В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться для третьих лиц заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения , необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным, а потому не существующим и не порождающим правовые последствия для третьих лиц. Для самих же сторон договор будет порождать только те правовые последствия, которые связаны с необходимостью регистрации договора и исполнения ряда его условий, не затрагивающих интересы третьих лиц.

В законе предусмотрена обязательная государственная регистрация:

Регистрация договоров с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.

1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) (подробнее см. Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации , Что учесть арендодателю, если договор аренды подлежит государственной регистрации ).

Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.

Нужно ли регистрировать долгосрочные договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года?

Да, нужно. Если такой договор еще не зарегистрирован, то стоит сделать это сейчас.

Если этого не сделать, то стороны не смогут ссылаться на такой договор перед третьими лицами. Например, арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.

Обоснование: Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно статье 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, Пленум ВАС РФ разъяснил следующее.

1) К таким договорам суды должны применять те разъяснения, которые Пленум ВАС РФ дал для случая, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, но не зарегистрировали его в нарушение требований закона.

2) Это значит, что последствия для сторон договора и для третьих лиц будут разные.

С одной стороны, стороны не смогут ссылаться друг перед другом на то, что договор не зарегистрирован. В частности, если в договоре предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, такая неустойка может быть взыскана с должника.

С другой стороны, такой незарегистрированный договор по общему правилу не влечет каких-либо правовых последствий для третьих лиц. Арендатор по такому договору не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок, а переход права собственности на недвижимое имущество (предмет договора аренды) от арендодателя к третьему лицу может являться основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды.

Такие разъяснения содержатся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98), а также в пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ № 165).

2. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

3. Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», п. 2 ст. 609 ГК РФ). Подробнее см. Что следует учитывать лизингополучателю, если договор лизинга подлежит регистрации , Что нужно учесть лизингодателю, если договор лизинга подлежит регистрации .

4. Договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия (п. 3 ст. 689, п. 2 ст. 609 ГК РФ).

5. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Внимание! С 1 июля 2014 года отменено требование о государственной регистрации договора залога недвижимости.

Это следует из пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ, который установил, что правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, которые будут заключаться после вступления в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ (т. е. после 1 июля 2014 года).

Тем самым для ипотеки, как и для многих других сделок с недвижимостью, устранили чрезмерные требования по регистрации договора.

В свою очередь, залог движимого имущества с 1 июля 2014 года может быть учтен путем направления уведомлений о залоге для регистрации залога нотариусом в реестре уведомлений о залоге такого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ, ст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1).

Регистрация договоров с некоторыми видами движимого имущества

Сделки с движимым имуществом подлежат регистрации только в случаях, прямо предусмотренных в законе (п. 2 ст. 164 ГК РФ). В настоящий момент есть только один такой случай: он касается музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации. Передача прав собственности и другие действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении таких предметов и коллекций, производятся только после регистрации сделки в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации (ст. 10 Федерального закона от 26 мая 1996 г. № 54-ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации»).

На практике можно столкнуться с необоснованными требованиями о необходимости регистрировать договоры с тем или иным видом движимого имущества. В частности, на это может сослаться недобросовестный контрагент, который хочет, чтобы суд признал договор незаключенным. Практика в таких ситуациях - на стороне добросовестных участников гражданского оборота.

Пример из практики: суд отказался признать договор купли-продажи автотранспортного средства недействительным. Вопреки мнению ответчика, закон не требует государственной регистрации таких договоров

Истец обратился в суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи автотранспортного средства, заключенного с ответчиком. До рассмотрения дела судом истец уточнил исковые требования и просил признать этот договор недействительным как не соответствующий законодательству. По мнению истца, обязательность регистрации договоров купли-продажи автотранспортных средств установлена статьей 164 Гражданского кодекса РФ, приказами МВД России от 26 ноября 1996 г. № 624 «О порядке регистрации транспортных средств» (далее - приказ № 624) и от 7 июля 1998 г. № 413 «О внесении изменений и дополнений в Приказ МВД РФ от 26.11.1996 № 624» (далее - приказ № 413).

Суды отказали в удовлетворении исковых требований. При этом суд кассационной инстанции указал, что необходимость регистрировать сделки с транспортными средствами законодательством не установлена. Приказы № 624 и № 413, на которые ссылается истец в кассационной жалобе, такую необходимость также не устанавливают. Они регулируют только порядок регистрации самого автотранспортного средства в органах ГИБДД (постановление ФАС Дальневосточного округа от 14 марта 2003 г. № Ф03-А59/03-1/392).

Последствия несоблюдения требования о регистрации договора

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий.

Однако отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.

Такие разъяснения содержатся в пунктах 2-4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.

Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.

Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.

Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п. 59 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)). При этом сторона, которая фактически исполняла сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п. 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от государственной регистрации этой сделки, составляет три года (п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора.

Пример из практики: суд признал договор аренды незаключенным, поскольку стороны не обращались за его регистрацией

Суд отметил, что договор аренды не зарегистрирован и ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган за его регистрацией. Поэтому договор следует считать незаключенным. А значит, права и обязанности, вытекающие из данного договора, у его сторон не возникли (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3).

Сделки с пороками субъективного состава

Сделки с пороками воли и волеизъявления.

Сделки с пороками содержания.

Сделки с пороками формы.

Сделки с нарушениями требований государственной регистрации.

2. Ничтожные и оспоримые сделки.

3. Мнимые и притворные сделки.

