариществах собственников жилья", более лаконична, но менее определенна, поскольку законодатель не соотнес общую площадь принадлежащего собственнику помещения с общей площадью многоквартирного жилого дома. Кроме того, в отличие от действовавшего правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме норма п.1 коммент. ст. носит императивный характер и не может быть изменена соглашением участников долевой собственности.

Если принятым до вступления в силу ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности установлен иной вариант определения долей, то он может не пересматриваться.

2. Пункт 2 коммент. ст. содержит норму, определяющую юридическую судьбу доли собственника в общей собственности на общее имущество. При этом законодатель увязывает следование доли в праве на общее имущество за правом собственности, но не за иными вещными правами.

Связь доли в праве на общее имущество с правом собственности на помещение означает, что в случае перехода права собственности на помещение к новому владельцу к последнему переходит и доля в праве на общее имущество, принадлежащая прежнему собственнику этого помещения.

3. В п.3 коммент. ст. установлено правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество предшествующего и нового собственника помещения. Это правило является логическим продолжением нормы, содержащейся в п.2 коммент. ст.

4. Поскольку юридическая судьба доли в праве на общее имущество связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение, в п.4 коммент. ст. законодатель формулирует изъятие из правил, закрепленных в п.2 ст.246 и п.2 ст.252 ГК РФ, которые соответственно дозволяют участнику долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю либо распоряжаться ею иным образом и (или) требовать выдела своей доли из общего имущества.

СТ 37 ЖК РФ .

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного
помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве
общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения
равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего
собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарий к Ст. 37 Жилищного кодекса РФ

По смыслу ст. 244, 245 ГК РФ при долевой собственности сособственники имеют не реальные права на имущество (в том смысле, что эта конкретная часть имущества принадлежит "этому или тому"), а так называемые идеальные доли - 2/3, 3/4, 5/8, 7/16, 50/120 и т.п.

Если же доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными.

1. "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения" означает установление размеров (объемов) (в кв. м, в денежной сумме) общей собственности, приходящихся на конкретные жилые помещения. Например, размеры общей собственности в жилом доме (лестничные площадки, лифты, подвалы и др.) 2000 кв. м, а количество квартир в этом доме 200. Следовательно, пропорциональная доля, приходящаяся на одну квартиру, 200/2000 или для удобства определения 2000/200 - 10 кв. м.

При решении организационных вопросов определения долей и установления соответствующих платежей за содержание и ремонт мест общего пользования, других затрат в многоквартирном доме следует иметь в виду:

а) когда дома многоэтажные (с этажами 9 и более), количеством подъездов более четырех, удобнее проводить эту работу по подъездам с учетом приватизированных и неприватизированных квартир в этом подъезде и соответственно с определением долей в общем имуществе;

б) с помощью МУП жилищно-коммунального хозяйства должны быть определены количество и состояние мест общего пользования, инженерного оборудования;

в) необходимость согласования с жильцами-собственниками методики определения размеров (объемов) мест общего пользования в кв. м, в денежном исчислении по уходу, уборке, ремонту применительно к периодам времени года;

г) установление доли жильцов ориентировочно по количеству квартир в ряде случаев бывает затруднительным из-за разного размера и видов квартир в подъездах. В этих случаях при определении долей можно исходить из количества проживающих в подъезде собственников (включая несовершеннолетних, пожилых людей, ветеранов, льготников) с последующим распределением их по квартирам.

Если в подъезде на основе регистрации постоянно проживают, например, 200 человек, при размере 4000 кв. м мест общего пользования в этом подъезде доля каждого жильца собственника будет 200/4000 или для удобства определения 4000/200 - 20 кв. м.

2, 3. Право общей собственности на место общего пользования и другое имущество в многоквартирном доме является производной, непосредственно связанной с правом собственности на жилые помещения.

При переходе права собственности на жилое помещение доля нового собственника в общем имуществе равна доле предшествующего собственника на основе начал долевой собственности.

4. Из-за особого правового режима общего имущества мест общего пользования и другого имущества собственник жилого помещения не обладает правом выдела в натуре своей доли. Более того, практически такое действие представляется невозможным из-за производного характера права общей долевой собственности на имущество мест общего пользования.

Поэтому даже попытки по отчуждению своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также иные действия по передаче этой доли являются беспочвенными из-за неотделимости этого права (общей долевой собственности) от права собственности на жилое помещение (за исключением ч. 4 ст. 36 Кодекса).

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Комментарий к Ст. 37 ЖК РФ

1. Собственнику жилого и нежилого помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Эта доля пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.

Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК). Комментируемый Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК) , требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК) . Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК) . Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.

Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другие части дома самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома — это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.

Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК), то она не может быть отчуждена отдельно.

В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют права преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.