4. Последствия недействительности сделок: двусторонняя реституция; односторонняя реституция; недопущение реституции (конфискационные последствия).

1. Способы осуществления субъективного гражданского права и способы исполнения гражданско-правовых обязанностей .

2. Пределы осуществления субъективных гражданских прав.

3. Понятие и виды представительства.

4. Законное представительство.

5. Полномочия представителя.

6. Доверенность: виды, понятие, содержание, форма.

1. Понятие и виды недействительных сделок

1. Понятие недействительных сделок. Недействительными являются сделки, не создающие правового результата (прав и обязанностей), к которому стремились стороны. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК).

Недействительность сделок наступает по различным основаниям, установленным законом. Эти основания связаны с теми или иными нарушениями условий действительности сделок, а именно: законность содержания сделки, соответствие воли и волеизъявления, соблюдение требуемой по закону формы сделки, совершение сделки лицом, обладающим необходимой дееспособностью.

Основания недействительности должны иметь место одновременно с совершением сделки как юридического факта. Например, если на момент заключения договора купли-продажи дома его уже не существует, то исполнение договора (переход права собственности на дом от продавца к покупателю) является невозможным и договор будет недействительным как заключенный с каузой, которую невозможно осуществить (ст. 168, п. 1 ст. 235 ГК). Права и обязанности по такому договору не возникнут с самого начала. Если же дом сгорел уже после заключения договора, то договор будет действительным: права и обязанности возникнут в момент его заключения. Однако с момента гибели предмета договора соответствующие права и обязанности прекратятся в связи с невозможностью исполнения договора (ст. 416 ГК).

Как правило, при наличии оснований сделка признается недействительной целиком. Однако в случае, если недействительной является только часть сделки, это не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК).

2. Виды недействительных сделок. Закон различает две большие группы недействительных сделок: ничтожные и оспоримые.

Ничтожная сделка связана с наиболее существенными нарушениями условий ее действительности, и поэтому закон делает максимально простым и доступным признание ничтожных сделок недействительными. Ничтожная сделка считается недействительной с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом. Ничтожную сделку нельзя "реанимировать" и признать действительной, хотя в законе имеются некоторые исключения из этого правила (пп. 2 и 3 ст. 165, п. 2 ст. 171 ГК). О ничтожности сделки может заявить любое лицо, в том числе в судебном порядке путем предъявления иска о признании такой сделки недействительной*(152). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия и по собственной инициативе.

Основания, по которым сделка является ничтожной, содержатся в ГК и в иных законах. Наиболее часто встречающимся основанием ничтожности является несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК). При этом имеется в виду не только акт гражданского законодательства, но и любой другой закон, устанавливающий определенные обязательные правила или запреты (например, УК, КоАП). Сделка может не соответствовать закону по содержанию (например, договор о совершении заказного убийства; договор, который невозможно исполнить), по форме (несоблюдение обязательной нотариальной формы) и т.д. В ГК содержится общее правило о том, что любая сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, является ничтожной, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Другим основанием ничтожности сделки, прямо названным в ГК, является совершение сделки с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК). Такой целью может быть как юридическая цель сделки (кауза), входящая в ее содержание, так и фактическая цель (мотив) сделки (например, приобретение грузового автомобиля в собственность с целью доставки взрывчатки для совершения террористического акта). Противоречащими основам нравственности будут сделки о совершении за плату явно аморальных действий, например услуги сутенеров. Последствием таких сделок при наличии умысла у обеих сторон является недопущение реституции, а при наличии умысла у одной стороны - односторонняя реституция (см. § 5 настоящей главы).

Несколько оснований ничтожности сделки связаны с несоблюдением требований закона к субъективной стороне сделки - наличию воли, соответствующей волеизъявлению. Предполагается, что такая воля может быть лишь у полностью дееспособных граждан. Поэтому ничтожными признаются сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК), сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК)*(153). Такие сделки могут быть признаны судом действительными в случае, если они совершены к выгоде недееспособных или не полностью дееспособных лиц.

Несоответствие воли и волеизъявления является причиной ничтожности мнимых и притворных сделок (ст. 170 ГК). Мнимая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. В отличие от этого притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. К ней применяются правила о сделке, которую стороны действительно имели в виду. Например, притворным будет договор дарения, содержащий условие о встречном предоставлении в виде другой вещи или выполнения работ (п. 1 ст. 572 ГК). Отношения сторон должны при этом определяться нормами о договоре мены или подряда. Притворным будет договор возмездного оказания услуг, по которому "исполнитель" разрешает "заказчику" разместить в своем помещении оборудование "заказчика" и допускать туда его сотрудников в любое время в пределах срока действия договора. К отношениям сторон в таком случае будут применяться правила о договорах аренды недвижимости.

Оспоримыми являются сделки, недействительность которых может быть установлена только в судебном порядке (п. 1 ст. 166 ГК). До тех пор пока суд не вынесет решение о признании такой сделки недействительной, она будет считаться действительной и порождать гражданские права и обязанности.

Основания недействительности оспоримых сделок, как правило, связаны с тем или иным нарушением воли лица, заключающего сделку, или третьего лица, чья воля в силу закона имеет значение для действительности сделки. Так как распознать факт нарушения внутренней воли лица достаточно сложно, оспоримая сделка остается действительной до тех пор, пока ее недействительность не будет установлена судом.

Очевидно, что судить о нарушении внутренней воли может только лицо, чья воля предполагается нарушенной. Поэтому закон по общему правилу предоставляет право оспаривать соответствующие сделки только таким лицам (п. 2 ст. 166 ГК). В связи с тем, что в оспоримой сделке нарушается воля определенного лица, при одобрении этим лицом сделки уже после ее совершения основания недействительности отпадают и сделка становится действительной. Несмотря на то, что данное правило прямо в законе не выражено, оно широко применяется в судебной практике*(154).

В отличие от ничтожных сделок, всегда недействительных с момента их совершения, оспоримые сделки могут быть признаны недействительными на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК).

Среди оспоримых сделок можно выделить сделки, совершаемые с пороками воли, недействительность которых связывается с отсутствием, неправильным формированием или несоответствием волеизъявлению внутренней воли лица, совершающего сделку в качестве стороны сделки (от своего имени или от имени другого лица в качестве представителя).

Основания недействительности этих оспоримых сделок можно условно разделить на две категории: 1) когда причины пороков воли заключены в самом лице, совершающем сделку; 2) когда эти причины были вызваны внешним воздействием (со стороны контрагента в сделке, третьих лиц, стечением тяжелых обстоятельств) на лицо, совершающее сделку.

К первой категории оспоримых сделок с пороками воли относятся сделки, совершенные лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК), а также сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 177 ГК сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Речь идет о таких состояниях вполне дееспособного лица, которые временно лишают его возможности осознанно выражать свою волю. В болезненном бреду, в состоянии опьянения или аффекта человек не может в полной мере отдавать отчет в своих действиях. Например, недействительным по данному основанию может быть признано завещание, по которому умирающий в муках человек все свое имущество передает в пользу сотрудника больницы, ухаживающего за ним. В качестве примеров рассматриваемого состояния можно назвать случаи, когда сознание нарушается в связи с глубокой депрессией, высокой температурой, наступлением временного и внезапного умственного расстройства, не дающего оснований признать гражданина недееспособным. Данные обстоятельства должны тщательно доказываться в процессе об оспаривании таких сделок. Верховный Суд РФ при этом указал, что по всем делам, когда требуется выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна назначаться судебно-психиатрическая экспертиза*(155).

При совершении сделки под влиянием заблуждения воля субъекта соответствует его волеизъявлению, однако формирование этой воли происходит под воздействием ошибочных представлений об обстоятельствах, значимых для заключения сделки. Для признания сделки недействительной заблуждение должно быть существенным. В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не является существенным. Так, если арендатор заключает договор аренды офиса из-за того, что ошибочно считает арендную плату самой низкой в этом районе, а затем выясняет, что неподалеку имеются более дешевые варианты, то по этой причине он не сможет оспорить сделку как заключенную под влиянием заблуждения. Оспорить сделку может только сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.

Ко второй категории оспоримых сделок с пороками воли относятся сделки, перечисленные в ст. 179 ГК, - сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки). Причиной неправильного формирования или несоответствия воли волеизъявлению во всех этих случаях является неправомерное поведение другой стороны сделки или ее представителя. Если обман, насилие и т.п. совершаются третьими лицами без ведома другой стороны сделки и не в ее интересах, то соответствующую сделку нельзя признать недействительной на основании ст. 179 ГК. Так, Верховный Суд РФ отменил решение суда, признавшего недействительным договор займа, заключенный под влиянием обмана со стороны лица, не являющегося стороной в договоре займа*(156). Оспаривать данную группу сделок может только сам потерпевший.

При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий других лиц, умышленно создающих у стороны сделки ложное представление об обстоятельствах, значимых для совершения сделки. Воля на совершение сделки, соответствующая волеизъявлению, у стороны сделки имеется, однако формируется эта воля несвободно: под влиянием обмана со стороны других лиц. От заблуждения обман отличается тем, что он совершается умышленно другой стороной сделки и может касаться любых обстоятельств, влияющих на решение совершить сделку, в том числе мотивов.

При совершении сделки под влиянием насилия и угрозы имеет место принуждение, которое само по себе является уголовным преступлением и влечет предусмотренное законом наказание (ст. 179 УК). Недействительность сделки и связанные с ней последствия возникают в данном случае не в результате неправомерных действий как таковых (насилие, угроза), а в силу того, что эти неправомерные действия оказали непосредственное влияние на совершение потерпевшим сделки.

Насилие и угроза различаются между собой тем, что при насилии принуждение относится к настоящему времени, а при угрозе - к будущему. Насилие, кроме того, сопровождается как физическим, так и психическим воздействием на потерпевшего, а угрозы - только психическим воздействием. В большинстве случаев при совершении сделки под влиянием насилия или угроз потерпевший совершает сделку с участием своей внутренней воли, которая сформировалась у него несвободно: мотивом совершения сделки является страх, испытываемый потерпевшим. Поэтому можно сказать, что и при насилии, и при угрозах сделка, как правило, совершается под страхом наступления настоящего (т.е. готового к немедленному осуществлению при насилии) или будущего (при угрозе) зла. Непосредственное принуждение, когда воля потерпевшего абсолютно подавлена и его рукой в буквальном смысле водят по бумаге, встречается крайне редко.

Для признания сделки недействительной насилие и угроза должны быть непосредственной причиной совершения сделки; они также должны быть серьезными, осуществимыми и противозаконными. Нельзя, например, признать недействительным из-за принуждения договор, заключенный во исполнение решения суда о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК).

При совершении сделки под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной лицо, совершающее сделку от имени одной из сторон в силу отношений представительства, умышленно вступает в сговор с другой стороной и заключает сделку в ущерб интересам той стороны, от имени которой действует. Таким образом, речь идет об умышленном, злонамеренном искажении представителем воли представляемого, основанном на соглашении с другой стороной. Основанием недействительности является несоответствие между волей стороны сделки и волеизъявлением ее представителя, сложившееся в результате злонамеренных действий представителя, вступившего в сговор с другой стороной по сделке.

Такие сделки следует отличать от заключенных представителем в связи с его небрежностью, недостатком опыта или злонамеренными действиями, никак не связанными с другой стороной по сделке. В этом случае сделка не может быть признана недействительной, а потерпевший вправе требовать с представителя возмещения убытков, причиненных неправомерными действиями, если они будут доказаны.

Оспоримыми вследствие пороков воли являются и так называемые кабальные сделки. Кабальной называется сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК). Воля в данном случае формируется несвободно, под воздействием внешних тяжелых обстоятельств, и этими обстоятельствами недобросовестно пользуется другая сторона в сделке. Под тяжелыми обстоятельствами следует понимать любые уважительные чрезвычайные причины (острая нужда, тяжелая болезнь, крайняя необходимость и т.п.), требующие немедленного совершения сделки на любых условиях.

Таким образом, болезненное состояние, крайняя нужда, нахождение в тылу врага и т.п. сами по себе еще не опорочивают сделку в связи с ее кабальностью. Между стечением тяжелых обстоятельств и заключением сделки на кабальных условиях должна быть причинно-следственная связь: обстоятельства должны влечь за собой необходимость заключения сделки на кабальных условиях (это может быть необходимость совершения чрезвычайных расходов, получения во что бы то ни стало какой-либо вещи (лекарство, необходимое для спасения жизни), услуги или работы и т.п.).

К оспоримым относятся сделки юридических лиц, совершенные за пределами правоспособности (ст. 173 ГК), а также сделки граждан или юридических лиц с превышением полномочий (ст. 174 ГК).

В соответствии со ст. 173 ГК сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо совершенная без лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Важно отметить, что сделки с нарушением правоспособности, предусмотренные в данной статье, следует отличать от сделок за пределами правоспособности, установленной в соответствии с законом. Так, сделка, совершенная в нарушение правоспособности, установленной законом, является ничтожной (ст. 168 ГК). Если же сделка нарушает правоспособность, ограниченную по сравнению с законом учредительными документами, то она будет оспоримой (ст. 173 ГК).

При совершении сделки без лицензии (в нарушение Закона о лицензировании отдельных видов деятельности) она признается недействительной, если в момент совершения сделки лицензия не была получена юридическим лицом, либо срок ее действия истек, либо сделка выходила за пределы прав, установленных лицензией. Так как к гражданам-предпринимателям применяются правила о юридических лицах (п. 3 ст. 23 ГК), то недействительной будет также сделка без лицензии, совершенная индивидуальным предпринимателем.

Согласно ст. 174 ГК оспоримыми являются сделки, совершенные гражданами или юридическими лицами (их органами) с выходом за пределы полномочий, ограниченных договором или учредительными документами юридического лица по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка. Такие сделки могут быть признаны недействительными по иску лица, в интересах которого установлены соответствующие ограничения полномочий, при условии, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Превышение полномочий, предусмотренное ст. 174 ГК, следует отличать от действий за пределами полномочий при представительстве (ст. 183 ГК), а также от действий органа юридического лица с превышением полномочий, установленных законом.

Если имеет место выход за пределы "дополнительных" ограничений, установленных в отдельном договоре, по сравнению с тем, как полномочия первично определены в доверенности, законе или следуют из обстановки, то применяется ст. 174 ГК. Если же имеет место выход за пределы "первичных" полномочий, установленных в самой доверенности, законе или вытекающих из обстановки, то следует применять ст. 183 ГК: такая сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. При совершении органом юридического лица сделки с превышением полномочий, установленных законом (или иным правовым актом), сделка является не оспоримой, а ничтожной на основании ст. 168 ГК*(157).

Еще одну группу оспоримых сделок составляют сделки, совершенные без согласия третьих лиц, не являющихся сторонами сделки, но чья воля (согласие) в силу закона имеет существенное значение для действительности сделки. К ним, в частности, относятся сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК) и сделки граждан, ограниченных судом в дееспособности (ст. 176 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 26 ГК несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя*(158). При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной по иску указанных лиц (ст. 175 ГК). В том случае, однако, если несовершеннолетний стал полностью дееспособным при эмансипации (ст. 27 ГК) или при вступлении в брак в возрасте до 18 лет (ст. 21 ГК), правила о недействительности совершенных им сделок без согласия законных представителей не подлежат применению (п. 2 ст. 175 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 176 ГК недействительной может быть признана сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Такая сделка признается недействительной по иску попечителя. Данное правило не распространяется на мелкие бытовые сделки, которые эти граждане вправе совершать самостоятельно в соответствии со ст. 30 ГК.

Еще один пример оспоримых сделок, совершаемых без согласия третьих лиц, - сделки по распоряжению недвижимостью без нотариального согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).

В случаях, прямо указанных в законе, оспоримыми являются также сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК). Например, оспоримы сделки, противоречащие законодательству о банкротстве (ст. 103 Закона о банкротстве).

Государственная регистрация сделок (ст. 164) – это юридический акт, совершаемый уполномоченными государственными органами в случаях, предусмотренных законом.
Случаи, когда требуется регистрация:

1 Правило – относительно сделок с недвижимостью. Отсылка на ст. 131 ГК + Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Случаи государственной регистрации определяются разными ФЗ. Регистрации подлежат только сделки, указанные в законе. Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:

1) Сделок с недвижимым имуществом.

2) Сделок с отдельными видами движимого имущества.

3) Сделок с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

Ст. 164 п. 2 – Иные сделки в случаях, предусмотренных законом.

Несоблюдение требований государственной регистрации влечет её недействительность в случаях установленных законом.

Значение государственной регистрации:

1. Значение условия действительности сделки.

2. Значения момента появления сделки.

Акт государственной регистрации определяет момент заключения сделки, а если прямо установлено законом, условием действительности.

Регистрацию осуществляют государственные органы в зависимости от предмета сделки.

В сфере недвижимости – ФРС.

Не регистрирует сделок с судами, их регистрируют органы, которые регистрируют сами суда.

Отсутствует единый реестр.

Регистрация сделок носит заявительный характер.

Регистрационный орган проверяет законность сделки и отсутствие противоречий с существующими сделками. В результате не выдается никакого документа. На экземпляре сделки проставляется регистрационная надпись.

1. Условия действительности сделок.

Условия действительности сделок – это требования, соблюдение которых необходимо для действительности сделки.

Условия: ст. 168 ГК РФ – соблюдение всех императивных требований закона и иных НПА.

Условия действительности сделки делят на 4 группы:

1) наличие надлежащего субъектного состава сделки.

2) Соответствие волеизъявления действительной воли сторон.

3) Соблюдение формы сделки.

4) Законность содержания сделки.

1. Требования, предъявляемые к субъектам, к надлежащему лицу.

А) Физические лица должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Б) Юридические лица с общей правоспособностью могут участвовать в любых сделках, со специальной правоспособностью – в соответствующих целям их деятельности.

Юридические лица с общей правоспособностью могут сами себя ограничить в видах деятельности в учредительных документах. В таком случае условием действительности сделок будет является соответствие этому закрытому списку, указанному в учредительных документах. Нарушение данного правила влечет за собой недействительность, если контрагент знал о нарушении.

От имени юридического лица осуществляет сделки орган юридического лица. Орган должен действовать в пределах полномочий. Полномочия органа определяются в НПА, локальных ненормативных актах. Они должны соответствовать учредительным документам. Для юридических лиц условием действительности сделки так же является соответствие лицензии. Является условием если из сделки вытекает предоставление лицензируемых услуг в сочетании с виной контрагента.

2. Требования, предъявляемые к форме и государственной регистрации:

Соблюдение нотариальной формы сделки – всегда условие.

Соблюдение простой письменной формы сделки – в случаях, установленных законом.

Соблюдение требований государственной регистрации – в случаях, установленных законом.

3. Требования к содержанию сделки:

Начала дозволения и диспозитивности. Стороны не должны нарушать императивных норм, предъявляемых к содержанию. Сделка должна соответствовать императивным правилам.

4. Требование воли и волеизъявления.

К моменту совершения сделки лицо должно фактически быть способным к волевому поведению.

Дееспособное лицо юридически сделкоспосособно.

Физическое и психическое принуждение влечет недействительность сделки. Должны быть нормальные условия для формирования воли.

1. Понятие и виды недействительных сделок. Последствия недействительности сделки.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствии, наступления которых желали субъекты.

Недействительность сделки может быть обусловлена:

А) Незаконностью содержания.

Б) Неспособностью физических и юридических лиц, совершающих её, к участию в сделке.

В) Несоответствием воли и волеизъявления.

Г) Несоблюдением формы сделок.

Недействительные сделки делятся на:

1. Ничтожные (недействительны вне зависимости от такого признания).

2. Оспоримые (недействительны в силу признания их таковыми судом).

1. Ничтожность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для её участников последствия в силу несоответствия его закону.

Ничтожная сделка является неправомерным действием, которое порождает только те последствия, которые предусмотрены законом на этот случай в качестве реакции на правонарушение. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Недействительность – это объективное свойство ничтожной сделки, поэтому она недействительна с момента её совершения. Ничтожная сделки и до решения суда не имеет юридической силы, суд лишь устраняет неопределенность в правоотношениях.

Общее правило: Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений (ст. 168 ГК РФ).

2. Оспоримость сделки означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований только по иску управомоченных лиц, указанных в законе.

1. По способу определения их недействительности:

А)Ничтожная сделка не действительна в силу самого факта ее совершения. Такие сделки являются недействительными не зависимо от признания их судам с самого начала не порождает никаких правовых последствий.

Б) Оспоримая сделка признается недействительной судебным решением. Если этого решения нет- сделка действительна.

3. В определении круга субъектов, лиц, которые в праве обращаться в суд в связи с совершением таких сделок:

А) Оспоримые: те лица, которые указаны в законе (например только опекун, попечитель и т.д.)

Б) Ничтожные; (В законе это любое заинтересованное лицо, в том числе и не участник)

4. В сроках исковой давности: (181 ГК)

А) Оспоримые: в один год, с момента когда лицо узнало, или должны были узнать об обстоятельствах, которые вызывают оспоримость этой сделки.

Б) Ничтожные: 3 года и начало с момента начала исполнения по этой сделки.

Виды ничтожных сделок:

А) Сделки, совершенны с целью, противной основам правопорядка и нравственности – ст. 169 ГК РФ.

Б) Мнимые и притворные сделки – ст. 170 ГК РФ.

В) Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным – 171

Г) Сделки, совершенными несовершеннолетними, не достигшими 14 лет – 172

Д) Сделки, совершенные с нарушением формы, если закон специально предусматривает такое последствие – п. 2, 3 ст. 162 и п. 1 ст. 165

Е) Сделки, совершенные с нарушением требований об их государственной регистрации – п. 1 ст. 165

Специальные виды (основания), содержащиеся в иных Законах.

Виды оспоримых сделок:

А) Сделки, выходящие за пределы правоспособности юридического лица - 173

Б) Сделки с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки – 174

В) Сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет - 175

Г) Сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности – 176

Д) Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими – 177

Е) Сделки, совершенные под влиянием заблуждения – 178

Ж) Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств – 179

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью. Главное последствие недействительности сделки – недопустимость её исполнения.

Если иное не предусмотрено законом, то каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой всё полученное по сделке (п. 2 ст. 167). Это двусторонняя реституция.

В некоторых случаях возможно недопущение реституции, то есть изъятие всего полученного и причитающегося по сделке в доход РФ, либо односторонняя реституция.

По отдельным сделкам предусматривается право потеплевшего на возмещение другой стороной причиненного ему реального ущерба.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части (ст. 180).

Последствия недействительности сделок:

Те, которые предусмотрены для них законом. Эти последствия применяет суд.

1) Правовые.

2) Имущественные.

1) под правовыми понимается последствия, которые определяют судьбу того правоотношения, которые из сделки должны возникнуть. Определяется ст. 167 и 180 ГК. Если сделка недействительна, то сделка не вызывает этого правоотношения. В отношении оспоримости сделки закон применяет исключения:

Суд может прекратить действие последствий на будущее время

Ст.180 ГК: возможно признание не возникших не всех последствий, а только некоторых (возможна недействительность части сделки)

2) судьба имущества, которое было предметом данной сделки, т.е. которое передавалось и т.д.

Имущественные последствия;

Б) специальные

В) дополнительные

А) п.2 ст. 162 ГК: Общими являются двухсторонняя реституция, т.е. стороны возвращают друг другу то, что получили,передавали.

Б) Специальные последствия применяются тогда, когда они прямо представлены законом для такого вида недействительности сделок:

· ст. 162 ГК: изъятие всего того, что передавалось в доход государства.

· односторонняя реституция: ст.179 для – сделки, совершенные под обманом и т.д. Первоначально имущественное положение восстанавливается потерпевшая сторона, а то что подлежало передаче второй стороне – в доход государства (взыскивается). Они применяются вместо общих.

В) Дополнительные последствия: последствия применяются в дополнении, вместе с общими или специальными случаях, указанных в законе:

· Возмещение реального ущерба, т.е. (ст.15) расходов которая сторона понесла или должна понести для восстановления нарушенного права ст.171-173, 176-179 ГК.

· Ст.1103 ГК О возврате неосновательного обогащения, которая по сделке получена одной из сторон.

Компенсация морального вреда не предусмотрена (ст.151 ГК).

1. Недействительность сделок, совершенных малолетними, несовершеннолетними, недееспособными, ограниченными в дееспособности гражданами.

Сделки, совершенные недееспособными и малолетними гражданами.

1

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В действующем гражданском законодательстве содержится требование о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом (ст. ст. 131, 164 ГК РФ).

Несоблюдение данного требования в случаях, установленных законом, в силу п.1 ст. 165 ГК РФ влечет недействительность сделки. Кроме того, согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Итак, с одной стороны, факт государственной регистрации является необходимым условием действительности договора, а с другой,- признания его заключенным.

В юридической литературе нет единой точки зрения относительно правовой природы государственной регистрации сделок и последствий ее несоблюдения.

Так, Семенов М. утверждает, что государственная регистрация является самостоятельным условием действительности сделки, отсутствие которого влечет в силу ст.168 ГК РФ (несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов) ничтожность сделки и в силу ст.433 ГК РФ ее незаключенность одновременно. Для того, чтобы сделка была ничтожной достаточно того, что она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (в данном случае -несоблюдение ее государственной регистрации), если специально не установлены другие последствия нарушения закона (иных правовых актов). Незаключенная сделка является видом ничтожной сделки. При этом ученый обращает внимание на то, что оформление сделки всегда предшествует ее государственной регистрации. Поэтому разграничение понятий «незаключенная» и «недействительная» сделки приведет к конкуренции норм о несоблюдении формы сделки и несоблюдении государственной регистрации сделки (как можно признать недействительной сделку, которая еще не совершена, не заключена?). С учетом изложенного, Семенов М.И. предлагает толковать п.1 ст. 165 ГК РФ следующим образом: «... всякая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной...». 1

Тузов Д.О. считает государственную регистрацию внешним по отношению к договору элементом, поскольку она придает договору юридическую силу, но не влияет на его заключение. Поэтому договор в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, по мнению ученого, не может быть признан незаключенным. Он является ничтожным. Более того, ученый не признает за категорией «незаключенность сделки» автономное значение, поскольку в правовой плоскости она совпадает с понятием «недействительность сделки». 2

Проанализировав вышеприведенные точки зрения, можно заключить, что их авторы допускают смешение терминов «заключение» и «совершение» сделки.

Вместе с тем данные категории имеют различное правовое значение. Совершение сделки означает составление документа, выражающего содержание сделки, в надлежащей форме и подписание его лицом (лицами), совершающим сделку или должным образом уполномоченными лицами. Заключение договора следует рассматривать как юридический акт, с момента совершения которого договор вступает в силу и становится обязательным для сторон и третьих лиц. Договор может быть совершен, но не заключен, или заключен, но совершен в ненадлежащей форме.

Вследствие отождествления вышеуказанных терминов, Семенов М.И. признает незаключенную сделку видом ничтожной сделки, а Тузов Д.О. вообще исключает данную категорию из системы юридических понятий.

Вместе с тем различать понятия «незаключенная» и «недействительная» сделки необходимо, что обосновывается наступающими правовыми последствиями. В одном случае применяются нормы о последствиях недействительности сделок, а в другом - либо правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения, либо нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Таким образом, незаключенная сделка является самостоятельным видом сделок и влечет правовые последствия, отличные от последствий недействительности сделок.

Однако в ряде случаев законодатель допускает одновременное признание договора незаключенным и недействительным. Так, вп.1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывается, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. В то же время п.2 ст. 10 указанного закона гласит, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

С учетом изложенного наиболее правильной и обоснованной, на наш взгляд, является точка зрения, согласно которой в случае отсутствия государственной регистрации договор признается незаключенным, если закон не устанавливает, что такой договор недействительный 3 .

Итак, государственная регистрация сделки может быть как условием действительности сделки, так и условием признания договора заключенным. В зависимости от этого обстоятельства в результате несоблюдения требования о государственной регистрации наступают различные правовые последствия: либо признание сделки недействительной и возврат переданного по ней по правилам §2 гл.9 ГК РФ, либо признание сделки незаключенной и возврат исполненного по ней в порядке ст. 301 ГК РФ (виндикация) или гл.60 ГК РФ (кондикция). При этом в случае признания сделки недействительной правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в силу ст.1103 ГК РФ подлежат субсидиарному применению.

Учитывая вышеизложенное в целях формирования единообразной практики применения норм о последствиях несоблюдения требования закона о государственной регистрации сделок представляется целесообразным внести в п.1 ст.165 ГК РФ изменения в данной части и изложить его в следующей редакции:«в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, она считается незаключенной, если закон не устанавливает, что такая сделка ничтожна».

Кроме того, следует исключить положения действующего гражданского законодательства, допускающие одновременное признание сделки незаключенной и недействительной ввиду отсутствия государственной регистрации сделки, четко определив последствия несоблюдения данного требования закона.

Работа представлена на международную заочную конференцию Актуальные проблемы науки и образования, IV научная международная конференция, ВАРАДЕРО (Куба), 20-30 марта 2009г. Поступила в редакцию 13.03.09

1 Семенов, М. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения // Право и экономика. -2002. №6. - С. 18-19.

2 Тузов, Д.О. О понятии «несуществующей» сделки в российском гражданском праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2006. -№10. - С. 9, 18.

3 Кияшко, В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журнал российского права.2004. -N 11 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: Версия Проф»: [Электронный ресурс]/ Компания «Консультант Плюс». - Послед.обновление 11.03.2009. Эрделевский, А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. -2003. -№22 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: Версия Проф»:[Электронный ресурс]/ Компания «Консультант Плюс». - Послед.обновление 11.03.2009.

Библиографическая ссылка

Анчишина Е.А. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ: НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ И НЕЗАКЛЮЧЕННОСТЬ СДЕЛКИ // Современные проблемы науки и образования. – 2009. – № 5.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=1872 (дата обращения: 01.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

(Ширинская Е. Ю.) («Юрист», 2005, N 1)

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Е. Ю. ШИРИНСКАЯ

Ширинская Е. Ю., специалист Московской областной регистрационной палаты.

В современных российских условиях сделки с недвижимым имуществом — явление очень распространенное и необходимое. В гражданский оборот вовлечены не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома и квартиры. При заключении сделок с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, и поэтому для них особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы их права не были нарушены и не возникли неблагоприятные правовые последствия. Сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной или нотариальной форме, в которой фиксируется волеизъявление участников сделки. Однако законодательством для сделок с недвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Следует отметить, что для подачи документов для государственной регистрации никаких сроков в законодательстве не предусмотрено. Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях — необходимым условием признания договора заключенным. Необходимость четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок имеет важное практическое значение и обосновывается наступающими последствиями — в первом случае применяются специальные правила о последствиях, установленные гражданским законодательством для отдельных видов недействительных сделок, а во втором случае возникают обязательства из неосновательного обогащения. Недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения, что применительно к договорам означает — с момента заключения договора. Незаключенный договор не может быть недействительным. Недействительные сделки различаются в зависимости от того, требуется ли для ее признания недействительной решение суда (оспоримые сделки) либо сделка является недействительной независимо от такого решения (ничтожные сделки). Недействительность сделки означает, что за ней не признается значение юридического факта, в связи с чем недействительная сделка не может породить тот результат, который стороны имели в виду при заключении сделки. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением недействительности сделки. Последствия, связанные с недействительностью сделки, состоят в том, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Такой возврат сторон в первоначальное положение называется двусторонней реституцией. Срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки равен десяти годам и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Для оспоримых сделок установлен годовой срок исковой давности, а по нормам о неосновательном обогащении применяется общий срок исковой давности — три года. Незаключенная сделка не является состоявшейся ввиду несоблюдения порядка совершения сделки и (или) отсутствия предусмотренных законом условий, необходимых для ее совершения. Если же незаключенная сделка была исполнена сторонами, то к ней должны применяться нормы о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ) и гражданско-правовой ответственности (ст. ст. 15, 393 ГК РФ). Неосновательным считается приобретение или сбережение, не основанное на законе, ином правовом акте либо сделке (ст. 1102 ГК РФ). Помимо возврата имущества в натуре нормы, регламентирующие последствия неосновательного обогащения, предусматривают возмещение: стоимости имущества в случае невозможности возвратить его в натуре; убытков, вызванных последующим изменением стоимости этого имущества; лицом, неосновательно пользовавшимся чужим имуществом, потерпевшему того, что лицо сберегло вследствие такого пользования; потерпевшему не полученных им доходов. Как отмечают цивилисты, «сложность, однако, заключается в том, что по юридическим последствиям исполнение несостоявшейся сделки мало чем отличается от общих последствий исполнения недействительной сделки» <*>. Ст. 1103 ГК, регламентирующая соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав, устанавливает, что правила о возврате неосновательного обогащения подлежат применению также и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений. Вместе с тем закон не указывает, в каком порядке к недействительным сделкам применяются нормы о неосновательном обогащении: самостоятельно, дополнительно (субсидиарно) или альтернативно. Верной представляется позиция, согласно которой применение норм о неосновательном обогащении носит субсидиарный характер, что вполне соответствует тексту п. 2 ст. 167 ГК, предусматривающего двустороннюю реституцию, если иные последствия не предусмотрены законом <**>. Ведь имущество, подлежащее возврату, могло претерпеть различные изменения: его состояние могло ухудшиться или улучшиться, оно могло принести доход или, наоборот, потребовать затрат на его содержание. ——————————— <*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН // Право и закон. М.: Юрайт-Издат, 2002. С. 423. <**> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН // Право и закон, М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 961; Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2000. С. 376 — 377; Гражданское право: в 2 т. Том II. Полутом 2: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2000. С. 457; Гражданское право. Том 3. Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л. В. Рожников, 2000. С. 80.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Рассмотрим несколько вариантов. 1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ — продажа предприятия). Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными. 2. Закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, и договор считается заключенным с момента государственной регистрации (например, п. 2 ст. 558 ГК РФ — договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), но законом не установлено, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной и соответственно не может быть признана недействительной. 3. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ — договор дарения, ст. 584 ГК РФ — договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделкам будет применяться общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В рассмотренных выше первых двух случаях положения п. 3 ст. 433 ГК РФ будут дублироваться в нормах о конкретных видах сделок. Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в трех рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом. 4. ГК РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ — договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ — передача недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ. Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ). Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова «в случаях, установленных законом»: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации? Если рассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственной регистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой закон установил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено, считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, в соответствии с которой государственная регистрация является условием признания сделок заключенными. Если же рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности только определенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с прямым указанием на это закона. Представляется, что правильным вариантом является второй вариант, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы. Это объясняет, почему законодатель в одних статьях об определенных видах сделок прямо говорит об их ничтожности в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других — нет. Кроме того, если бы первый вариант толкования был правильным, то построение фразы выглядело бы по-другому и слова «в случаях, установленных законом» относились бы не только к требованию о государственной регистрации, но и к нотариальному удостоверению сделок. Е. И. Афонина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, анализируя рассмотренные дела, связанные с несоблюдением требований о государственной регистрации, приходит к выводу, что в судебной практике не изложена позиция по вопросу, в каких случаях подлежат применению нормы п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, и обращается к комментариям ученых по данной тематике. Научное толкование п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, позволяющее рассматривать их как дополняющие друг друга нормы, по ее мнению, «представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, а также позволяет сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности, влечет признание указанных договоров незаключенными на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ» <*>. ——————————— <*> Афонина Е. И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 7. По данному вопросу см. также: Афонина Е. И. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2002. N 4.

Для определения последствий недействительных и незаключенных сделок следует, в частности, проанализировать значение нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ. Для этого необходимо ответить на вопрос, к каким видам сделок могут быть применены нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ: к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п. 2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений как на недействительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны. Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной <*>. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. ——————————— <*> Пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 1; п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.

Возможно, проблема определения границ действия п. 3 ст. 165 ГК РФ не возникла бы, если бы указанная норма не была расположена в ст. 165 ГК РФ, п. 1 которой определяет, что несоблюдение требований о государственной регистрации в случаях, предусмотренных Законом, влечет недействительность сделки. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Таким образом, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права). Как уже отмечалось, неверное толкование ст. 433 ГК РФ создает немало проблем как теоретического, так и практического характера. Продавцы и покупатели, ссылаясь на эту статью, стараются убедить друг друга в том, что, подписывая договор, стороны не приняли еще никаких обязательств друг перед другом и что до государственной регистрации каждый из них может в одностороннем порядке отказаться от его исполнения. Определение момента заключения сделок особенно важно. В данном случае мы должны различать возникновение обязательственных отношений и вещного права. Обязательственные правоотношения возникают с момента подписания договора, и стороны вправе требовать друг от друга соответствующего поведения, а п. 3 ст. 165 ГК защищает добросовестного исполнителя. Только после регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества.

——————————————————————